בית המשפט העליון קיבל את ערעורם של בעלי דירת גג בבנין משותף שהמחוזי קבע כי בקשתם לבנות על הגג פוגעת בזכויות הקניין של שאר הדיירים. נקבע כי התקנון קובע באופן מפורש כי הגג הצמוד לדירתם של המערערים וזכויות הבנייה בו יוקנו למערערים בלבד. כמו כן קובע התקנון כי הם יהיו רשאים לבנות על חלק הגג הצמוד לדירתם ללא צורך בהסכמה של בעלי הדירות האחרים בבניין.
במרכז הדיון עומדת פרשנותו של תקנון הבית המשותף. מדובר בבניין בן ארבע קומות ושבע דירות, כאשר המערערים הם הבעלים של דירת הגג שבקומה הרביעית, ואילו המשיבים הם כל בעלי הדירות האחרות בבניין. המערערים מעוניינים להרוס את דירת הגג שלהם, ולבנות במקומה שתי דירות דופלקס, כך שתוסף לבניין קומה אחת. משמעות הדברים היא בנייה בפועל של קומה נוספת על מה שהיה גג הדירה הקיימת. מוסכם על המערערים כי הגג החדש יירשם כרכוש משותף, וכי כלל זכויות הבנייה עליו יהיו בבעלות הדיירים כולם. עוד הובהר כי הבנייה לא תחול על אזור פיר המעלית. לצורך כך פנו המערערים לבית המשפט המחוזי בבקשה למתן סעד הצהרתי לפיו הם הבעלים של דירת הגג בבניין ובהתאם לכך הם רשאים, בין היתר, לבנות עליו יחידות דיור נוספות. הדיירים התנגדו לבנייה האמורה וטענו כי תקנון הבית המשותף מאפשר למערערים להרחיב את דירתם בלבד ואינו מכתיב הסכמה עתידית של יתר בעלי הדירות בבניין לבנייה בלתי מוגבלת על הגג. כן נטען כי הבנייה על הגג "מנצלת" לא רק את זכויות הבנייה על הגג אלא פוגעת בזכויות הבנייה של יתר בעלי הדירות בבניין וברכוש המשותף. בית המשפט המחוזי בחן את הפרשנות שיש ליתן להוראות התקנון וקבע כי הבנייה המבוקשת על-ידי המערערים לא נכללת בזכויותיהם הקנייניות, מגדילה את חלקם ברכוש המשותף על חשבון הדיירים ופוגעת בזכויות הקניין שלהם.
לטענת המערערים, התקנון קובע באופן מפורש שכל זכויות הבנייה על הגג נתונות להם ובכלל זה הם רשאים לבנות עליו יחידות דיור נוספות ולא רק להרחיב את דירת הגג. המערערים מדגישים כי הבנייה המבוקשת על-ידם היא על שטח הדירה והשטחים הצמודים לה בלבד וכי הגג שיבנה מעל לשתי דירות הדופלקס יהיה רכוש משותף כאמור בתקנון. בנוסף, לאחר רישומו של הגג החדש כרכוש משותף של כלל דיירי הבניין הם לא יוכלו לבנות עליו עוד.
הדיירים טענו מנגד כי על המערערים לקבל את הסכמת כל בעלי הזכויות בבניין לצורך בניית יחידות דיור נוספות או בנייה ברכוש המשותף שלא על דרך של הרחבת הדירה הקיימת.
כב' השופטת ד' ברק-ארז פסקה כי יש לקבל את הערעור. מדובר במחלוקת פרשנית על הוראות התקנון, כאשר בית המשפט המחוזי סבר שהתקנון אינו מקנה למערערים זכות לבצע בנייה "על חלקי הגג הצמודים ליתר הדירות בבניין". אולם, כעולה מנסח הרישום, צו הבית המשותף ותשריט הבית המשותף –כל שטח דירת הגג של המערערים והמרפסת שלהם צמודים לשטח הגג של הבניין, למעט פיר המעלית, שהוא רכוש משותף. אף חלק מן הגג אינו צמוד לדירה אחרת. יתרה מכך, בתקנון נקבע בפירוש כי: " כל זכויות הבניה על הגג על פי תב"ע החלה או שתחול בעתיד על הבניין, שייכות לבעל דירה 279/8 והוא רשאי לבנות על חלק הגג הצמוד לדירתו ללא צורך בהסכמת כל הבעלים האחרים ובלבד שיבנה על פי היתר בניה כדין." משכך, ניסוחן של הוראות התקנון הוא חד ובהיר והן קובעות באופן מפורש כי הגג הצמוד לדירתם של המערערים וזכויות הבנייה בו יוקנו למערערים בלבד. כמו כן קובעות הוראות התקנון כי המערערים יהיו רשאים לבנות על חלק הגג הצמוד לדירתם ללא צורך בהסכמה של בעלי הדירות האחרים בבניין, והכל בכפוף להיתר בנייה כדין. על כן, נקבע שהתוצאה שאליה הגיע בית המשפט המחוזי אינה עולה בקנה אחד עם הוראותיו המפורשות של התקנון. בנוסף על האמור, בתקנון נקבע כי: " גגות חדשים שייווצרו כתוצאה מביצוע בניה על חלק הגג הצמוד לתת חלקה 279/8 יהיו בגדר רכוש משותף ואחוזי בניה על הגג החדש יוקצו לכל אחד מבעלי הזכויות בבית על פי חלקו ברכוש המשותף.". משכך, שטח הגג שיווצר כתוצאה מתוספת הבניה יירשם כרכוש משותף של כלל הדיירים בבניין.
בהמשך לאמור הדגיש בית המשפט כי הדברים אמורים בנוגע לבנייה שתוגבל אך לשטח הגג שמוצמד לדירתם של המערערים, שטח שאינו כולל את פיר המעלית. כמו כן, מודגש כי ככל שיידרשו חיזוקים של הבניין או כל תוספת בנייה אחרת, שאינה על שטח הגג המוצמד לדירתם של המערערים, תידרש לכך הסכמתם של בעלי הדירות האחרים בבניין, זאת בהתאם לעקרונות היסוד הקבועים בחוק המקרקעין. בית המשפט העיר כי יש לקוות כי פסק הדין יוכל לשמש בסיס לדיאלוג בריא יותר בין בעלי הזכויות בבניין, לטובת הכלל ואף לטובתו של כל אחד מהם. מטעם זה, אף נמצא לנכון להימנע מפסיקת הוצאות במקרה זה.
לסיכום הערעור התקבל, במובן זה שניתן סעד הצהרתי לפיו המערערים, שהם בעלי הזכויות בדירת הגג, רשאים בהתאם להוראות התקנון לבנות על גג הבניין, בשטח המוצמד לדירתם. זאת, בכפוף לשמירה על הרכוש המשותף לכלל דיירי הבניין (ובכלל זה פיר המעלית), לקבלת אישורים מתאימים לבנייה מן הרשויות המוסמכות, ולקבלת אישור של כלל בעלי הזכויות במידה ויידרשו תוספות בנייה שאינן על שטח הגג. כמו כן נקבע כי בהתאם להוראות התקנון, שטח הגג החדש שייווצר ירשם כרכוש משותף של כלל הדיירים בבניין, ואילו המערערים לא יוכלו לבנות עליו עוד. בית המשפט אף הביטל את החיוב בהוצאות משפט שעליו הורה בית המשפט המחוזי.
המערערים יוצגו ע"י עו"ד אלון גרוסבוים; המשיבים יוצגו ע"י עו"ד אור פרייטג
