חברה קבלנית תשלם קנס, לאחר שנתנה ערבות חוק מכר לרוכשים רק כעבור שנתיים וחצי מיום ששילמו כרבע ממחיר הדירה. נקבע כי החזקת הכספים בנאמנות ע"י עו"ד החברה אינה מהווה בטוחה מוכרת על פי חוק המכר. לבנק המלווה אין כל התחייבות כלפי הקונים. אם העוררת היתה נקלעת לקשיים כלכליים זכויות הבנק היו עדיפות
ערר על החלטת הממונה על פי חוק המכר להטיל עיצום כספי על העוררת בהתאם לסעיף 4(ג) לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), עקב אי מילוי הוראת סעיף 2 לחוק - אי הבטחת כספי רוכש דירה. בשנת 2019 מכרה החברה הקבלנית דירה בפרוייקט אשר אמור להיבנות על מקרקעין בעיר יהוד. הקונים שילמו את התשלום הראשון על חשבון מחיר הדירה בסך 525,000 ₪, המהווה 25.6% משווי הדירה, אך לא ניתנה להם ערבות חוק מכר בהתאם לסעיף 2 לחוק. ערבות חוק המכר - ערבות בנקאית של הבנק המלווה - ניתנה רק שנתיים וחצי מאוחר יותר.
לטענת העוררת, הסכום אותו שילמו הקונים שולם לעו"ד עזרא יוסף בנאמנות עבור החברה הקבלנית אחים עזרא. סכום זה לא הגיע לחשבון החברה. הוא היה מיועד להיכנס לחשבון הליווי/מימון הבניה באמצעות הבנק הבינלאומי הראשון ועם כניסתו לחשבון זה, ניתנה ערבות חוק. דרך התנהלות זו אפשרית ומותרת על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של מוכרי דירות).
הממונה על חוק המכר טען מנגד, כי חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) הוא חוק צרכני קוגנטי שלא ניתן להתנות עליו, לא בהסכם ולא בהסכמה של רוכש דירה. רשימת החלופות הקבועה בסעיף 2 לחוק, היא רשימה סגורה שהמוכר והרוכש אינם רשאים להתנות עליה. כפועל יוצא הפקדת/תשלום כספים אצל עוה"ד - ב"כ החברה הקבלנית בנאמנות עבור החברה הקבלנית - אינה ערובה להבטחת כספי הקונים המוכרת/המותרת בחוק.
כב' השופט י' פרגו פסק כי יש לדחות את הערר. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), הינו תוצר של מקרים רבים בהם שילם רוכש דירה כספים לקבלן ע"ח הדירה שרכש ובסופו של יום, עקב קשיים אליהם נקלע הקבלן, רוכש הדירה נותר ללא כספו וללא דירה. בהחלטת הממונה על חוק המכר נאמר בין השאר: " חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר") הינו חוק צרכני שמטרתו להבטיח את כספי רוכשי הדירות הנדרשים לשלם תמורה כספית גבוהה עוד בטרם נרשמו זכויותיהם בדירה הנרכשת, ובמקרים רבים אף בטרם נבנתה הדירה, כך שאם הפרויקט נכשל, הרוכש יקבל בחזרה את השקעתו. במסגרת פרשת חברת "חפציבה" בשנת 2007, התברר כי אלפי רוכשי דירות שילמו לחברה ממיטב כספם מבלי שקיבלו בטוחות וכי רבים מהם נותרו ללא הדירות וללא הכספים שהשקיעו. על כן, ראה המחוקק לנכון לתקן את חוק המכר.". חוק המכר קובע מפורשות כי מוכר לא יקבל מקונה על חשבון הדירה סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם הבטיח את כספי הקונה באחת מן הדרכים המנויות בחוק ובהן: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, משכנתא לטובת הקונה, הערת אזהרה או רישום הדירה ע"ש הקונה. קיימת חובה בחוק ליתן ערבות/בטוחה של כספי רוכש הדירה, אשר מנויה כאמור באחת החלופות שבסעיף 2 לחוק. אם בעבר נדרש לעשות כן ככל ששילם רוכש הדירה למעלה מ- 25% ממחיר הדירה, עתה, עם עליית מחירי הדירות ולאור ריבוי המקרים בהם נותרו רוכשי הדירות ללא כספם וללא הדירות, החובה ליתן בטוחות אלו הנה עת שולם למעלה מ- 7% ממחיר הדירה.
