א. לוי השקעות ובנין ביקשה להתנער מהסכם שירות עם מיורקה ולא לשלם לה דמי תיווך, בטענה כי החברה הספרדית אינה עומדת בדרישות חוק המתווכים הישראלי; ביהמ"ש קבע כי חוק המתווכים לא חל על עסקאות בחו"ל
חברה ישראלית חויבה לשלם 9.17 מיליון שקל לחברה ספרדית בגין דמי תיווך ברכישת נכסים מחוץ לישראל, בהתאם להסכם בין החברות. נקבע כי חוק המתווכים אינו חל על עסקאות מקרקעין מחוץ לישראל וכי ממילא מנועה החברה הישראלית מלטעון לתחולת החוק, בשל הצגת מצג כוזב לחוקיות הפעולות וחוסר תום לבה.
הנתבעת, חברת א. לוי השקעות ובנין, חיפשה לרכוש נכסים אטרקטיביים באירופה למטרות השקעה והשכרה. היא פנתה לתובעת, חברת מיורקה הספרדית שעיסוקה בתיווך נכסי מקרקעין ייחודיים באירופה. בין הצדדים נערך הסכם שירות, לפיו עמלת התיווך בגין כל נכס שיירכש ע"י חברת לוי תהא 3% מסך העסקה, בתוספת מסים.
הסכם השירות התייחס לשלושה נכסים ספציפיים בגרמניה, אולם בפועל החלה מיורקה בחיפוש ומסירת מידע לנתבעת גם בקשר לנכסים שונים באירופה שלא צוינו בהסכם השירות. כך, רכשה הנתבעת נכס בגרמניה, שצוין בהסכם השירות, ושילמה עבורו את עמלת התיווך. לאחר מכן רכשה הנתבעת בתיווכה של מיורקה נכס נוסף בעיר נויס, אך בסופו של יום לא שילמה את העמלה בגין עסקה זו. קודם שהתבררה למיורקה עובדת אי תשלום שכרה בגין העסקה השנייה, סיפקה לנתבעת פרטים אודות נכס נוסף במינכן, ולבקשתה אף פנתה לבנק אירופי בניסיון לסייע בהשגת המימון הדרוש לה לעסקה. גם עמלה בגין עסקה זו לא שולמה.
לאור האמור, תבעה מיורקה מהנתבעת ומבעליה את דמי התיווך המגיעים לה בגין שתי העסקאות האחרונות. לשיטתה, הנתבעים לא התכוונו מלכתחילה לשלם את דמי התיווך בגין עסקאות אלה, ושילמו את שכר טרחתה בעסקה הראשונה רק כדי לעודד אותה להשיג עבורם את העסקאות הנוספות, שהיקפן הכספי הכולל היה גדול בהרבה. עוד טענה מיורקה כי בעל הנתבעת היה צד באופן ישיר להסכמים שנכרתו כתוצאה מפעולות התיווך, ולפיכך הוא נושא באחריות אישית לתשלום החוב.
הנתבעים מאידך טענו כי מיורקה לא זכאית לתמורה כלשהי בקשר עם העסקאות נושא התובענה. ראשית נטען כי מיורקה אינה עומדת בדרישות חוק המתווכים, בין היתר משום שפעולותיה לא עמדו בדרישות סעיף 14(א) לחוק, המתנה את הזכאות לדמי תיווך ברישיון לעסוק בתיווך מקרקעין, בחתימת הלקוח על הסכם בכתב הכולל בין היתר את תיאור הנכס ומחיר העסקה, והיות המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות. לשיטת הנתבעים, החוק פורש את תחולתו גם על נכסי מקרקעין מחוץ לשטח ישראל. עוד נטענה טענת קיזוז, לפיה בשל אי המצאתה של חשבונית מס בגין העסקה הראשונה, נגרם לנתבעת נזק אותו יש לקזז.
בית המשפט קבע, כי השאלה הראשונה שיש להכריע בה הינה תחולתו של חוק המתווכים על עסקאות שנעשו לגבי מקרקעין מחוץ לישראל ע"י מתווך שאינו ישראלי. נקבע, כי מהגדרת חוק המתווכים למונח "מקרקעין", המפנה להגדרה שבחוק המקרקעין, ניתן ללמוד לכאורה שתחולתו לא יוחדה רק לפעולות תיווך במקרקעין המצויים בישראל, מאחר ולא צוין בהגדרה כל סייג טריטוריאלי.
