שלח לחבר
דף הבית > חדשות משפטיות > תחיית המתים- בוטלה עסקת מרמה למכר מקרקעין השייכים לתושב ארה"ב שמותו זוייף

חדשות

תחיית המתים- בוטלה עסקת מרמה למכר מקרקעין השייכים לתושב ארה"ב שמותו זוייף, צילום: pixabay
תחיית המתים- בוטלה עסקת מרמה למכר מקרקעין השייכים לתושב ארה"ב שמותו זוייף
07/06/2022, עו"ד שוש גבע

בית המשפט המחוזי קיבל עתירה של תושב ארה"ב להשיב לו קרקע בפי גלילות שנמכרה במרמה לאחר. נקבע כי תנאי העסקה אינם שגרתיים ויש בהם כדי להעיד על רצון כל הנוגעים בדבר להשלים העסקה מהר ככל שניתן כל אחד מטעמיו הוא. הרוכשים לא הרימו הנטל להוכיח את תום לבם הנדרש לצורך הגנת תקנת השוק, ולמעשה עצמו עיניים במכוון מסימני האזהרה שנגלו בפניהם.

המבקש עותר לסעד הצהרתי כי הוא הבעלים של המקרקעין מושא המחלוקת וכי בית המשפט יורה על רישום הזכויות במקרקעין בחזרה על שמו. המבקש, בעל דרכון אמריקאי, המתגורר דרך קבע בארצות הברית רכש בשנת 2012 מקרקעין באזור הידוע כ"פי גלילות". בשנת 2018, הגיש המשיב מר סגל, ללשכת רישום המקרקעין בתל אביב, בקשה לרישום הורשה של המבקש שלכאורה נפטר, אליה צירף מסמך הנושא כותרת "צו קיום צוואה" ומסמך הנחזה להיות, לכאורה, שטר צוואה של המבקש בהם נרשם סגל כיורש. על בסיס מסמכים אלו נרשם סגל, כבעל הזכויות במקרקעין. בינואר 2019, מכר סגל את המקרקעין למשיבים 2-4 וזאת בתמורה לסך של 5.5 מיליון ₪. במרץ 2019 העסקה הושלמה והמקרקעין נרשמו ע"ש הרוכשים. דבר המרמה נודע למבקש במאי 2019.

לטענת המבקש, המקרקעין נרשמו על שם סגל במעשה מרמה, ובנסיבות אלו העברת הבעלות בטלה מעיקרה. בנסיבות העניין לא מתקיימים התנאים לתחולת "תקנת השוק" לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין, מאחר והעסקה נגועה בחוסר תום לב והעדר תמורה ראויה, באשר התמורה ששילמו הרוכשים נמוכה ממחיר השוק באופן בלתי סביר.

סגל הכחיש מעורבות במעשה המרמה הנטען, וטען, כי זה נעשה על ידי צדדים שלישיים ללא ידיעתו או מעורבותו בזמן אמת, וכי פעל כל העת בתום לב.

טענתם המרכזית של הרוכשים היא, כי עומדת לזכותם הוראת "תקנת השוק", לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין, מששילמו תמורה מלאה וראויה בעד המקרקעין, הסתמכו על מרשם המקרקעין בתום לב, ומשהעסקה הושלמה ברישום.

