שלח לחבר
דף הבית > חדשות משפטיות > העליון: "עורך דין אינו בלש שצריך לדרוש ולחקור את לקוחו"

חדשות

העליון: "עורך דין אינו בלש שצריך לדרוש ולחקור את לקוחו", צילום: תמונה: istock
העליון: "עורך דין אינו בלש שצריך לדרוש ולחקור את לקוחו"
10/08/2020, עו"ד לילך דניאל

עורכי דין שטיפלו בעסקה למכירת מקרקעין, מצאו עצמם בלבה של פרשת עוקץ במסגרתה התגלה כי האדם שהזדהה בפניהם כבעל המקרקעין הוא למעשה מתחזה שמכר את הקרקע לצדדים שלישיים. בית המשפט העליון פטר אותם מאחריות וקבע: לא היו סימנים מחשידים בעסקה שהיו צריכים להדליק נורה אדומה

בית המשפט העליון קיבל את ערעורם של שני עורכי דין שטיפלו בעסקה למכירת מקרקעין בנתניה, כאשר לימים התברר כי בעל המקרקעין אינו אלא מתחזה שמכר אותם לקונים תמימים ונעלם. בית המשפט ביטל את חיובם של עורכי דין לפצות את בעל המקרקעין האמיתי, שויתר על זכויותיו לקונים תמי הלב, וקבע כי לא היו סימנים מחשידים במהלך העסקה שהיו צריכים לעורר את חשדם. עוד נקבע כי אין לדרוש מעורך דין לדרוש ולחקור את לקוחו ולאמת כל הצהרה ודיבור כרמאי בפוטנציה, שכן מדובר בצעד שיפגע ביחסים בין עורכי דין ללקוחותיהם.

במוקד ההליכים, מקרקעין בעיר נתניה שנרכשו בשנת 1950 ע"י אביו של אזרח בלגי בשם יעקב ז'ק רוט. לאחר פטירתם של שני הוריו, ירש הבן את כל רכושם לרבות הזכויות במקרקעין. לצורך רישום זכויותיו במקרקעין, פנה רוט לעו"ד שהגיש בקשות לצווי ירושה ואלו ניתנו בשנת 1992, ורוט נרשם כיורשם היחיד של הוריו.

עם זאת, בצווי הירושה נפלה טעות ברישום סוג התעודה המזהה של רוט, כך שנרשם מספר תעודת הזהות הבלגית שלו אך תחת סוג התעודה המזהה נרשם דרכון בלגי ולא תעודת זהות. בהסתמך על צווי הירושה ולאחר שנמסרו תצהירי זיהוי של אזרח ישראלי שזיהה את רוט כבעל המקרקעין, נרשמו זכויותיו במקרקעין. עם זאת, הרישום כלל את הטעות בסוג התעודה המזהה כפי שהיה בצווי הירושה ועל כן הבעלות נרשמה על פי דרכון בלגי שמספרו זהה למספר תעודת הזהות של רוט.

לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן

בספטמבר 2011 פנה אל עו"ד אלקנה בישיץ ז"ל אדם שהזדהה בשם "ז'ק רוט" וביקש כי ייצג אותו בעסקת מכירת מקרקעין. עוה"ד בישיץ העביר את הטיפול לעו"ד גיל תורג'מן שעבד עמו במשרד, ותחום עיסוקו במקרקעין. עו"ד תורג'מן נפגש עם האדם, שמסר לו כי בכוונתו למכור קרקע שירש. לפגישה נוספת בין אותו ז'ק רוט ועו"ד תורג'מן הצטרף אדם אשר ביצע שליחויות משפטיות עבור עורכי דין שונים וניהל בעברו פרויקטים בתחום הבנייה. בהמשך חתם ז'ק רוט על יפוי כוח בלתי חוזר למכירת המקרקעין, שמכוחו ייפה את כוחם של ארבעה עורכי דין, ביניהם עוה"ד בישיץ ותורג'מן, לפעול בשמו בכל פעולה שנדרשת בנוגע למקרקעין, לרבות מכירתם.ייפוי הכוח אומת על ידי עו"ד תורג'מן.

