המפקחת על רישום מקרקעין קיבלה בחלקה תביעה לתשלום דמי ניהול שהגישה נציגות הבית המשותף נגד בעלת הפנטהאוז במגדל סיטי טאוור, זאת בעקבות מחלוקת בדבר שטח הדירה. נקבע כי מנגנון תשלום דמי הניהול, מבוסס על חישובי תלושי הארנונה הנשלחים ע"י העירייה ולא על מנגנון אחר הקובע את שטח הדירות.
המחלוקת בין הצדדים בהליך שלפנינו נסבה על שטח הדירה שבבעלות הנתבעת. נציגות הבית המשותף גורסת כי שטח הדירה לצורך חיוב בדמי הניהול נגזר משטח הדירה על פי חישובי הארנונה, ולפיכך הוא עומד על 389 מ"ר ואילו הנתבעת גורסת כי שטח דירתה הוא 217 מ"ר בלבד. עסקינן בתיק המאחד שלוש תביעות כספיות, למשך 3 תקופות מצטברות שונות, ביחס להוצאות תחזוקת הבית המשותף, בפרויקט "הסיטי טאוור". התובעת היא נציגות הבית המשותף ואילו הנתבעת הייתה, במועדים הרלבנטיים, בעלת דירת פנטהאוז דופלקס בבניין המשתרעת על פני שתי קומות. חישוב אריתמטי של סכומי התביעה מסתכם לסך של 380,346 ₪.
הנציגות טענה כי הנתבעת משתייכת לאחת המשפחות העשירות בישראל. על אף האמור, הנתבעת מבקשת לעשות דין לעצמה ומסרבת לשלם את דמי הניהול עבור דירתה היוקרתית. עובר להגשת התביעות דנן, התנהל הליך קודם שעניינו אי תשלום דמי ניהול לשנים 2012-2013 ומחצית שנת 2014, ההליך הקודם הסתיים בכך שהנתבעת שילמה דמי ניהול חלקיים, אך לא שילמה את הסכום המותלה.
הנתבעת טענה כי בפסק הדין שניתן במסגרת ההליך הקודם נקבע כי על הנתבעת לשלם סכום מותלה שהותנה בקיום תנאים שונים. משלא התקיימו התנאים הרלבנטיים לתשלום הסכום המותלה, לא שולם סכום זה ולכן יש להפחיתו מסכום התביעה. טענות הליבה בשלוש התביעות, מתייחסות לגודל הדירה, אופן חישוב דמי הניהול והחובות הנטענים וכן ביחס לגביה המיוחדת. בכל אחת מהתביעות, מעלה הנציגות טענות עובדתיות שונות ביחס לנתונים הרלוונטיים וטוענת כי שטח דירת הנתבעת שונה בכל אחת מהתביעות. כמו כן, נטען בכל אחת מהתביעות לתעריף שונה למ"ר ואף אופן חישוב דמי ניהול משתנה מתביעה לתביעה. זאת ועוד, הסכומים הנדרשים אינם מסתכמים לסכום הנתבע בחישוב אריתמטי פשוט. התביעה התיישנה שכן חלפו מעל ל-7 שנים הקבועות בדין. והיא נובעת ממצוקה כלכלית של התובעת.
