המחוזי דחה ערעור של בעלי וילות במצפה רמון שהשכירו את בתיהם כיחידות נופש וטענו כי אין מדובר בשימוש חורג אלא במגורים לזמן קצר. נקבע כי יש חשיבות בשמירה על כך שאזור מגורים יישאר אזור מגורים, ולא יהפוך לאזור תיירות, זאת, אלא אם השינוי נעשה בהחלטה מודעת של אזרחי העיר, באמצעות הרשויות המתאימות
ערעור על החלטת בית משפט השלום בה דחה את בקשות המערערים לבטל צווי הפסקה שיפוטיים. עסקינן בארבעה צווי הפסקה שיפוטיים, לפי סעיף 236 לחוק התכנון והבניה, שניתנו ביחס לארבעה מגרשים, עליהם בנויות וילות פרטיות במצפה רמון. הוועדה המקומית ביקשה צווים לאסור עבודות במקום וכן צווים לאסור הפעלת יחידות נופש בניגוד לתוכניות ולהיתרים. המדובר בווילות המושכרות, בדרך כלל, לימים ספורים בכל פעם. בקשת הועדה המקומית ייחסה לבעלי המקרקעין הפעלה של יחידות נופש, וטענה כי פעילות זו אינה מותרת על פי התוכניות החלות במקום. שכן, לפי התכניות, המקרקעין מיועדים למגורים, בלבד. הטענה המשפטית של המערערים היא כי מדובר בהשכרה למטרות מגורים, אמנם לטווח קצר של ימים בודדים, אולם גם השכרה כזו היא למטרות מגורים. לפיכך, אין מדובר בשימוש חורג במקרקעין. בית משפט השלום דחה את הטענה וקבע כי השימוש בבתים להשכרה לימים בודדים בכל פעם, היא למעשה הפעלה כיחידות נופש, אשר לא עולה בקנה אחד עם ייעוד המקרקעין למגורים כפי שנקבע בתוכניות ובהיתרים. מדובר בשימוש חורג, הפוגע באופי האזור ובצביון המקרקעין. כן נדחו טענות נילוות של המערערים בדבר שיהוי, התעמרות או אכיפה בררנית. הצו הושאר על כנו, ומכאן הערעור.
לטענת המערערים, השימוש העיקרי של משפחות המערערים בווילות המדוברות הוא למגורי המשפחות. נטען כי ביתר הזמן, כ- 20% מהזמן, הדירות מושכרות לתקופה קצרה בהסדר העסקי המכונה "sublet" וזאת באמצעות הפלטפורמה Airbnb. אין כל הוראת חוק מפורשת, או כל הסתייגות מפורשת בתכניות התכנון ובניה, מהשכרת דירות מגורים לתקופות קצרות מאוד.
הועדה המקומית לתכנון מצפה רמון טענה מנגד כי הוכח בבית המשפט שלמעשה המערערים משתמשים בווילות לשם "אירוח למטרת נופש ורווח", וכי זהו שימוש חורג. לשיטתה, אין דרך לפרש את המושג "מגורים" באופן שיכלול גם אירוח, מלונאות, או תיירות. בפועל מדובר באורחים המגיעים למקום באופן חד פעמי, ואין הם באים לגור במקום, לא לטווח ארוך ולא לטווח קצר.