אותו ז'ק רוט החזיק בשני דרכונים, שבדיעבד התבררו כמזויפים: דרכון ישן שמספרו זהה למספר תעודת הזהות של רוט האמיתי, ודרכון חדש. מאחר שבנסח רישום המקרקעין נרשמה הבעלות לפי דרכון, עלה צורך לכאורה בעדכון מספר הדרכון הרשום בלשכת רישום המקרקעין למספר הדרכון החדש. לפיכך ערך עו"ד תורג'מן בקשה לתיקון הרישום, אליה צירף מסמכים שונים. הבקשה הוגשה ע"י חבר עו"ד של אותו שליח משפטי, והיא אושרה וז'ק רוט נרשם כבעלי המקרקעין.

לימים, התברר כי אותו ז'ק רוט הוא מתחזה שמכר את המקרקעין לצדדים שלישיים. בחלוף זמן-מה, גילה על דבר העסקה רוט האמיתי, ודרש את ביטולה. בין רוט לבין רוכשי המקרקעין הושגה הסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין, ולפיה תדחה תביעתו של רוט במישור הקנייני. המתחזה נעלם, ועל כן הגיש רוט תביעה נגד שורת גורמים שהיו קשורים למקרקעין או לעסקה, לפיצוי כספי בגין נזקיו הנובעים מאובדן המקרקעין. תביעתו של רוט נגד מרבית הנתבעים נדחתה בהסכמה, משהתברר כי לא היה להם חלק במעשה התרמית. על כן, נותרו הנתבעים שיוחסה להם רשלנות בגין שימוש במסמכים מזויפים באמצעותם התבצעה העסקה והם לשכת רישום המקרקעין ובעיקר עורכי הדין שייצגו את המתחזה.

בית המשפט המחוזי קבע כי אי זיהויו של המתחזה רובץ כמחדל לפתחם של עוה"ד בישיץ ותורג'מן, אולם הטיל על רוט אשם תורם בשיעור 45%. זאת, מכיוון שאילו היה מסב את תשומת ליבו של עו"ד שטיפל ברישום זכויותיו לטעות שנפלה ברישום סוג הזיהוי (תעודת זהות בלגית ולא דרכון בלגי), הדבר היה מונע את התשתית למכירת המקרקעין על ידי המתחזה. בהתאם, חויבו עורכי הדין בישיץ ותורג'מן לשלם לרוט סך כולל של 880 אלף שקל. התביעה נגד עוה"ד שביצע את הרישום בלשכת רישום המקרקעין – נדחתה. על פסק דין זה הוגשו שלושה ערעורים –ע"י עו"ד תורג'מן ועו"ד בישיץ, וע"י רוט, שהשיג על הקביעה כי יש להטיל עליו אשם תורם. למרבה הצער, נהרג עו"ד בישיץ בתאונת דרכים, ויורשיו באו בנעליו.

"מתחזה קר רוח, נוכל ברמה גבוהה"

השופט יצחק עמית התרשם כי מהלך העסקה כפי שתואר על ידי בית המשפט המחוזי אינו כזה המגלה "סימני התראה" או מדליק "נורות אדומות" בדבר כשרותה של העסקה, ואף נהפוך הוא. לשיטתו, מתוך השתלשלות האירועים עולה כי דובר במתחזה קר רוח, נוכל ברמה גבוהה ששידר לסביבה נינוחות ללא שמץ של בהילות.

התנהלות זו של המתחזה, סבר השופט עמית, לא מאפיינת את מי שמנסה להימלט עם כספי התמורה שהשיג במרמה בהקדם האפשרי ובטרם יחשף. על כן,לשיטתו, לא היה בתמונות שבדרכונים המזויפים כדי לעורר את חשדו של עו"ד תורג'מן בזמן אמת, באופן שהטיל עליו חובה לבצע בדיקות נוספות בדבר זהות המתחזה-לקוחו. זאת כאשר נסיבות הגעתו של המתחזה לעו"ד תורג'מן ומהלך העסקה היו סבירים בנסיבות העניין, ואף בהם לא היה כדי לעורר "סימני התראה".

