בעלי נכס ישלמו פיצוי מוסכם בסך של כ- 800 אש"ח לאחר שביטלו חוזה למכירתו בשל הצעת מחיר גבוהה יותר. אכן, מוכר רשאי למקסם רווחים, אך פרישה בשלב מתקדם של המשא ומתן, ללא הסבר, יש בה חוסר תום לב מובהק. בעלי הנכס ניהלו משא ומתן ארוך, החליפו טיוטות וקבעו מועדים לחתימה, תוך הצגת מצג כי העסקה תיחתם
עסקינן בתביעה כספית ע"ס של 790,000 ₪ בגין טענה להפרת הסכם מכר מקרקעין, ולחלופין בגין פרישה ממו"מ בחוסר תום לב. התובעים טענו שבעלי הזכויות בבית פרטי בהרצליה, ניהלו עמם מו"מ למכירת הבית במשך כשבעה חודשים, כל התנאים המסחריים של העסקה סוכמו, טיוטות הוחלפו בין הצדדים, והמו"מ הבשיל לכדי הסכם מחייב. התובעים שלחו טיוטה סופית ומוסכמת של הסכם המכר, וב"כ בעלי הנכס- עו"ד לפיד, הודיע כי הטיוטה מקובלת עליהם, והם מבקשים לתאם מועד לחתימה. אולם אז בעלי הנכס הודיעו כי העסקה מבוטלת. התובעים חתמו על הסכם המכר, מסרו לעו"ד לפיד העתק ממנו וכן מסרו לו המחאות לביצוע התשלום הראשון, אולם בעלי הנכס לא חתמו על ההסכם והכשילו את העסקה. בעלי הנכס טוענים מנגד כי לא נכרת הסכם בין הצדדים, והטיוטה שצורפה הנה חלקית, חסרה גמירות דעת ומסוימות.
כב' השופט צ' אלמוג פסק כי יש לקבל את התביעה. חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול. העיקר הוא בבחינת גמירות דעת הצדדים לחוזה וקיומו של מפגש רצונות ביניהם. יסוד "גמירות הדעת" הוא תנאי עיקרי ויסודי ליצירת חוזה, ובהיעדרו לא משתכלל בין הצדדים הסכם מחייב. המבחן לקיומה של גמירת דעת הוא אובייקטיבי-חיצוני, כפי שנלמד מהתנהגות הצדדים, זאת בין היתר על מנת להעניק הגנה להסתמכות המתקשר ולקיים את הוודאות העסקית והביטחון המסחרי. חתימה על ההסכם מהווה אינדיקציה משמעותית להוכחת גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה, אך היא אינה תנאי בלעדיו אין. גם כשמדובר בחוזה מכר מקרקעין, ניתן להסיק את קיומה של גמירת דעת באמצעות ראיות אחרות שמעידות באופן אובייקטיבי על גמירת הדעת של הצדדים להתקשר בחוזה. סעיף 12(א) לחוק החוזים, קובע את חובתו של אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה.
במקרה הנדון, הצדדים אכן גמרו בדעתם לכרות הסכם מחייב למכירת הנכס, והתקיימו כל דרישות המסוימות לבשלות העסקה. בעלי הנכס פרשו מהמו"מ בחוסר תום לב, ללא הצדק סביר, ממש על סף החתימה הפורמלית על ההסכם. הצדדים עמלו מספר חודשים והגיעו לנוסח סופי ומוסכם. ההצעה והקיבול הושלמו ע"י הצדדים, אלא שעו"ד לפיד- עו"ד בעלי הנכס, הודיע לעו"ד בלאיש – ב"כ התובעים, במפתיע, על ביטול ההסכמות. יומיים לאחר נסיגת בעלי הנכס הם דרשו כי יתקיימו עוד שני תנאים נוספים לצורך השתכללות העסקה, שגם תנאים אלו, לא הופרו ע"י התובעים. בעלי הנכס טענו כי עו"ד לפיד פעל בחוסר סמכות כאשר קיבל את השיקים מטעם הקונים, וכי עו"ד לפיד "מכר אותנו", עם זאת, עו"ד לפיד לא הובא לעדות. ההודעה מטעם עו"ד לפיד כי "העסקה בטלה ומבוטלת", בנסיבות בהן הטיוטה הנה סופית ובעלי הנכס דורשים חתימה מצד הקונים, יש בה חוסר תום לב מובהק. יש כאן לשון של ביטול חוזה, ולא של כישלון במשא ומתן, כלומר, העסקה הייתה מוכנה לביצוע, אבל בעלי הנכס הם שביקשו לבטל אותה באופן מפתיע וללא הסבר. הטעם האמיתי להימנעות מחתימה על ההסכם, היה קיומם של רוכשים פוטנציאלים אחרים לנכס. אכן, מוכר רשאי למקסם רווחים ולבחור בהצעה הטובה ביותר. עם זאת, פרישה כזו עלולה להיחשב כחוסר תום לב אם היא מתרחשת בשלב מתקדם של המשא ומתן, ללא סיבה עניינית מוצדקת, או מבלי ליידע את הצד השני על קיומה של הצעה גבוהה יותר, ובכך למנוע ממנו את האפשרות לשפר את הצעתו. רק ההתנהגות חסרת תום הלב מנעה את שכלולו של ההסכם והיא שמנעה את חתימתו. הפרת חובת תום הלב מזכה את הצד הנפגע בפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן בגובה הפיצוי המוסכם - 10% מסכום העסקה. בעלי הנכס ישלמו לתובעים סך של 790,000 ₪ בתוספת אגרה, הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 60,000 ₪.
לסיכום, התביעה מתקבלת.
התובעים יוצגו ע"י: עו"ד עדי סופרסקי; הנתבעים יוצגו ע"י: עו"ד רונן שינדלר