כב' המפקחת ד' קציר-ברין פסקה כי יש לקבל את התביעה באופן חלקי. ראשית נדחתה הטענה בדבר התיישנות. נקבע כי לא חלפו 7 שנים מיום היווצרות עילות התביעה ועד ליום הגשת התביעות. עוד נדחתה הטענה לפיה טענות הנציגות הנוגעות לגודל שטח דירת הנתבעת התיישנו בחלוף 16 שנים ממועד הקמת הבית. התביעות דנן נוגעות לתשלום דמי ניהול לשנים 2014 עד 2017 ואין מדובר בתביעה שעילתה חוק המכר דירות. הנציגות אינה ולא הייתה מעולם יזם הפרויקט והיא לא זו ש"מסרה" את הדירה לנתבעת. נהפוך הוא, שטח הדירה הוא נתון שבידיעת הנתבעת בין כמי שנמנית על יזמי הפרויקט ובין כמי שאליה או אל בני משפחתה נשלחו חשבונות הארנונה הרלבנטיים. מעדות נציגה של הנתבעת ומי שטיפל בנכסיה בארץ, עולה כי מאז ומעולם היה מדובר בדירה אחת, וכי קיומם של 2 חשבונות ארנונה מקורם ב "טעות רישומית" אשר נודעה לנציגות רק בשלב מאוחר. בנסיבות אלו שעה שהמידע המהותי הרלבנטי מצוי או למצער אמור להימצא בידיעת הנתבעת ו/או בני משפחתה אין היא רשאית לצפות להנצחת הטעות מהטעם האמור. זאת ועוד, על פי התקנון, הנציגות רשאית לנקוט בהליך המשפטי כנגד דייר המסרב לשאת במלוא חלקו בהוצאות תחזוקת הבית. הוראות התקנון מאפשרות לחברת הניהול לבצע תפקידים שונים חלף הנציגות אך הן אינן מפקיעות את זכותה של נציגות הבית לפעול כפי חובתה על פי דין. עוד נקבע כי לא נמצאה כל חובה חוקית מכוחה מחויבת נציגות הבית לקבל את אישור האסיפה הכללית לשם הגשת תביעה כספית כנגד בעל דירה בבית המסרב לשאת בהוצאות תחזוקת הרכוש משותף של הבית. במאמר מוסגר צוין כי מדובר בדרישה מיותרת ומכבידה אשר ספק רב אם יש לה צידוק. הגשת תביעה כנגד בעלי דירות בעניין הוצאות תחזוקה היא "מנשמת אפה" של הנציגות, ומתפקידיה המובהקים, והיא אינה נדרשת לקבל לשם כך את אישורם של בעלי הדירות. המדובר ב"סמכות טבועה" של הנציגות מכוח חוק המקרקעין.
בנוסף לאמור נקבע, כי מנגנון תשלום דמי הניהול החל על הבית קבוע בסעיף 58 לחוק המקרקעין. שם נאמר כי חלקו של בעל דירה בהוצאות התחזוקה של הרכוש המשותף ייקבעו לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. חובת התשלום חלה על בעל הדירה ולא על המחזיק בה (כטענת הנתבעת). אמנם, יכול ובעל הדירה יכרות הסכם שכירות עם צד ג' לפיו האחרון מתחייב לשלם את הוצאות תחזוקת הרכוש המשותף, אלא שמדובר בהסכמה חוזית בין הצדדים הרלבנטיים, אשר אינה מפקיעה את החובה החלה על בעל הדירה על פי החוק, והיא חלה ומחייבת רק בין הצדדים לאותה הסכמה. הנתבעת רשאית לנקוט בעניין זה בהליכים למימוש זכותה על פי ההסכם כלפי צד ג', אך היא אינה רשאית להימנע מקיום חובתה החוקית כלפי הנציגות. המנגנון שנקבע בחוק לחלוקת ההוצאות, הן בבית שנרשם כבית משותף והן לבית שטרם נרשם ככזה, מבוסס על יחס שטח רצפתה של כל דירה לרצפתן של יתר דירות הבית, אלא אם כן, נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. מנגנון הקובע תחשיב דמי ניהול עפ"י תעריף קבוע למ"ר הוא מנגנון המתיישב עם הוראות התקנון המצוי. במקרה הנדון, בעת הרלבנטית, הבית המשותף טרם נרשם ככזה. משלא נרשם ברי כי לא קיים לו תקנון מוסכם רשום המחייב את בעלי הדירות ואת מי שבאו בנעליהם, עם זאת, הצדדים מסכימים כי על הבית חל ומחייב מסמך המהווה, לדידם של שני הצדדים תקנון מוסכם. סעיף 3.4 לתקנון המוסכם קובע כי חישוב התשלומים לחברת הניהול יהיה עפ"י חישוב תשלומי ארנונה. מן האמור לעיל ניתן ללמוד כי מנגנון תשלום דמי הניהול, מבוסס על חישובי תלושי הארנונה הנשלחים ע"י העירייה ולא על מנגנון אחר הקובע את שטח הדירות, והאמור לעיל מתיישב עם גרסתה הקוהרנטית של הנציגות.
