בית משפט השלום קיבל תביעת מתווך לתשלום דמי תיווך, למרות שלא נחתם הסכם בכתב בין הצדדים. נקבע כי יש להעדיף את עקרון תום הלב על פני דרישת הכתב, באשר הנתבעים פעלו בעורמה להשלמת העסקה מאחורי גבו של המתווך. זאת תוך שהתחמקו מחתימה על הסכם תיווך, ובחוסר תום לב נתלו בהיעדר הכתב כהצדקה לאי התשלום.
לפנינו תביעה לתשלום דמי תווך בעסקת מכר מקרקעין ליזמי נדל"ן, בנסיבות בהן לא נעשה הסכם תיווך בכתב בין הצדדים.
לטענת המתווך, בגין עסקת מכר המקרקעין הנתבעים התחייבו בעל פה לשלם לו דמי תיווך בסך של 200,000 ש"ח. המתווך היה הגורם היעיל בעסקה, והנתבעים נהגו בחוסר תום לב תוך הצגת מצג שווא והפרת התחייבויותיהם, והכל כדי ליהנות מפירות עבודתו מבלי לשלם דמי תיווך.
הנתבעים טענו מנגד כי משלא נחתם הסכם תיווך, בהתאם לסעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, בהעדר הזמנה בכתב התובע אינו זכאי לדמי תיווך. בנוסף, המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה.
כב' השופטת ע' יוסף-קוזין פסקה כי התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב אפשרית, אך זאת במקרים חריגים וקיצוניים, והמקרה דנן בא בגדר אותם מקרים חריגים וקיצוניים. זאת לנוכח ההתנהגות ודרך הפעולה של נתבעים 1 ו- 2, התנהגות ששמה לאל הוגנות והגינות, אמינות ואמון, יושר וצדק – כולם ערכים חיוניים ובסיסיים בעסקים ובחיי המסחר. המתווך יצר קשר עם יזם הנדל"ן-הנתבע 1 בשנת 2016 והתעניין בקרקע לבניית בתים עבור 60 משפחות מצרפת. כשעסקה זו לא יצאה אל הפועל, הובא רוכש אחר אף הוא על ידי המתווך. הנתבע 1 הביע עניין בעסקה, הן עם הצרפתים והן עם הרוכש, והוא מסר למתווך את פרטי המקרקעין הרלבנטיים העומדים למכירה. הנתבע 1 הציג, הן למתווך והן לרוכש, מצג לפיו 4 החלקות שייכות לו ולא גילה את העובדה ששתיים מחלקות אלה שייכות לחברה בבעלות הנתבע 2. הרוכש, באמצעות החברה שבבעלותו, חתם על הסכם תיווך עם המתווך. בהסכם התיווך נרשמו פרטי המקרקעין כפי שנמסרו לו על ידי הנתבע 1. כאמור, הנתבע הסתיר הן מהמתווך והן מהרוכש את העובדה ששתיים מהחלקות שהוא הציע למכירה, שייכות לחברה בבעלות הנתבע 2. העובדה שהוא אמר לרוכש ולמתווך כי הוא צריך להתייעץ עם שותפו, מחדדת את הסתרת המידע. בנוסף, המתווך הציג פתק בכתב ידו של הנתבע 1 בו פירט את פרטי העסקה. הנתבע 1 ניסה, ללא הצלחה, להתכחש לעובדה שמדובר בפתק שנכתב על ידו והסתבך בשקרים. נקבע כי עדות המתווך ביחס לפתק היא עדות מדויקת. זאת לעומת עדות הנתבע 1, שבבירור אינה מהימנה. המידע בפתק נכון ומתאים לחלקות שנמכרו בפועל לרוכש מבחינת גודלן, צמידותן, מחירן ואפשרויות הבניה עליהן. מהעדויות והראיות עולה כי עדות המתווך כנה, מהימנה וללא דופי. הוא דייק בטענותיו ובעדותו, והן עולות בקנה אחד עם הראיות. באשר לגרסת הנתבעים בסוגיית הסכם התיווך עם המתווך נקבע כי היא גרסה כוזבת.