כב' השופטת ר' ברקאי פסקה כי סגל נטל ביודעין חלק במעשה המרמה. עדותו של סגל עוררה קשיים רבים, כאשר התחמק ממתן תשובות, הסתיר מידע חשוב ורלבנטי ואף מסר תשובות אינטרסנטיות ומיתממות, אשר ערערו את מהימנותו. סגל מסר תשובות מתחמקות בכל השאלות הנוגעות לשאלת היכרותו עם המבקש שלכאורה הוריש לו את הזכויות במקרקעין. כשנשאל סגל האם לאמו יש בן דוד בשם דניס חכים (המבקש), התחמק הוא מספר פעמים ממתן תשובה עניינית ורק השיב כי: "לאמא שלי יש משפחה בארה"ב". כאשר נשאל מדוע אמא שלו לא באה ליתן עדות אודות הקשר המשפחתי הנטען, השיב במענה אשר מעורר תמיהה רבה ולפיה, ,"המתווך" החתים אותו על הסכם סודיות לפיו אסור היה לו לציין הפרטים אפילו בפני משפחתו.  נקבע כי לא מתקבל על הדעת כי בנסיבות הנטענות על ידי סגל לפניהן זכה בירושה רבת ערך מקרוב משפחה מצד אמו, לא ישתף דבר ראשון את אמו ולא יברר עמה פרטים אודות אותו קרוב שהוריש לו נכס רב ערך. גרסתו של סגל לפיה לא ידע דבר על מעשה המרמה בזמן אמת אינה מתיישבת עם הנסיבות הבלתי מובנות והמסמכים שהוא עצמו צירף, ובתוך כך ההסכמים עליהם חתם סגל עם המתווך ועם עו"ד בשארי, המלמדים על פניו כי השלושה חברו יחדיו והיו שותפים במעשה הרמיה ולכל הפחות ניתן לומר כי סגל לקח חלק פעיל ובמודע במעשה הרמייה, כאשר כמוסכם ביניהם התמורה תתחלק בין שלושתם בחלקים כמעט שווים: 35% מהתמורה יקבל פינקו, 30% מהתמורה יקבל עו"ד בשארי ו-35% מהתמורה תיוותר בידיו של סגל. חלוקת "השלל" באופן האמור, מלמדת לכשעצמה על דבר השותפות בין השלושה. כמו גם ההסכמות בין השלושה לפעול למכירת המקרקעין בתוך ימים מספר ממועד רישום הזכויות על שם סגל ולאחריו חלוקת השלל בין השלושה, באופן המצביע על התכנון לצאת מהזירה במהירות. מכתבו של עו"ד בשארי משקף בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים, דבר מעשה הכזב. שהרי, באופן מוזר ביותר מודיע עו"ד בשארי, במכתבו, לסגל כי זכה בירושה מקרוב משפחה המתגורר בארה"ב, כאשר אין הוא מוכן לחשוף בפניו פרטים מעבר לכך, אלא רק לאחר שיחתום על הסכם שכ"ט בו הוא דורש תשלום  בשיעור של 30% משווי מכירת נכס המקרקעין ועוד במסגרת הסכם שכר הטרחה דורש הוא את התחייבות סגל למכור המקרקעין. חוסר הסבירות שבתוכן מסמכים אלו אך מעיד על כי נועדו לשמש מסך למעשה המרמה בו היו שותפים השלושה, אשר חברו יחדיו לקדם מעשה מרמה זה, על בסיסו הועברו הזכויות על שם סגל כשמיד לאחר מכן הוברח הנכס על דרך מכירתו לכאורה בתנאי "תקנת השוק". בפי סגל אין כל הסבר הכיצד מצא אותו "מתווך" את אותה "ירושה" עלומה. אין כל הסבר מדוע עו"ד בשארי, אשר פעל לרשום זכויותיו מכוח "הירושה" לא המשיך לייצג אותו בעסקת מכירת המקרקעין, אשר נעשתה באמצעות עו"ד נחמיאס. נפסק כי המבקש עמד בנטל המוטל עליו ברף הנדרש להוכיח כי רישום המקרקעין על שם סגל נעשה שלא כדין, כאשר סגל מודע למעשה הרמייה ואף נוטל בו חלק כשותף במעשה.

בהמשך לאמור, נקבע כי יש לבחון את טענת הרוכשים, כי חרף מעמדו של המבקש כבעל הזכויות במקרקעין, זכויות שניטלו ממנו במרמה, הרי שזכותם עדיפה, לאור תקנת השוק המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין. כדי שזכותו של צד שלישי שרכש מקרקעין תהיה עדיפה על זכותו של מי שטוען כי הוא בעל המקרקעין הנכון, צריכים להתקיים שלושה תנאים: (1) המדובר במקרקעין מוסדרים; (2) שולמה תמורה; (3) הרוכש הסתמך על הרישום בתום לב. שאלת גדרי תום הלב הנדרש לצורך החלת סעיף 10 לחוק המקרקעין נבחנה בפסיקה לא אחת, כאשר המבחן המקובל לבחינת קיומו של תום הלב של הקונה הוא המבחן הסובייקטיבי. בע"א 4609/99 בעניין סונדרס נקבע כי: "תום הלב בהקשר הסובייקטיבי הוא מצב נפשי. משמעותו יושר הלב. בהקשר של סעיף 10 לחוק המקרקעין משמעותו אמונה, הלכה למעשה, של הקונה כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו זו נקייה מכל זכות של אדם אחר.... אמונה זו אינה קיימת אם הקונה לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק, אך הוא חשד באשר לזכותו של המוכר ובמודע נמנע מלברר הדבר. זהו מצב של עצימת עיניים. הוא שקול כנגד ידיעה והוא שולל תום-לב.". כאמור, תום הלב הנדרש הוא תום הלב הסובייקטיבי, הכולל גם את החובה שלא לעצום עיניים ולא להתעלם מ"נורות אזהרה" העומדות בדרכו של הקונה. בע"א 624/13  בעניין מורדכיוב נקבע כי: " 'נורה אדומה' אינה בשמים ובדיקתה אינה טעונה חכמת שלמה או גאונות אלברט איינשטיין; נסיבות הצריכות לעורר חשד בעיני אדם מן היישוב... במקרים של התקשרות עם מוכר בעל זכות בעלות רשומה כהלכתה, נדרשת בדיקה דומה רק אם מתעורר בפועל חשד סובייקטיבי אצל הקונה, כדי שלא ייחשב כמי שעצם עיניו ועל כן פגם בתום לב".