בהמשך לאמור, נקבע כי יש לדחות את טענת הנתבעת כי שטח דירתה הוא 217 מ"ר בלבד, ואת טענתה כי בעניין זה קיים "השתק פלוגתא" בשל כך שבהליך קודם נקבע שטח דירת הנתבעת במסגרת פסק דין חלוט שניתן. נקבע כי ספק אם פסק דין שנתן תוקף להסכם פשרה יכול להקים את הכלל האמור, מה גם שנקבע במפורש כי אין ממצא פוזיטיבי באשר לשטח הדירה המהווה תנאי לקיומו של השתק. לא נמצא גם כי הסכמת הצדדים במסגרת תיק אחר מהווה "השתק פלוגתא" ביחס לשטח דירת הנתבעת. אמנם, באותו הליך נקבע כי הנתבעת תישא בתשלומי דמי ניהול לפי שטח דירה של 217 מ"ר, עם זאת , נקבע במפורש באותו הסכם פשרה כי כל צד שומר על מלוא טענותיו הן הנוכחיות והן העתידיות בקשר עם ההליך. יתרה מכך, אין לזקוף לחובת הנציגות את רצונה "להקטין את נזקה" ולהסתפק בשלב ראשון בהליך מסוים בסכום שאינו שנוי במחלוקת, המתייחס לשטח דירה של 217 מ"ר, תוך שמירת מלוא הטענות ביחס לשטח הדירה וגובה דמי הניהול ביחס להליכים אחרים, ואין בהסכמות דנן כדי להקים "השתק פלוגתא" ביחס לשטח דירת הנתבעת. לא נמצאה חוסר קוהרנטיות בגרסת הנציגות ביחס לשטח דירת הנתבעת. נהפוך הוא- הנציגות עמדה לאורך ניהול ההליכים באופן עקבי על הטענה כי שטח הדירה לצרכי חישוב דמי הניהול הוא 389 מ"ר וזאת בהתאם לחשבון הארנונה.
יתרה מזאת נקבע כי באשר לתעריף דמי הניהול לשנים הרלבנטיות, הנחת המוצא לדיון בעניין זה היא שכשם שתקציב בית משותף עשוי להשתנות מעת לעת על פי צרכי הבית ויוקר רכיבי הוצאת תחזוקת הרכוש המשותף ותקציבו, כך גם תעריף דמי הניהול עשוי להשתנות מעת לעת. באשר לגובה תעריף דמי הניהול בשנים הרלבנטיות, נמצא להסתמך על עדות יו"ר הנציגות, שהוא גם בעל דירה בבית, אשר העיד כי תעריף דמי הניהול בשנים 2016 ו- 2017 עמד על סך של – 5.17 ₪ למ"ר. נקבע כי עדותו בעניין זה לא נסתרה והייתה מהימנה. גובה דמי הניהול החודשיים בשנת 2014 לדירה היו 8558 ₪ בהינתן ששטח הדירה הוא 389 מ"ר אזי תעריף דמי הניהול עמד על 22 ש"ח. התעריף החודשי בשנת 2015 עמד על 6,808 ₪ שהוא בחלוקה ל- 389 מ"ר מצביע על תעריף בסך 17.5 ₪. נפסק כי הנציגות הוכיחה כי הנתבעת לא שילמה את מלוא חלקה בדמי הניהול בגין התקופות שפורטו ועל כן התביעה בגין תקופות אלו מתקבלת- סה"כ 282,803 ₪. עוד נקבע כי בשנת 2017, נעשתה גביה מיוחדת אשר הושתה על כלל בעלי הדירות, וזאת לצורך קריטי ומידי של תיקון מערכות הבית. חלקה של הנתבעת בגביה המיוחדת – 30,373 ₪.
לסיכום, התביעה התקבלה באופן חלקי. נפסק כי על הנתבעת לשלם לנציגות סך של 313,176 ₪. עוד נקבע כי יש למחוק תקופות שלא נכללו בכתבי התביעה שלגביהן לא הוכח מה היה התעריף הרלבנטי כמו כן יש למחוק את הסכום המותלה שנקבע במסגרת הסכם הפשרה בהליך הקודם.
התובעת יוצגה ע"י עו"ד ציון בהלול; הנתבעת יוצגה ע"י עו"ד גיא נאמן
