שלח לחבר
דף הבית > חדשות משפטיות > המדריך לרכישת דירה מקבלן

חדשות

המדריך לרכישת דירה מקבלן, צילום: עו"ד גילעד ושדי
המדריך לרכישת דירה מקבלן
28/02/2016, עו"ד גילעד ושדי

אילו שדרוגים כולל המחיר וכמה כסף תצטרכו להוסיף? מהן תוכניות הפיתוח האזוריות בסמוך לבניין ובשטחים הפתוחים? מהן הזכויות של הקבלן או היזם בקרקע? עו"ד גילעד ושדי ממליץ לרוכשי דירה חדשה לא להסתפק בהבטחות ובהסברים של אנשי המכירות ולחפש את התמונה המלאה, לא לחתום על שום מסמך ולדאוג לליווי משפטי של עורך דין המתמחה בנדל"ן

שכונות חדשות רבות נבנות בימים אלו ברחבי ישראל. הקבלנים הרבים מציעים את מרכולתם באמצעי המדיה השונים אשר סוחפים אחריהם זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים. אנשי המכירות החביבים באתרי הבנייה מאירים פנים ומציעים לכל דורש קפה מהביל אשר תחת ניחוחותיו נפרשים בפני הרוכשים הפוטנציאליים המפרטים, התוכנית הכוללת של הפרויקט ופרטים על האזור. אין ספק כי חובה עלינו להטות אוזן ולדלות אינפורמציה מאנשי המכירות אך כמאמר חז"ל: "אם אני לי מי לי" – חובה עלינו לבצע מספר בדיקות עצמאיות ולא תלויות על מנת לקבל תמונה רחבה ומדויקת נטולת סממנים שיווקיים ומכירתיים.

הצעדים הראשוניים

הסביבה הכללית: לאחר שהחלטתם כי הסביבה הנבחרת בעיר הנבחרת היא המקום בשבילכם אתם מוזמנים לסייר באזור ולשוחח עם השכנים, אם ישנם. שאלו במשרדי המכירות על הרוכשים וקהל היעד. לכל רוכש צרכים משלו ועל כן בדקו אם הסביבה מספקת את צורכיכם ומאווייכם. מומלץ לבדוק את התחבורה הציבורית, דרכי גישה , גנים ובתי ספר, מוקדי בילוי וקניות, בתי כנסת מתנסים ועוד.

תכנון אזורי עתידי: רבים מהרוכשים מסתפקים באינפורמציה הדירה והפרויקט עצמו ומתעלמים מהשלכות הבנייה האזוריות. כך למשל, בפרויקט מסוים נבנה אצטדיון בסמוך לשכונה, דבר שיכול להסב עוגמת נפש רבה בעתיד. יש לבדוק מהן תוכניות העירייה בסביבת השכונה. כגון דרכי גישה, בניית קניונים או כביש סואן בסמוך, העלולים לפגוע בערך הדירה ולהוות מוקד לרעש וצפיפות תחבורתית.

הדירה: בעת בחירת הדירה ומיקומה כדאי לבדוק היטב להיכן יפנו חלונות הדירה, מה עומד להבנות בשטחים הפתוחים בסמוך לבניין, גודלה של הדירה וצורת חישוב המ"ר, וכן את התכנון החיצוני והפיתוח העתידי לבניין או לקבוצת הבניינים. כמו כן, רצוי לבדוק האם ישנם מפגעים אקולוגיים וסביבתיים סמוך לבניין, כגון מבני תעשייה, כבישים סואנים, מתקני אשפה ומתקני חשמל, אנטנות סלולאריות ועוד.

מפרט טכני: המפרט הטכני של הדירה המצורף לחוזה הרכישה יעניק לכם תמונת מצב לגבי השדרוגים העתידיים שתצטרכו לבצע בקבלת הדירה. לעיתים אלו שדרוגים משמעותיים שיכולים לעלות עשרות אלפי שקלים. במפרט כדאי לבדוק ולהתמקח על גודל המטבח וסוגו (שדרוג המטבח על ידי התמקחות בטרם הרכישה יוביל לחיסכון משמעותי); נקודות חשמל – כל נקודת חשמל נוספת ושינויים במיקום יעלו לכם בעתיד מאות שקלים; נקודות מים וגז במרפסת; הכנה למזגן; כיור כפול; רשתות בחלונות או הכנה ועוד. חשוב גם לתת תשומת לב לזיכויים אם אתם מוותרים על פריט כזה או אחר ולברר כמה זיכוי תקבלו מהיזם אם בכלל.

זיכרון דברים: סוכני מכירות של החברה ינסו בפגישתם הראשונה להחתימכם על מעין "זיכרון דברים" או בשמו הנוח והלא מרתיע "בקשת רכישה" או "הזמנת דירה", וכן לשכנע אתכם להפקיד בידם שיק בסכום לא מבוטל. התרגיל השיווקי המבריק הנ"ל גורם לרוכשים הפוטנציאליים לחתום על מסמך מבלי לקרוא אותו ולהיקלע לסיטואציה שעלולה לגרום להם הפסד כספי אם לא ירכשו את הדירה בסופו של דבר, וכן ללחץ וחיפזון לחתום על החוזה מבלי לבצע מראש את הבדיקות הנחוצות.