אשר לעו"ד בישיץ, לא ראה עמית מקום להתערב בקביעת בית המשפט המחוזי כי זה היה שותף מלא ובכיר בייצוגו של המתחזה לצורך ביצוע העסקה, קביעה המבוססת בראיות ובעדויות שנשמעו בהליך. עם זאת, לאור הקביעה לפיה לא היה מקום להטיל אחריות על עו"ד תורג'מן על כך שלא חשד בתמונות בדרכונים המזויפים ולא ערך בירורים נוספים - ממילא אין להטיל אחריות על עו"ד בישיץ על כך שלא עמד על זהותו של המתחזה בשיחת ההיכרות עימו או לא ערך בדיקה מדוקדקת לגבי המתחזה עת חתם על מסמכי העסקה. גם אם חתם על מסמך ממסמכי העסקה בקלות ראש, ונסמך לעניין זה על עו"ד תורג'מן, אין הדבר מצדיק כי תוטל עליו חבות בנסיבות המקרה.

עוד סבר עמית כי גם אי רישום פרטי הנהנה או אי מינויו כנאמן ע"י עו"ד בישיץ אינו מלמד על התרשלות. אשר להעברת כספי התמורה מהעסקה לחברת נש"מ, ייתכן כי בקשה כזו מצד לקוח במהלך עסקים רגיל יכולה לעורר סימני שאלה. עם זאת, בהינתן כי הלקוח במקרה דנן היה תושב חוץ, לא סבר השופט עמית כי הדבר עולה לכדי התרשלות.

הודגש, כי אין בדברים האמורים לגבי עו"ד בישיץ או עו"ד תורג'מן כדי לגרוע מחובותיהם כעורכי דין, שכן על עורך דין הנדרש לזהות אדם פלוני לערוך בדיקה יסודית באשר למסמכים המוצגים בפניו וכאשר הוא מאמת עסקת מקרקעין מכוח תקנות הרישום, מוטל עליו לפעול במקצועיות ובדקדקנות, וככל שלא יעשה כן, עליו לצפות כי עסקה שאינה אותנטית תצא תחת ידיו. עם זאת, עמית – "עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי. לא עומדים לרשותו אמצעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות, ובהיעדר "סימני התראה" שהיו צריכים לעורר את חשדו, לא ניתן להטיל עליו אחריות מוחלטת למנוע נזק".

עוד הוסיף עמית כי הטלת חובה על עורך הדין לדרוש ולחקור את לקוחו ולאמת כל הצהרה ודיבור שנמסרו על ידו, כרמאי בפוטנציה, היא בבחינת "גזירה שציבור עורכי הדין אינו יכול לעמוד בה". דרישה כזו, לשיטתו, אינה מתיישבת עם מהלך העסקים הרגיל, עלולה ליצור עיכובים לא רצויים בטיפול בלקוח, ולשבש את יחסי האמון שבין עורך דין ללקוחו, יחסי אמון שאינם מבוססים על החשד כי לקוח הוא שקרן ורמאי. כן יש לזכור, כי לא כל טעות שבשיקול דעת עולה לכדי רשלנות. על כן, בהעדר "סימני התראה" שהיו אמורים לעורר את חשדם של עורכי הדין, אין להטיל עליהם את האחריות למעשה התרמית.