יחד עם זאת, ציין בית המשפט, מאז ומתמיד נהג המשפט הבינלאומי הפרטי לפי כלל התחולה הטריטוריאלית, לפיו הדין הפנימי של כל מדינה חל רק בתחומי שטח השיפוט שלה. מכך הסיק בית המשפט, כי לחוק המקרקעין אין תחולה אקסטרא-טריטוריאלית היוצאת את גבולות ישראל. לדעת בית המשפט, המסקנה הנ"ל נכונה ביתר-שאת באשר לתחולת החוץ של חוק המתווכים.
בית המשפט קבע, כי אף אם היה נקבע שחוק המתווכים אכן חל על מקרקעין מחוץ לישראל, לא היה בכך כדי להועיל לנתבעים. לדעת בית המשפט, הישענותם של הנתבעים וחרדתם לקיומן של הוראות החוק אינן ראויות, שכן האיסורים והסעיפים הקוגנטיים שבחוק לא היוו עבורם מכשול כאשר יזמו את פנייתם למיורקה בבקשה לקבלת שירותי תיווך, לא מנעו מהם לחתום עמה על הסכם שירות הכולל התחייבות לתשלום שכ"ט, לא עצרו אותם מליהנות משירותי מיורקה ולא העיבו על נכונותם לשלם את עמלת התיווך בגין העסקה הראשונה.
עוד נקבע, כי יש ליתן את הדעת לעובדה כי למיורקה אין כל קשר לישראל ולא סביר לצפות ממנה שתתוודע לדיני התיווך הישראליים. לפיכך נקבע, כי חברת לוי מנועה מלטעון להחלת החוק, מאחר והציגה בפני מיורקה מצג של מציאות עובדתית ומשפטית לפיו פעולותיה היו חוקיות ולגיטימיות, עליו הסתמכה מיורקה ושינתה את מצבה לרעה.
בנוסף סבר בית המשפט, כי יש להחיל את דוקטרינת המניעות גם מחמת חוסר תום לב בפעולותיה של חברת א. לוי, אשר יזמה את פנייתה למיורקה, התחייבה כלפיה בהסכם שירות ונהנתה משירותיה, אולם בשעה שנדרשה לשלם - חיפשה מפלט בהוראות חוק המתווכים.
בית המשפט קבע את זכאותה של מיורקה לדמי תיווך עבור העסקה השנייה. נקבע כי מחומר הראיות עולה בבירור כי מיורקה הייתה פעילה מאוד בהבאת הצדדים למימוש הרכישה, בין היתר באמצעות איתור הנכס, המפגש בין הצדדים, תיאום פגישות והשתתפות בהן, עריכת בדיקות, ניסוח של מסמכים, וניסיון לסייע בהשגת מימון לעסקה. לדעת בית המשפט, איתור הנכסים והפגשתם של הרוכשים והמוכרים הייתה מכרעת בנסיבות העניין, בייחוד שעה שהובהר מראשית ההליך כי מדובר בנכסים ייחודיים ואטרקטיביים המצויים מחוץ לשוק, ולפיכך פעולותיה וקשריה של מיורקה נתפסו ע"י לוי כחיוניים מאד לעסקה. לפיכך, קבע בית המשפט, תרומתה של מיורקה למימוש העסקה השלישית היוותה את הגורם היעיל להתקשרות, ועל כן קמה לה זכאותה לדמי תיווך גם בגין עסקה זו. בנוסף, דחה בית המשפט את טענת הקיזוז של הנתבעים. עם זאת, נדחתה בקשת מיורקה לחיובו האישי של בעל החברה.
לאור האמור נקבע על חברת א. לוי לשלם לחברת מיורקה 495 אלף שקל עבור דמי תיווך בגין העסקה השנייה, ו-8.48 מיליון שקל עבור דמי תיווך בגין העסקה השלישית. למיורקה נפסקו עם הוצאות בסך 200 אלף שקל, ובסה"כ תקבל החברה הספרדית 9.17 מיליון שקל.
(ת"א 1419-08).