מהלכה למעשה, נקבע כי משהוכח שהזכויות במקרקעין ניטלו מהמבקש במרמה עובר נטל ההוכחה אל כתפי הרוכשים, להוכיח כי חלה תקנת השוק. היינו, כי רכשו את הזכויות במקרקעין בתום לב ובתמורה שאז,  זכויותיהם תהנה עדיפות על זכויות המבקש. המדובר בעסקה לרכישת מקרקעין אשר פרטיה סוכמו למעשה ללא מעורבות של הצדדים הישירים לעסקה, סגל והרוכשים. כפי שעולה מהעדויות השונות, פרטי העסקה, ובראשם – תנאי המכר ובפרט המחיר, שהוא הפרט המהותי בעסקה, סוכמו על ידי "מתווכים" שונים שהיו מעורבים בעסקה לאורך הדרך. כאשר העסקה הוצעה לרוכשים היא הוצגה ביחד עם המחיר עליו הוסכם (5.5 מיליון ₪) בין "המתווכים" לבין עו"ד נחמיאס, מבלי שהרוכשים נטלו חלק ישיר במו"מ לקביעת המחיר. אף בגיבוש יתר תנאי ההסכם, לא נטלו הרוכשים חלק במו"מ. לאחר סיכום כל הפרטים נפגשו הצדדים לחתימת ההסכם, כאשר אז לראשונה נפגשו סגל והרוכשים, מבלי שהרוכשים שאלו או בררו דבר אל מול סגל. המתווכים אשר גיבשו את ראשית העסקה לא הוזמנו לעדות. בית המשפט הדגיש שבהינתן המשמעות של הוראת תקנת השוק המאפשרת הפקעת זכות מקרקעין מבעליהם האמיתי, על בית המשפט להקפיד ולדקדק עם הטוען לתחולת תקנת השוק בדבר התקיימות תנאיה. בעניין דנן מכלול הנסיבות, והתשתית הראייתית מובילים למסקנה כי הרוכשים לא הרימו הנטל להוכיח את תום לבם הנדרש לצורך הגנת תקנת השוק. נפסק כי הרוכשים עצמו עיניים במכוון מסימני האזהרה שנגלו בפניהם אשר היה בהם לעורר ספק כלשהו הפוגם בתום הלב, ועל אף האמור הם נמנעו מלחקור ולברר הנסיבות המחשידות. כך ובהתאם גם בא כוחם שלא ערך את כל הבדיקות אשר היה עליו לערוך בנסיבות העניין. מעבר לאמור הרוכשים נמנעו מלהביא לעדות את "המתווך" מטעמם שיכול והיה בעדותו כדי לשפוך אור על הדברים בצורה ברורה יותר. ראשית, בין רישום המקרקעין על שם סגל לבין החתימה על הסכם המכר עם הרוכשים עבר פרק זמן קצר מאוד של פחות מחודשיים, עובדה שהיה בה כדי לעורר חשד בדבר דחיפות להשלמת המכירה. בעניין מורדכיוב קובע בית המשפט "בדיקה ראויה" מהי ואומר כי: "מכר תכוף מהווה נורת אזהרה 'קלאסית' בעסקאות מקרקעין... במכר תכוף של נכס אין פסול חוקי לכשעצמו, אך התרחשותו אמורה להדליק נורת אזהרה ולעודד את הקונה לרדת לעומקן של עסקאות קודמות שנערכו בנכס". יתרה מכך, תנאי העסקה לפיהם התמורה תשולם במזומן, כאשר כספי התמורה, יוחזקו בנאמנות עד לרישום על שם הרוכשים, יכולים להצביע על רצון של המוכר לקבל את התמורה במהירות ושל הרוכשים להשלים את תשלום התמורה ולחסות בצילה של תקנת השוק מחד, ולהבטיח את כספם מאידך.