יתרה מזו, נקבע כי סעיף 2 לחוק, הוא סעיף קוגנטי שאין להתנות עליו. הוא מונה רשימה סגורה של חלופות, בטוחות שאין להחליף אותן באחרות. עת קיבל הקבלן 7% ממחיר הדירה הוא חייב ליתן לרוכש הדירה את אחת מהבטוחות שבסעיף זה. הקבלן, אינו יכול להשתחרר מחובה זו, וזאת, גם אם רוכש הדירה מוכן לוותר על כך. המועד הקובע למתן הבטוחות, הוא מועד התשלום. אין כל חשיבות לעניין זה אם בסופו של יום רוכש הדירה קיבל את הדירה. בע"א 449/85 בעניין גד חברה לבניין נקבע: "הוראת סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) הנ"ל היא הוראה קוגנטית שאין להתנות עליה, והתנאה כאמור מהווה עבירה פלילית כקבוע בסעיף 4 של אותו חוק. הוראה זו ביקשה להבטיח את כספיהם של הקונים, אם המוכר יהפוך לחדל פירעון.". הבטחת כספם של הרוכשים תעשה רק באמצעות אחת החלופות אשר בסעיף 2 לחוק. מדובר בסעיף חוק קוגנטי וברשימה סגורה של בטוחות, ואין כל אפשרות להחליפן בבטוחות אחרות שאינן מנויות ברשימה זו. חובת מתן הבטוחה היא חובתו של המוכר/הקבלן כלפי רוכש הדירה. לא ניתן להתנות עליה גם בהסכמת הקונה. ערבות/ בטוחת חוק מכר צריכה להינתן לרוכש הדירה ולא להיות מוחזקת בידי אחר. בוודאי לא בידיו של עורך הדין של הקבלן המוכר.
לאור האמור, נקבע כי התשלום הראשון - 525,000 ₪ שולם במלואו באמצעות שיקים ל"עו"ד יוסף בנאמנות עבור אחים עזרא", ובמועד זה הייתה חובה על העוררת ליתן לקונים ערבות/בטוחת חוק מכר להבטחת תשלום זה על פי אחת החלופות שברשימה הסגורה בסעיף 2 לחוק. אלא שהכספים הופקדו בחשבון הנאמנות. לטענת העוררת ישנה אפשרות נוספת להבטיח את כספו של רוכש דירה באמצעות נאמנות. וככל שחוק המכר היה מבקש למנוע את מנגנון הנאמנות הדבר היה מצוין מפורש בחוק. בית המשפט דחה טענה זו וקבע כי ה"נאמנות" אינה בטוחה מוכרת על פי חוק המכר, ואינה נמנית על הבטוחות המפורטות בסעיף 2 לחוק. סעיף 2 לחוק הוא קוגנטי ובו רשימת הבטוחות המהווה "רשימה סגורה", וככזו, אין צורך לומר מה לא בא בגדרה. כל מה שלא מופיע בה, לרבות "נאמנות", הוא אינו בטוחה מוכרת על פי חוק המכר. חשבון הנאמנות, הוא לטובת הקבלן/העוררת ואינו חשבון נאמנות של הקונים. מערכת היחסים החוזיים, לרבות הכספיים, בין הקבלן ובין הרוכשים תחילתה עם החתימה על "הסכם המכר" והעברת התשלום הראשון. תחילתה של מערכת יחסים אינה "כשהכסף נכנס לחשבון הליווי, שם מתחילה מערכת הכספים בין הקבלן לרוכש" - כטענת עו"ד עזרא יוסף. התשלום הראשון, אינו תלוי כלל