כב' השופט א' אינפלד פסק כי יש לדחות את טענות המערערים. אין מחלוקת שייעוד המקרקעין, בכל ארבעת הווילות, הוא למגורים. בית משפט השלום קבע ממצאים עובדתיים לגבי השימוש בפועל, כאשר ממצאים אלה מיוסדים חלקית על ממצאי מהימנות. אמנם, ב"כ המערער חלק על הממצאים בחצי פה, אך לא הצביע על שגיאות ממשיות בפסק הדין, בוודאי לא כאלה שיש בהן כדי להביא להתערבות ערכאות הערעור בממצאים. לעניין וילה קדם – גרסתו של המערער 1 לשימוש במקום עבור המשפחה במשך 80% מהזמן - נדחתה כבלתי מהימנה. נמצא כי בני הזוג מתגוררים ברחובות, ושם מרכז חייהם המתבטא במספר אינדיקציות, החל מכתובת רשמית, דרך מקום לימודי הילדים וכלה ברוב זמן השהייה. נקבע, כי בוילה בניה בלתי חוקית, וכי המקום משמש רוב זמנו להשכרה לטווח קצר, למטרות נופש. לעניין תהילת המדבר, בפועל הווילה מושכרת כרבע מהזמן. הוילה מבוטחת כ"וילת אירוח", יש שלט "צימר" על הדלת והארנונה משולמת כבית הארחה. לעניין לבנה במדבר ולעניין אחוזת המלכה, המשיב 5 סירב להשיב לשאלה אם יש בגדי ילדים וציוד ללימודים בשני המקומות, וברי שדי בכך כדי לדחות גרסתו והסבריו לראיות. כן הודה המשיב 5 כי אחוזת המלכה מפורסמת כווילה לנופש באתרי חופשות, וכי הוא משלם ארנונה כבית הארחה. לעניין לבנה במדבר הודה כי יש במקום 3 יחידות דיור, אשר שתיים מתוכן משמשות רק להשכרה, אלא אם הילדים מגיעים לביקור. אף כאן אישר כי הפרסומים באתרי נופש מתייחסים לוילה זו וכי משולמת ארנונה כבית הארחה. בית המשפט העיר כי אין ספק שבישראל לרוב לא נהוג לתת שמות לבתי מגורים ואפילו לווילות, אך כן נהוג לתת שמות לבתי עסק. כך, שעצם מתן שם לבית מהווה אינדיקציה טובה, אף אם לא קונקלוסיבית, כי בבית עסק עסקינן. כך, גם תשלום ארנונה כבית הארחה אינה ראיה ניצחת, אך היא מהווה ראיה משכנעת עד מאוד, שאין מדובר בבית מגורים אלא בית הארחה. בדומה, גם קיומם של פרסומים באתרי נופש המפרסמים בית כאתר נופש, מהווים ראייה טובה כי נעשה שימוש תכוף לנופש, ולא למגורים. על כל אלה יש להוסיף את הראיות הישירות שהוזכרו בפסק הדין, לרבות ביקורי המפקחים בבתים אשר בהם נמצאו תיירים, תלונות השכנים, והודאתם החלקית של המערערים השונים. מכאן, שאין שגיאה עובדתית במסקנת בית משפט השלום.
יתרה מזו, נקבע כי באשר לטענה המשפטית כי נופש הוא סוג של מגורים, בית המשפט העליון קבע כי השימוש בדירות שייעודן הוא "דירות נופש" לשם מגורים, הוא שימוש חורג. קביעתו הברורה של בית המשפט העליון היא ש"נופש" לחוד ו"מגורי קבע" לחוד. קביעה זו הולכת לשני הכיוונים. בעע"ם 2273/03 בעניין אי התכלת, בית המשפט העליון הבחין, באופן ברור מאוד, בין שני השימושים, מגורי קבע מצד אחד, ושימוש לנופש מצד שני. לגבי דירות הנופש נאמר שם כי "אין מדובר בדירות למגורי קבע, אלא במגורי-נופש, שהוא סוג אחד מבין סוגים שונים של מגורים שנועדו לשמש בני אדם בחופשתם". כך, מבחן מרכזי שנקבע שם להבחנה הוא שאלת הזמינות לקהל הרחב. בית המשפט העליון עמד על החשיבות של שמירה על מקום שנועד לתיירות כאזור תיירות, שלא יהפוך לאזור מגורים. מאליו מובן, כי חשיבות לא פחותה יש בשמירה על כך שאזור מגורים יישאר אזור מגורים, ולא יהפוך לאזור תיירות או אזור תעשייה. זאת, אלא אם השינוי נעשה בהחלטה מודעת של