שלח לחבר
דף הבית > חדשות משפטיות > ביהמ"ש: מגיפת הקורונה אינה מהווה "גורם מסכל" בקיום חוזי שכירות

חדשות

ביהמ"ש: מגיפת הקורונה אינה מהווה "גורם מסכל" בקיום חוזי שכירות, צילום: תמונה: istock
ביהמ"ש: מגיפת הקורונה אינה מהווה "גורם מסכל" בקיום חוזי שכירות
28/06/2020, עו"ד לילך דניאל

סנונית ראשונה בתביעות הקורונה: שופט בית משפט השלום בת"א, עמית יריב, הורה לפנות אולם אירועים בחולון לאחר שבעליו לא שילמו את דמי השכירות במשך 3 חודשים בהם נסגרו האולמות מכוח תקנות שעת חירום. השופט: גם אם דיני הסיכול היו חלים – ספק אם הדבר היה מסייע לנתבעים

בית משפט השלום בת"א קיבל תביעת פינוי נגד שוכרי נכס בחולון ששימש כאולם אירועים, לאחר שלא שילמו את דמי השכירות בגין 3 חודשים וזאת בשל פרוץ משבר הקורונה במהלכו נסגרו עסקים כאמור מכוח תקנות שעת חירום. נקבע, כי אין תחולה בנסיבות העניין לדיני הסיכול – הן סיכול חוזי שכירות והן הסיכול הכללי הקבוע בדיני החוזים, וכי אין מקום לקבל את הטענה כי המשכירה-בעלת הנכס, פעלה בהגשת התביעה בחוסר תום לב.

בינואר 2020 נכרת בין הצדדים הסכם לשכירות נכס מסחרי בחולון, במטרה שישמש כאולם אירועים. דמי השכירות החודשיים הועמדו על סך של 65 אלף שקלים, כאשר לצד זאת הוטל על הנתבעים – השוכרים החובה לשלם תשלומים נלווים בגין הנכס כדוגמת ארנונה, חשמל, מים וכד'. בסוף חודש מרץ הודיעו השוכרים לתובעת, בעלת הנכס, כי אין באפשרותם להעביר את תשלום השכירות עבור חודש אפריל, עקב כך שאולם האירועים נסגר מכוח תקנות שעת חירום בשל פרוץ משבר הקורונה. אין מחלוקת כי השוכרים לא שילמו את דמי השכירות לחודשים אפריל, מאי ויוני, וזאת אף שכבר בראשית יוני החלו להתקיים אירועים בנכס.

נוכח האמור, הגישה בעלת הנכס תביעה לפינוי מושכר, בטענה כי הימנעות השוכרים מתשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות, באופן המקים לה זכות לסעד של פינוי. השוכרים, מנגד, טענו כי משבר הקורונה וצווי החירום שהוצאו בעטיו מהווים "גורם מסכל" המביא להחלת סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה (מניעת שימוש בנכס), ולחילופין סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות).

לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן

לשיטתם של השוכרים, מתקיימים בנסיבות העניין היסודות שהוכרו בחוק ובפסיקה המהווים סיכול, ועל כן אין לראות באי התשלום הפרה של ההסכם המזכה בסעד של פינוי. עוד טענו כי עמידתה של התובעת על תשלום דמי השכירות בתקופה שבין תחילת תוקפן של תקנות שעת חירום ובין המועד שבו ניתן היה להחזיר את אולמות האירועים לפעילות – מהווה חוסר תום לב.

השופט עמית יריב נדרש תחילה לתחולת סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, העוסק בסיטואציה של מניעת שימוש בנכס מקרקעין. לדבריו, הפסיקה פירשה את הוראותיו של סעיף זה כמקנות לשוכר זכות להימנע מתשלום לא רק אם לא הייתה אפשרות לעשות שימוש במושכר כלל, אלא אם לא הייתה אפשרות לעשות שימוש במושכר למטרת השכירות. עם זאת, הוראות הסיכול שבסעיף רלוונטיות רק כאשר המניעה לעשות שימוש נובעת מהמושכר עצמו, בשל המידע העודף שיש למשכיר על פני שוכר.

משך ההפרה היה שווה ואף עולה על משך התקופה שבה התקיימו היחסים החוזיים

לעומת זאת, כאשר הגורם המסכל אינו ייחודי למושכר עצמו – כלומר, כאשר מדובר במצב רחב – אזי אין למשכיר יתרון ביכולת לצפות את הסיכון ולהיערך אליו, ואין תחולה להסדר המיוחד שבסעיף 15. משכך, יש לחזור אל דיני הסיכול הכלליים.