אדם מן היישוב לא אמור לבדוק אם המקרקעין שבבעלותו עדיין רשומים על שמו

בכל הנוגע לטענותיו של רוט בערעור מטעמו, קבע עמית כי אין מקום להתערב במסקנתו של בית המשפט קמא כי רשמת המקרקעין פעלה כנדרש בנסיבות המקרה דנן, כאשר אישרה את הבקשה, עיינה בתיק המקורי של המקרקעין ופעלה בהתאם להנחיות המקצועיות הרלוונטיות לעניין. המדובר בממצאי מהימנות שאין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהן, ודי בכך כדי לדחות את טענותיו של רוט ביחס לאחריותה של לשכת רישום המקרקעין. גם התמונות בדרכונים לא היו אמורים לעורר את חשדה של הרשמת, לדעת עמית, בפרט כשבפניה הוצגו אך צילומים של הדרכונים ולא הדרכונים המקוריים. גם האימות על ידי נוטריון הוא בבחינת למעלה מן הצורך, ודי היה באימות ההעתקים על ידי עורך דין המאשר שהם "נאמנים למקור". אשר לטענותיו של רוט כלפי נהלי הטאבו, יש ממש בטענה כי המדובר בהרחבת חזית וכי הטענה הועלתה אך בעקיפין בסיכומיו בבית המשפט קמא.

נוכח המסקנה כי לא הוכחה התרשלות מצדם של עורכי הדין או לשכת הרישום, התייתר הדיון ביתר טענות הצדדים שהועלו במסגרת הערעורים, ובכלל זאת סוגיית האשם התורם. למעלה מן הצורך העיר השופט עמית כי גם לו אחריותם של עוה"ד תורג'מן ובישיץ הייתה נותרת על כנה, הרי שהיה מקום לטענתם כי משווי המגרש צריך היה לנכות את המיסים שהיו חלים על רוט אילו היה מוכר את המגרש.

מנגד, ספק אם היה מקום לייחס רשלנות תורמת לרוט בשיעור של 45%. זאת, שכן לדעת עמית אדם מן היישוב לא אמור לבדוק אחת לכמה שנים אם המקרקעין שבבעלותו עדיין רשומים על שמו ולא נגנבו חלילה על ידי אחר. עם זאת, אין לכחד כי רוט הזניח את הטיפול במקרקעין ולא רק במישור הרישומי. לדברי השופט, המקרקעין הנטושים, בלב איזור בנוי, היו בבחינת פרצה קוראת לגנב, וכפי שהתברר בעת עריכת העסקה, השכנים פלשו למקרקעין.

לסיום ציין עמית כי התוצאה הסופית מעוררת אי נוחות, בהתחשב בכך שרוט ויתר על זכותו הקניינית במקרקעין, ובכך מנע נזק גדול ותסבוכת משפטית מהקונים תמי הלב. אובדן הקרקע הסב לו נזק כספי משמעותי, אך אין בנמצא מזיק ממנו יוכל להיפרע. עם זאת, משלא הוכחה התרשלות מצד מי מהגורמים המעורבים, סבר השופט כי אין מנוס מלהגיע לתוצאה דנן.

לסיכום - ערעורם של עורכי הדין התקבל; ערעורו של רוט נדחה. בנסיבות המקרה, כל צד יישא בהוצאותיו. יורשיו של עו"ד בישיץ יוצגו ע"י עו"ד בת שבע אדיב. רוט יוצג בהליך ע"י עו"ד איתן ארז ועו"ד יואב רז. עו"ד תורג'מן יוצג ע"י עו"ד רות וקסמן (שאלתיאל).

 

ע"א 8124/18

 

 

הרשמה לניוזלטר
באפשרותכם להירשם לניוזלטר תקדין ולהתעדכן באופן יומי בחדשות המשפטיות החמות ביותר, בתקצירי פסקי הדין החשובים ביותר שניתנו לאחרונה, בעידכוני החקיקה ובעוד מידע חשוב. כל שעליכם לעשות הוא להקליד את כתובת הדוא"ל שלכם ותקבלו את הניוזלטר לתיבת הדואר שלכם.
הרשם עכשיו
תקדין
תקדין בטוויטר
/HashavimCmsFiles/images/banners/banner-commit.jpg
17 | S:128
קומיט וכל טופס במתנה