אזרחי העיר, באמצעות הרשויות המתאימות, והתכניות המאושרות כדין. זאת, בין בהליכים שנועדו לשנות ייעוד מקרקעין או לשלב ייעוד נוסף על הקיים, ובין בהליכים לאישור "שימוש חורג", מקום שהדבר ניתן. בעע"ם 8411/07 בעניין מעוז דניאל, עמד בית המשפט העליון על אחת ההבחנות החשובות הנוגעת לזמינות הדירה לציבור, כמטרה בהגדרת השימוש כשימוש לתיירות ונופש. בהקשר זה, יש הבדל תהומי בין אופי החיים של מי שמתגורר בסמוך לתייר המתחלף כל יומיים, לבין מי שמתגורר ליד שכן עמו ניתן קשור יחסי שכנות טובה, בעזרה הדדית ובהתחשבות הדדית. זאת, מעבר לאופי השונה של השימוש בנכס בין מתגורר קבע לבין תייר, ולו רק בהקשר לשעות הפעילות של מי שקם לעבודתו בבוקר, לעומת מי שבחופשה. זכותו של משתכן לגור ליד שכן, ומכל מקום לא לגור ליד תיירים מתחלפים, היא זכות הראויה להישמע על ידי הרשות, בטרם יינתן אישור לשימוש חורג, אף אם לא תמיד תכריע. אולם, מי שעושה שימוש חורג ללא אישור, גוזל בכך את זכות הטיעון של שכנו. המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב בתיק 993/17 בעניין רח' חברון דנה בשאלה בהקשר לתקנון בית משותף, כאשר דיירים בבניין קבלו נגד שכנם אשר בעת שהותו בצרפת "משכיר הנתבע את דירתו לפרקי זמן קצרים באמצעות אתרי האינטרנט 'Booking' או 'Airbnb'". נפסק שם, בין השאר על יסוד הלכת מעוז דניאל, כי שימוש זה אינו מתיישב עם לשון התקנון לפיה השימוש בבית יהיה ל"מגורים" בלבד.
בהמשך לאמור, נקבע כי ב"כ המערערים אזכר בטיעוניו את ע"א 1046/12 בעניין חכים וביקש ללמוד כי דירה מושכרת, ואפילו לנופש, אינה משנה את ייעודה. דא עקא שאין בפרשת חכים כדי לסייע למערערים, אלא להיפך. פרשת חכים עסקה בדירה שייעודה היה "דירת נופש" דווקא שנמכרה לאחר זמן קצר והשאלה היתה אם ניתן לקבל פטור ממס שבח במסגרת סעיף 49(א) לחוק, כאשר השאלה היא אם הדירה "משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה". נקבע כי "משעה שדירת הנופש, מעצם טיבה, שוללת מגורים רגילים דרך קבע, אין לומר כי מדובר ב'דירת מגורים' לצורך פטור ממס שבח, באשר המבחן הפוטנציאלי למגורי קבע אינו מתקיים". בפסק הדין יש משום חיזוק ההבחנה החדה בפסיקה בין דירת מגורים לבין דירת נופש. המערערים טענו כי הדין אינו ברור ויש לפרש הספק לטובתם. טענה זו נדחית באשר הדין ברור מאוד, ואין כל פירוש סביר היכול להתיר את פעולותיהם. עם זאת, ייתכן שבהליך פלילי יכולה לעלות טענה כי מדובר בסוג העבירות החריגות בהן אדם מן היישוב לא בהכרח ידע על קיומו של האיסור הרלוונטי, ומטעם זה ראוי לנקוט בעבירות מסוג זה בכלל לפיו "אין עונשין אלא אם מזהירין" כפשוטו, בהבאת האיסור למודעות ממש. זאת, אף אם אין הדברים מגיעים למצב הקיצוני, שעלול להקים הגנה מהותית לפי סעיף 34יט לחוק העונשין. מציאות כזו תתכן כאשר הרשות נותנת פירוש חדש מחמיר לדין פלילי ישן; בעת שינוי לחומרה במדיניות האכיפה; או כאשר מדובר בעבירה בה יש הבדלים אזוריים במדיניות האכיפה. הכל בתנאי שמדובר בעבירות אסדרתיות. בעבירות חריגות מסוג זה, אף אם אין הדברים מגיעים לכלל הגנת סעיף 34יט לחוק העונשין, ייתכנו מצבים בהם הימנעות מאזהרת האזרח לפני נקיטה בהליכים, תוכל לשמש כטענת הגנה מן הצדק (עתפ"ב (ב"ש) 653-09-18 בעניין ברנד).