למעלה מן הצורך הוסיף השופט כי גם לו היה נקבע שיש תחולה לסעיף 15 הנ"ל, עדיין לא היה בכך כדי לשלול את זכותה של התובעת לתבוע פינוי מהמושכר. זאת, נוכח הסיפא לסעיף 15(א), לפיו "המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות העניין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות".

הובהר, כי סעיף 15 מאזן בין זכותו של השוכר להימנע מתשלום דמי שכירות ובין זכותו של המשכיר שלא להמשיך ולהיות קשור בהסכם שכירות חינם, והשאלה המתעוררת בעניין זה היא מהו אותו "זמן סביר" שאחריו זכאי המשכיר לבטל את החוזה. לדעת השופט, נתון מהותי לקביעת אותו זמן סביר הוא פרק הזמן שבו נמשכו היחסים החוזיים עד קרות האירוע המסכל, כשם שנעשה לדוגמה בענייני הודעה מוקדמת ביחסי עבודה.

במקרה דנן, משך ההפרה שווה ואף עולה על משך התקופה שבה התקיימו היחסים החוזיים כתיקונם, ולכן חודשיים הם זמן סביר להודעת ביטול. משכך, ממילא לא היה בסעיף 15 כדי לסייע לנתבעים במניעת סעד הפינוי.

בכל הנוגע לסעיף 18 לחוק התרופות, ציין השופט כי ההלכה הפסוקה צמצמה במהלך השנים צמצום ניכר ומשמעותי את האירועים שייחשבו כמקימים טענת סיכול לפי סעיף זה, וכי גם בהנחה שאכן ניתן לראות במגפת הקורונה גורם מסכל שלא ניתן היה לצפותו במועד כריתת החוזה, עדיין לא היה בכך כדי לסייע לנתבעים. זאת, שכן סעיף 18 אמנם שולל מן הנפגע את הזכות לתבוע אכיפה או פיצויים בגין הפרת החוזה, אולם אינו שולל ממנו את סעד הביטול. זאת ועוד, בשונה מהסיכול בדיני שכירות, הרי שכאשר מדובר בסיכול על פי דיני החוזים הכלליים, זכות הביטול היא מיידית, ואינה טעונה המתנה עד חלוף "זמן סביר". על כן, גם בחינת המצב באספקלריה של חוק התרופות אין בה כדי להצדיק את דחיית התביעה ומתן רשות לנתבעים להמשיך ולהחזיק במושכר.

לבסוף, דן השופט בסוגיית תום לבה של התובעת וציין כי שיקולים של תום-לב בקיום חוזה מוטמעים כבר בתוך דיני הסיכול, ועל כן מקום שבו אין תחולה לדיני הסיכול יש קושי להידרש לטענה של חוסר תום-לב בקיום החוזה כשהיא נטענת כטענת הגנה עצמאית. בנוסף, הנתבעים לא הבהירו במה בא לידי ביטוי חוסר תום הלב של התובעת, שכן אין חולק כי אלו הודיעו, באופן חד-צדדי, על אי-תשלום דמי השכירות, אף שלא הייתה להם זכות לכך – לא זכות חוזית, ואף לא זכות שבדין.

כמו כן, לא נטען כי הנתבעים לא היו מסוגלים לשלם את דמי השכירות, אלא שלאור אי-פעילות החברה בבעלותם הם בחרו שלא לעשות כן. בנוסף, אין מחלוקת כי התובעת עצמה מימנה את רכישת הנכס באמצעות משכנתה, ולכן אין בהגשת התביעה חוסר תום-לב המצדיק, כשהוא לעצמו, את דחיית התביעה ואת שלילת הסעד.

לאור האמור, קיבל בית המשפט את התביעה והורה לשוכרים לפנות את הנכס ולמסור את החזקה בו עד ליום ה-30 ביולי 2020. השוכרים יישאו בהוצאות המשכירה בסך 1,000 ש"ח ובשכר טרחת עו"ד בסך 11,700 ש"ח. התובעת יוצגה בהליך ע"י עו"ד רונן יקותיאל. הנתבעים יוצגו ע"י עו"ד צפריר אשכנזי.

 

תא"ח 4492-05-20

 

הרשמה לניוזלטר
באפשרותכם להירשם לניוזלטר תקדין ולהתעדכן באופן יומי בחדשות המשפטיות החמות ביותר, בתקצירי פסקי הדין החשובים ביותר שניתנו לאחרונה, בעידכוני החקיקה ובעוד מידע חשוב. כל שעליכם לעשות הוא להקליד את כתובת הדוא"ל שלכם ותקבלו את הניוזלטר לתיבת הדואר שלכם.
הרשם עכשיו
תקדין
תקדין בטוויטר
/HashavimCmsFiles/images/banners/banner-commit.jpg
17 | S:166
קומיט וכל טופס במתנה