בית המשפט לעניינים מנהליים דחה עתירת חברת בניה נגד החלטת וועדה מקומית לתכנון ובניה שלא לחתום על תשריט בניין ובכך למנוע את רישום הבית המשותף בטאבו. נקבע כי בנסיבות בהן עבירות הבניה הינן חמורות ביותר, לא ניתן לרפאן ברישום בית משותף המלווה בהערות אזהרה בדבר אי התאמה, והתרופה לכך הינה הסרת העבירות.
לפנינו פסק דין בעתירה שבמסגרתה מבוקש לחייב את המשיבות- עיריית אילת והוועדה המקומית לתכנון ובניה אילת, לחתום על תשריט רישום בית משותף שאותו ערכה העותרת-חברת בנייה, לצורך רישום בניין מגורים באילת כבית משותף. החברה בנתה בניין מגורים באילת, הכולל 12 דירות, שאותן מכרה לרוכשים שונים. מקצת הדירות נמכרו בהמשך לרוכשים מיד שניה. בעלי הזכויות בדירות הינם המשיבים פורמאליים. החברה בנתה את הבניין בהתאם להסכם פיתוח שנכרת בינה ובין רמ"י, שבמסגרתו התחייבה לבנות את מבנה מגורים על המקרקעין מושא ההסכם, למכור את הדירות שתבנינה, ובהמשך, לאחר השלמת הליכי פרצלציה באזור, לרשום את הבניין כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין. בשנת 2013, הסתיים הליך הפרצלציה באיזור, ורמ"י דרשה מהחברה להשלים את רישום הבית המשותף. בחודש ספטמבר 2014, התקבלה החלטת המפקח על רישום הבתים המשותפים, שלפיה, בין היתר, "נדרש אישור ועדה מקומית ע"ג התשריט". הוועדה המקומית לתו"ב סרבה לחתום על התשריט בשל חריגות בנייה רבות.
החברה טענה כי העירייה והועדה המקומית, אינן רשאיות לסרב לחתום על התשריט בשל עבירות בנייה שבוצעו על ידי חלק מדיירי הפרויקט, שכן בהתאם להוראות החוק והתקנות, במקרה בו בוצעו עבירות בניה ע"י הדיירים טרם רישום הבית המשותף בטאבו, תירשם הערת אזהרה בדבר אי התאמה על כל יחידה בה בוצעה עבירת בניה. עוד נטען כי לרשות המקומית אין את הסמכות לעכב את הרישום ולמנוע את זכות הקניין מיתר הדיירים שלא ביצעו עבירות בניה. העותרת שבה וביקשה על כן, כי הוועדה המקומית תחתום על התשריט, ותאפשר את רישום הבית המשותף.
לעמדת הוועדה המקומית, בשל ריבוי חריגות הבניה באופן לא מידתי אישור תשריט בית משותף במתכונתו הנוכחית אינו מתאפשר. הוועדה סברה שיש לפעול להסדרת המצב, וככל שיוסדר ניתן יהיה לשוב ולדון בבקשה. הודגש, כי מדובר בעבירות בניה בהיקף נרחב ובחומרה רבה, עד שלא ניתן לאפשר רישום בית משותף המלווה בהערות אזהרה ויש להימנע מרישום הבית המשותף עד הסרת חריגות הבניה.