ב"הסדר השוברים" עם הבנק המלווה. על הקונים היה לשלם אותו מייד עם החתימה על הסכם המכר, עוד בטרם קבלת פנקס התשלומים/ השוברים. זאת ועוד, נקבע כי מרגע הפקדת הסכום בחשבון "בנאמנות עבור אחים עזרא", איבדו הקונים את יכולתם להתערב בנעשה בכספים אלו. הם חייבים להמשיך ולפעול על פי "הסכם המכר", לרבות ביצוע כל התשלומים. אי ביצוע אחד התשלומים מהווה "הפרה יסודית" של ההסכם. הכספים מחשבון זה יימשכו בכל עת שהקבלן יחליט להעבירם לחשבון הליווי של הבנק המלווה, בהתאם לתנאי הסכם הליווי בין הבנק ובין הקבלן. הקונים אינם צד להסכם הליווי, הוא לא הוצג בפניהם, הם אינם מודעים לתוכנו ותנאיו ואין להם גם כל אפשרות להשפיע עליו. הם גם אינם יודעים איזו תמורה קיבל הקבלן מהבנק כנגד הפקדת סכום זה בחשבון בנאמנות עבור אחים עזרא. הם כפופים באופן מלא להתנהלותם ההדדית של הקבלן והבנק המלווה ועל הקונים למלא את דרישותיהם ללא כל יכולת להשיג עליהן, כאשר אין בידיהם ערובה/בטוחה להבטחת כספם.
יתר על כן, נקבע כי לבנק המלווה אין כל התחייבות כלפי הקונים. אם העוררת היתה נקלעת לקשיים כלכליים והבניה לא הייתה מתבצעת או שהיא לא היתה מחזירה את ההלוואות שלקחה מהבנק, זכויות הבנק עדיפות על אלו של הקונים, כאשר ברי, שהבנק יעדיף את האינטרסים שלו על פני האינטרסים של הקונים אשר עשויים להינזק בשל כך. משכך חשוב היה שבמועד בו העבירו הקונים סכום נכבד של 525,000 ש"ח לחשבון "בנאמנות עבור אחים עזרא", יקבלו לידיהם ערובה/בטוחת חוק מכר. אין כל חשיבות לכך ששנתיים וחצי לאחר מכן - ניתנה ערבות בנקאית של הבנק המלווה. זאת, גם אם רק במועד זה, בחרה העוררת להעביר לחשבון הליווי סכום זה מתוך חשבון ה"בנאמנות עבור אחים עזרא". אין גם כל חשיבות לכך שחמישה חודשים לאחר מכן קיבלו הקונים את דירתם. יש לברך על כך, אבל יכול היה גם להיות אחרת. ערבות חוק המכר הייתה אמורה להינתן ע"י העוררת ביום בו התקבל התשלום הראשון, ולא שנתיים וחצי לאחר מכן. הפקדת סכום זה בחשבון "נאמנות", אינו תחליף לכך ואינו נמנה על רשימת הבטוחות שבסעיף 2 לחוק. בוודאי עת מדובר בחשבון "בנאמנות עבור אחים עזרא" המנוהל על ידי עו"ד עזרא יוסף בא כוח המוכר/הקבלן/העוררת. בהתחשב בעיצום שהוטל על העוררת ובכך שבסופו של יום נמסרה לקונים ערבות בנקאית, אם כי באיחור של שנתיים וחצי, ובכך שבהמשך הדירה נמסרה לקונים, לא נעשה צו להוצאות.
לסיכום, הערר נדחה.
העוררת יוצגה ע"י: עו"ד עזרא יוסף ; המשיב יוצג ע"י: עו"ד אילן רויזמן