מומלץ לא לחתום על שום מסמך מלבד חוזה המכר המחייב. אם אין ברירה, תמיד ניתן לבצע שינויים במסמך זה בעזרת עורך דין מטעמכם העוסק בתחום המקרקעין. זכרו – החתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית ומצמצמת את אפשרויות המיקוח שלכם בעניין תנאי החוזה.

בדיקות חוזיות ומשפטיות:

קבלן מבצע: יש לבדוק האם הבנייה מתבצעת על ידי קבלן רשום כחוק בפנקס הקבלנים ובסיווגים המתאימים. בקשו מאיש המכירות להציג בפניכם מיד בתחילת המשא ומתן רישיון קבלן תקף לשנה השוטפת לביצוע העבודה. בפנקס הקבלנים ניתן לקבל מידע על הקבלן, מספרו, מספר זיהוי/חברה, כתובת, טלפון, הענפים שבהם הוא רשום והסיווג שניתן לו.

בעלות על הקרקע: יש לוודא שהקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלות המוכר/הקבלן או שהוא בעל זכות ניאותה בה, כלומר כי הוא בעל זכות בעלות/חכירה לזמן ארוך וכי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכדומה. חובה לבדוק את נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) על ידי גוש וחלקה. אם הקרקע היא בבעלות רשות מקרקעי ישראל, בדקו אם היא עברה היוון. אם לא, ייתכן שתידרשו לשלם מאוחר יותר דמי היוון, דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה, אלא אם כן יצוין אחרת בחוזה בינכם.

כאשר מדובר ב"עסקת קומבינציה" – כאשר בעל קרקע מוכר לקבלן/יזם חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה – יש לבדוק אם רשומה הערת אזהרה על שם הקבלן/יזם על הקרקע, ואם יוכל הקונה לרשום הערת אזהרה על הקרקע.

היתר בנייה: בדקו כי בידי המוכר היתר בנייה עדכני. כמובן שיש לוודא שההיתר הוצא לבניין שבו נרכשת הדירה. אפשר לברר פרטים אלה ברשות המקומית.

החתימה על החוזה: עיינו בחוזה שעליו אתם אמורים לחתום והעירו הערות לגבי סיכומים והבטחות שהובטחו בעל פה ויש להעלותם על הכתב בין בחוזה ובין במפרט הטכני. חובה לקבל את חוות דעתם של אנשי מקצוע מטעמכם – עורך דין, מהנדס ואדריכל (במידת הצורך) – לגבי כל הכתוב בחוזה. זכרו – עורך הדין של היזם/הקבלן איננו מייצג אתכם בשום צורה וברוב המקרים יצוין הדבר בחוזה. בדקו כי כל ההצמדות מחסן, חניות, גינה, וגגות מוצמדים לדירתכם החדשה והדבר מצוין בחוזה ובנספחיו.

בנוסף, וודאו כי מתקיימים הדברים הבאים:

א.   תוכלו לבצע שינויים בקירות הפנים של הדירה .

ב.   פרט להוצאות עבור חיבור דירתכם (דהיינו שעון מים, גז וחשמל), לא יחולו עליכם תשלומים עבור חיבור הבניין לרשתות הכלליות.

ג.    נספח התשלומים המצורף לחוזה עומד ביכולת שלכם לשלם את אותם התשלומים. נסו לאחר את התשלומים קרוב ככל הניתן למועד המסירה ולכוון לכך שסכום המשכנתא ישולם ככל הניתן בסמוך למועד המסירה.

ד.    איחור במסירת הדירה לא יגרום לכם עוגמת נפש מיותרת ויסונכרן עם מקום מגורכם הנוכחי.

ליווי משפטי בעת תהליך רכישת הדירה: בנוסף לאמור לעיל ישנם נקודות רבות נוספות הנוגעות לאחריות הקבלן, תקופת הבדק, ערבויות וביטחונות לוחות זמנים, מסירת הדירה ותנאיה, תיקונים ועריכת פרוטוקולים ועוד, שלשם בדיקתם וההתמקחות בגינם חובה לשכור את שירותיו של עורך דין מתחום הנדל"ן אשר ינהל משא ומתן מול המוכר לצורך שיפור החוזה והעמדתכם בנקודת פתיחה טובה יותר. רצוי לחתום על חוזה המכר בנוכחות עורך הדין שנשכר מטעמכם.

 

עו"ד גילעד ושדי הוא עורך דין ומגשר מוסמך, העוסק במקרקעין, ליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. www.vashdi.co.il

הרשמה לניוזלטר
באפשרותכם להירשם לניוזלטר תקדין ולהתעדכן באופן יומי בחדשות המשפטיות החמות ביותר, בתקצירי פסקי הדין החשובים ביותר שניתנו לאחרונה, בעידכוני החקיקה ובעוד מידע חשוב. כל שעליכם לעשות הוא להקליד את כתובת הדוא"ל שלכם ותקבלו את הניוזלטר לתיבת הדואר שלכם.
הרשם עכשיו
תקדין
תקדין בטוויטר
/HashavimCmsFiles/images/banners/banner-commit.jpg
17 | S:159
קומיט וכל טופס במתנה