כב' השופט ג' גדעון פסק כי יש לבחון את שיקול דעת הועדה המקומית נוכח הוראות תקנות 27(א), 29(א) ו – 50(א)(2), לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום). הוראות אלה, יוצרות זיקה בין הרישום הקנייני וההיבט התכנוני, לעניין התאמת המבנה להיתר הבניה. התשריט שעל פיו יירשם בניין כבית משותף, נדרש ליתן "...תמונה נאמנה של הבית ודירותיו", להנחת דעת המפקח. תכליתה המסתברת של ההוראה הינה, הבטחת רישום הנכס בהתאם לתכנון המאושר. כב' השופט (כתארו אז) רובינשטיין ברע"א 9552/06 בעניין סטרולוביץ העיר לעניין הזיקה ההדוקה בין רישום זכויות במקרקעין ובין חוקיות הבניה באותם מקרקעין, וכך אמר :" בעיקרון אין שניים אלה – בניה ללא היתר ורישום במרשם – יכולים ללכת יחדיו. אכן, רשויות התכנון ורשויות המרשם לא חד הן, אך לכולן אם אחת והיא מדינת ישראל, ואב אחד והוא החוק בה. אי אפשר שיירשמו במרשם המקרקעין זכויות במבנים שנבנו שלא כדין, שכן בכך תינתן גושפנקא לעקיפת חוקי התכנון והבניה. לדידי אין להלום שזרוע אחת של הממשל תונף בדרך אחת, והאחרת בדרך אחת".
בהמשך לאמור, נקבע כי למוסד התכנון שיקול דעת לאפשר את הרישום על דרך של חתימה על התשריט, תוך הפניית בקשה אל הרשם לרשום הערות בדבר אי התאמת הבניין בהיתר, לרבות אי התאמה מבחינת הייעוד או השימוש בבניין. עצם מתן הסמכות ושיקול הדעת בידי מוסד התכנון משמעו, כי זה לא יפעל באופן אוטומטי, בין אם בדרך של הימנעות מחתימה על תשריט, ובין אם בדרך של חתימה על תשריט שאינו תואם למציאות, תוך הפניית בקשה לרישום הערות בדבר אי התאמה. ברי, כי על מוסד התכנון לאזן בין שיקולים שונים, ובהם, בין היתר, האינטרס של רוכשים תמי לב ושומרי חוק העלולים להיפגע מדחיית הרישום, וכן, היקף החריגות ומהותן. התוויית "קו גבול" לצורך הפעלת שיקול הדעת כאמור, בין בית משותף שבו בוצעו עבירות בניה חמורות, אשר לא יירשם עד הסרת העבירות, ובין בית משותף שבו עבירות בניה קלות, אשר ירשם תוך רישום הערה בדבר אי התאמה, נראית סבירה והולמת את תכלית הוראות הדין הרלוונטיות.
משכך נפסק כי בנסיבות המקרה דנן, נראה כי החלטת הועדה המקומית שלא לחתום על התשריט, הולמת את האמור, בהינתן חריגות הבניה הדרמטיות, הכוללות, כאמור, לא רק שימוש בחלקי המבנה בניגוד להיתר הבניה, אלא בניה ממשית שלא על פי ההיתר בחלקים שונים של הבניין. ויודגש, כי 10 דירות מתוך 12 דירת בבניין, כוללות חריגות כאמור. משום כך, מדובר אפוא בחריגות משמעותיות, בהיקף נרחב, אשר מצויות הרבה מעבר ל"קו הגבול" האמור לעיל. בתוך כך נפסק כי החלטת הועדה המקומית אינה חורגת ממתחם הסבירות, ודאי לא חריגה קיצונית, ואינה לוקה בפגם מנהלי אחר כלשהו, העשוי להצדיק התערבות של בית המשפט, על כן, אין להתערב בהחלטה וממילא אין לקבל את העתירה. עוד צויין כי דווקא נוכח דחיית העתירה מתגבר הצורך בפעילות אכיפה נמרצת ונחושה של המשיבות, על מנת להסיר את עבירות הבניה, ולהתאים את הבניין לתכנון המאושר, באופן אשר יאפשר, בין היתר, את אישור הבית המשותף אשר צריך היה להתבצע זה מכבר.
לאור האמור לעיל, העתירה נדחתה.
העותרת יוצגה ע"י עו"ד שי גור; המשיבים יוצגו ע"י עו"ד חגית הלמר; עו"ד תומר גור; עו"ד יגאל מינדל; עו"ד יעל ינאי הלפרין