יתרה מזאת נקבע כי התנאים בעסקה מצביעים על בהילות בלתי שגרתית מצד הצדדים להשלמה מהירה של רישום העסקה ובפרט מצד סגל הדורש לקבל הכספים במזומן וכן להשלים העסקה במהירות, בין השאר כשהוא דורש כי תשלום מס הרכישה ישולם בתוך 5 ימים על מנת לזרז רישום הזכויות על שם הרוכשים ובכך להוציאו מן העסקה עם תמורה בידיו וללכת לדרכו מהר ככל שניתן. נפסק כי תנאי העסקה על פניו אינם שגרתיים ויש בהם כדי להעיד על רצון הנוגעים בדבר להשלים העסקה מהר ככל שניתן כל אחד מטעמיו הוא. על כך יש להוסיף כי הרוכשים כולם אנשי עסקים מנוסים ואף בעלי ניסיון גם בתחום הנדל"ן, כולל ברכישת קרקעות, ולהם זכויות בקרקעות גם באזור פי גלילות. העובדה כי תנאי ההסכם גובשו בהעדרם של הרוכשים, על אף היותם אנשי עסקים מנוסים, היא לכשעצמה מעוררת חשד לעצימת עיניים. חשד המתעצם נוכח תנאי ההסכם המלמדים על תכיפות בלתי שגרתית להשלמת העסקה ברישום מהר ככל שניתן. הרוכשים לא היו מעורבים כלל במו"מ, ולא שאלו דבר, אלא הגיעו למעמד החתימה כ"חותמת גומי" וחתמו על ההסכם מבלי להתעניין בזהות המוכר ומבלי לשאול שאלות אודות העסקה. אין המדובר בהתנהלות רגילה כאשר מדובר בעסקת מקרקעין בה משולמים סכומי כסף נכבדים,  גם לא כאשר מדובר בעסקה בין אנשי עסקים. מכלול הנסיבות מלמד, אפוא, כי הרוכשים בחרו לעצום עיניים במכוון שמא יתגלו בפניהם סימני האזהרה שדלקו. גם במצב בו מדובר בזכות רשומה במרשם המקרקעין, תקום הצדקה אשר תחייב בדיקה ראויה מעבר לבדיקה במרשם. כך כאשר מתעורר ספק. נפסק כי משנאמר לעו"ד אטיאס כי סגל קיבל הזכויות במקרקעין מכוח ירושה, ונוכח ידיעותיו בדבר מקרי גניבת קרקעות באזור, וניסיונו הכללי בתחום הנדל"ן, ולאור מכלול הנסיבות, מצופה היה שיבצע בדיקה מעמיקה יותר בדבר בעלותו של סגל במקרקעין. משלא פעל בדרך זאת לא ניתן לקבוע כי הוכחה דרישת תום הלב לצורך תחולת הגנת תקנת השוק על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין. מעבר לסימני האזהרה בזמן אמת המצביעים על עצימת עיניים של הרוכשים ובא כוחם, דבר השולל את תום לבם לצורך החלת תקנת השוק, הרי שמתקיימים סממנים מאוחרים במסגרת ניהול ההליך המלמדים גם הם על חוסר תום לב מצד הרוכשים, ובעיקרם  אי העדת עדים חיוניים. זאת ועוד, אין מדובר בתמורה סבירה וממשית המקיימת את דרישת "התמורה" שבסעיף 10 לחוק המקרקעין שכן מדובר במחיר מוזל באופן משמעותי שיש בו כדי להעיד על כי עסקינן בעסקה שלא שולמה בה תמורה ראויה. לאור כל האמור, נפסק כי התובענה מתקבלת ובית המשפט הורה ללשכת רישום המקרקעין להחזיר את הרישום של המבקש כבעלים של המקרקעין, בהתאם לרישום שהיה קיים ערב התרמית.

לסיכום, התובענה התקבלה.

ה"פ 35705-10-19

הרשמה לניוזלטר
באפשרותכם להירשם לניוזלטר תקדין ולהתעדכן באופן יומי בחדשות המשפטיות החמות ביותר, בתקצירי פסקי הדין החשובים ביותר שניתנו לאחרונה, בעידכוני החקיקה ובעוד מידע חשוב. כל שעליכם לעשות הוא להקליד את כתובת הדוא"ל שלכם ותקבלו את הניוזלטר לתיבת הדואר שלכם.
הרשם עכשיו
תקדין
/HashavimCmsFiles/images/banners/banner-commit2022.jpg
17 | S:56
קומיט וכל טופס במתנה