בהמשך לאמור נקבע כי סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך מלקוח בהתקיים שלושה תנאים: הוא היה בעל רשיון בתוקף, הוא מילא אחר הוראות סעיף 9 והוא היה הגורם היעיל בעסקה. סעיף 9(א) לחוק קובע את דרישת הכתב בזכאות לדמי תיווך, כאשר הפרטים שיופיעו בהזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין מופיעים בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב). ההתגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב היא אפשרית אך במקרים חריגים וקיצוניים, שהמקרה דנן בא בגדרם. נקבע כי הגם שלא נעשה בין הצדדים הסכם תיווך בכתב, הונחו ראיות למכביר המוכיחות הן את העובדה שבין הצדדים נעשה הסכם תיווך, והן את תכני ההסכם ובכלל זה זהות הצדדים, זיהוי הנכס וסכום דמי התיווך. באשר לזיהוי המקרקעין, בהסתמך על פרטי המקרקעין שמסר הנתבע 1, הרוכש חתם על הסכם תיווך בו צויינו מקרקעין אלה. לאחר מכן, תוך מידור המתווך, תוך שהנתבע 1 מקשר בין הרוכש לשותפו, הנתבע 2, ניהל מו"מ ומכר לרוכש את החלקות שבבעלות החברה של הנתבע 2. החלקות שהציע הנתבע 1 והחלקות שנמכרו זהות מבחינת שטחן, מחירן, מיקומן, ומבחינת תכנית הבנייה אותה אפשר לממש עליהן. יתרה מכך, נקבע כי הנתבעים אינם "צרכן פשוט" או לקוח חד פעמי בעסקי תיווך מקרקעין. השניים הם יזמי נדל"ן מתוחכמים ובעלי ניסיון. הנתבע 1 הוא מנהל ובעלים של חברה יזמית בתחום הנדל"ן ומבצעת פרויקטים לבניה באזור השרון, והוא בעסקי נדל"ן משנת 1985, ומאז שנת 2008 הוא יזם של פרויקטים נדלניי"ם. הנתבע 2 העיד כי הוא עוסק ביזמות נדל"ן משנת 2004, רוכש מגרשים ועוסק בבנייה והשניים הם שותפים עסקיים בחברה משותפת. בהלכה הפסוקה נקבע כי ניתן להגמיש את יישום דרישת הכתב ביחס לעסקה שמתבצעת בין גורמים עסקיים "מתוחכמים", דהיינו עסקה בעלת מאפיינים שונים מאלו של ההקשרים הצרכניים שבהם התמקד התהליך שקדם לחקיקת חוק המתווכים. כך נאמר ב בע"א 3384/16 בעניין מזרחי, בנוגע לחוזה תיווך בכתב שחסרים בו פרטים: " אכן, החשיבות הנודעת להקפדה על דרישת הצורה שבחוק קשורה בקשר הדוק לתכליתו של חוק המתווכים שנועד להגן על הצרכנים בשוק התיווך, שהם על פי רוב שחקנים "חד פעמיים" המתאפיינים בפערי מידע ביחס למתווך". באשר לעובדה, לפיה החלקות נושא עסקת המכר שונות מהחלקות נושא הסכם התיווך, מעבר לקושי הנעוץ בהיעדר תום הלב של הנתבעים, גם בסוגיה זו, ניתן להצדיק השתנות זו בעסקה בין גורמים עסקיים. בעניין מזרחי נקבע כי היקפה של העסקה או אף זיהוים של המקרקעין בעסקת תיווך לרכישת מקרקעין על-ידי גורם עסקי, עשויים להשתנות. זאת בשונה ממכר דירה למשל. ולראיה, שינוי מספרי החלקות לא שינה עבור הרוכש כהוא זה את מהות עסקת התיווך כמו גם את העובדה שהמתווך הוא זה שתיווך לו את העסקה. הרוכש שילם למתווך, כמובן מאליו, את מלוא דמי התיווך, ולא היה בעובדה שמספרי החלקות שנרשמו בהסכם התיווך שעליו חתם היו שונים מאלה שנמכרו לו, כדי לשנות או להמעיט מחובתו לשלם את דמי התיווך. משכך נפסק כי בנסיבות המקרה מתקיימת וודאות באשר לזהות הצדדים, כוונתם להתקשר בחוזה תיווך, זיהוי הנכס ושיעור דמי התיווך.