זאת ועוד, נקבע כי הבדלים אזוריים אופייניים לעבירות תכנון ובניה, והם לגיטימיים בהחלט. זאת, כאשר כל רשות נוקטת במדיניות המושפעת מתנאי המקום ועמדות תושביה, או כאשר יש הבדלי אכיפה באזורים שונים בתוך אותה רשות משום אופיים השונה (כגון נקיטת יתר הקפדה על כל חריגת בניה קלה בשכונה עתיקה, משומרת וציורית, לעומת אזור תעשייה פעיל ומתחדש). לכן, אין בעצם קיומם של הבדלים אזוריים באכיפה כדי להקים טענת הגנה מן הצדק, אלא בהקשר המצומצם לאפשרות של טעות בתום לב של האזרח. אולם, טענת הגנה מן הצדק אינה שוללת בהכרח קיומן של ראיות לכאורה, כך שאין בעצם קיומה של הטענה לשלול קיומן של "ראיות לכאורה", לצורך צו שיפוטי. במקרה דנן טענת "טעיתי בתום לב ביחס למצב המשפטי ולא ראוי להעמיד אותי לדין" לא תעמוד. שכן, הוכח היטב כי המערערים הוזהרו בכתב, לפני נקיטה בהליכים. כך, שאפילו דובר בהליך פלילי, לא יכולים היו לטעון לאי ידיעה בדבר האיסור ביחס לכל מעשה שנעשה לאחר האזהרה. ועוד יוזכר, שאין אנו עוסקים בהליך פלילי הדן במעשים שנעשו בעבר, אלא בצו הפסקה שיפוטי לפי סעיף 236 לחוק התכנון והבניה, אשר מטבעו צופה עתיד. כך, ששאלת תום הלב במעשי העבר כלל אינה רלוונטית. נקבע כי מבחינה משפטית, כל פסיקת בתי המשפט, תומכת בבירור בקביעת בית משפט השלום לרבות פסיקה של בית המשפט העליון. משכך, הטענה המשפטית לפיה נכס שייעודו למגורים בלבד אינו צריך היתר לשימוש חורג לשם השכרה לטווח קצר, כאשר השימוש בפועל הוא למטרת נופש – נדחית. משמע, קביעתו המשפטית של בית משפט קמא - לפיה השימוש בווילות להשכרה למטרות נופש היא שימוש חורג ואסור – במקומה עומדת. לא נמצא כל בסיס להתערב בממצאי העובדה שנקבעו בבית משפט קמא. הממצאים מבוססים היטב על הראיות, העדויות, ההודאות החלקיות של המערערים, ועל השכל הישר. הממצאים כוללים גם ממצאי מהימנות, שאין דרך ערכאת הערעור להתערב בהם. קביעתו העובדתית של בית משפט קמא - לפיה הוילות של המערערים שימשו למשך זמן משמעותי כיחידות נופש שהושכרו לצרכי תיירות לטווחים קצרים, ובכך נעשה בהם שימוש שאינו למגורים ושהוא שימוש חורג– במקומה עומדת. הצו השיפוטי לא בהכרח מסיים את הפרשה. רשאים המערערים לבקש היתר לשימוש חורג, כפי שראוי היה שיעשו לכתחילה. יתכן שהרשות תגיע למסקנה כי ניתן וראוי להתיר הפעילות למרות הקושי לשכנים, לאחר שתינתן גם לשכנים זכות טיעון בעניין זה. ייתכן גם שתחליט שלא. ההחלטה היא של הוועדה המקומית לתכנון ובניה. עד החלטה מוסמכת של הוועדה להתיר שימוש חורג, ונוכח ההתנהלות החד צדדית של המערערים, החלטת בית משפט קמא לצוות על אסור שימוש בווילות על ידי השכרת הבתים לטווחים קצרים, מכיוון שאין מדובר בהשכרה למגורים אלא למעשה שימוש לשם נופש, מתחייבת ונכונה.
לסיכום, הערעור נדחה. המערערים, יחד ולחוד, ישלמו למשיבה הוצאות הערעור בסך 8,000 ₪.
המערערים יוצגו ע"י: עו"ד יקיר שקרצי ; המשיבה יוצגה ע"י: עו"ד ליזה פודגייצקי