יתרה מזו נקבע כי באשר לדרישת תום הלב, בע"א 2144/91 בעניין מוסקוביץ' נקבע כי: "דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכוח סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי). העסקת מתווך קש או השהיה מכוונת - הכול כדי למנוע דמי תיווך – אינם מתיישבים עם עקרון תום הלב". המתווך אינו חף מאחריות להיעדר הסכם תיווך בכתב. בהיותו מתווך מקרקעין, הוא אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין ולכך שאם אינו עושה כן, הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו. על אף האמור, סביר שגם אם המתווך היה מחתים את הנתבע 1 על הסכם תיווך לא היה בכך להועיל לו, שכן הנתבע 1 העביר את הלקוח לשותפו מאחורי גבו של המתווך, והשניים פעלו בעורמה ובשיתוף פעולה. נקבע כי דובר במקרה מובהק שבו הנתבעים התחייבו לשלם דמי תיווך, אך בה בעת פעלו במטרה למנוע מהמתווך דמי תיווך ולאחר מכן, בחוסר תום לב נתלו בהיעדר הכתב כהצדקה לאי התשלום. נקבע כי אין לעודד התנהגות זו, אשר שמה לאל כל ערך של יושר, אמת, הגינות ואמינות, ערכים שלא ניתן להפריז בחשיבותם וחיוניותם לפעילות עסקית ומסחרית. בהתאם, יש להעדיף, בנסיבות, את עקרון תום הלב על פני דרישת הכתב. באשר לדרישה להיות המתווך ה"גורם היעיל" בעסקה, המסקנה המתבקשת הינה כי המתווך היה הגורם היעיל בעסקה. לולא הוא, הנתבעים לא היו מכירים את הקונה. זאת ועוד, אין לזקוף לחובת המתווך את היעדר מעורבותו, או היעדר הסיוע בתהליך המשא והמתן, שכן הנתבעים מנעו ממנו האפשרות להשתתף במשא ומתן או לבצע פעולות אחרות עבור העסקה. הנתבעים פעלו באופן עצמאי וניהלו מו"מ עם הקונה תוך שהם מסתירים זאת מהמתווך, מתוך מטרה להתחמק מחתימה על הסכם תיווך ולהשלים את העסקה ללא ידיעת המתווך. בהתאם להלכה הפסוקה, כאשר הלקוח מנע מהמתווך להשלים את פעולותיו בחוסר תום לב, בכדי להתחמק מתשלום דמי התיווך, הסכם התיווך עשוי לזכות את המתווך בדמי תיווך גם בהעדר פעולות נוספות. נקבע כי צד המסכל את מאמציו של המתווך, תוך ניצול המידע שקיבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר של העסקה, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. כך גם באותם המקרים שבהם צד פועל בדרך אחרת על מנת להתחמק מתשלום. נפסק כי הנתבע 1 התחייב כלפי המתווך לשלם לו דמי תיווך בסכום שלא יפחת מ- 200,000 ש"ח. הנתבע 2 התחייב כי הוא ישלם את דמי התיווך בהתאם להתחייבות הנתבע 1. משכך, חבים הנתבעים כלפי המתווך מכוח התחייבותם כלפיו לשלם לו את דמי התיווך הנ"ל. נתבעת 3 -חברה חבה כלפי המתווך מכוח היותה המוכרת בהסכם עם הקונה. נדחתה טענת המתווך כי דמי התיווך שהסכים שישולמו לו בסך 200,000 ש"ח, הם דמי תיווך מופחתים ולאור התנהגות הנתבעים, יש לחייבם לשלם דמי תיווך ראויים בשיעור 1% משווי העסקה, שהם 510,000 ש"ח. עסקינן באכיפה של הסכם תיווך, כאשר מדובר בהסכם שנעשה בין הצדדים ואשר תנאיו סוכמו בין הצדדים. בנסיבות אלה, לא ניתן לקרוא אל הסכם התיווך תנאי, הוא סכום מוגדל של דמי התיווך, אשר לא דובר ולא סוכם בין הצדדים. התביעה התקבלה, הנתבעים חוייבו לשלם למתווך, ביחד ולחוד, 234,000 ₪.
לסיכום, התביעה התקבלה ברובה.
התובע יוצג ע"י עו"ד תום סטרוגו; הנתבעים יוצגו ע"י עו"ד מנשה וחניש
