המחוזי אישר גריעה משטחן של הדירות בבית משותף במסגרת עבודות תמ"א, למרות התנגדות המיעוט. נקבע כי הפגיעה בדירות היא מזערית אל מול התועלת אשר תצמח לבעלי הדירות כתוצאה מהוצאתו לפועל של הפרויקט. מדובר בפגיעה שוויונית שאינה מהותית, אשר אין בה כדי להצדיק את התנגדות המיעוט
ערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין בחולון, במסגרתו חייב את המערערים לחתום על הסכם תמ"א ולחלופין הסמיך את עורכי הדין של בעלי הדירות לחתום בשמם ובמקומם של המערערים על הסכם התמ"א ועל המסמכים הנדרשים לשם הוצאת הפרויקט לפועל. פסק הדין ניתן במסגרת תביעה לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), אשר הוגשה על ידי 21 מבין 24 בעלי הדירות בבית משותף. במסגרתה עתרו לחייב את הנתבעים - המערערים דנן, לחתום על הסכם עם יזם תמ"א 38. אין חולק כי לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט נשוא הסכם התמ"א ובמסגרת חלק מהעבודות נשוא הפרויקט, יהרסו קירות בדירות הקיימות – על מנת להוסיף את תוספות הבנייה ובכלל כך הממ"ד וכפועל יוצא מכך, יבוצעו עבודות בתשתיות של הדירות הקיימות. נוסף על כך, לפי התכנון, תהיה גריעה משטח הדירות, אשר תתווסף לשטח הרכוש המשותף, על מנת לאפשר התקנת מעלית. בד בבד עם הגשת הערעור הוגשה על ידי המערערים בקשה לעיכוב ביצועו של פסק הדין.
לטענת המערערים, פסק הדין מתיר ליזם להיכנס לדירות בעלי הזכויות, לגרוע חלקים מהדירות לטובת הרכוש המשותף, לבצע הריסת קירות ועבודות נוספות בתוך הדירות, אשר לא פורטו בהסכם ואשר היקפן לא ידוע, והדבר מהווה פגיעה בזכויות הקניין הפרטי ובזכותם לפרטיות. לא ניתן במסגרת פרויקט חיזוק, לאשר ברוב רגיל של דיירים, גריעת שטח מדירתו של אדם לטובת הרכוש המשותף, ללא הסכמתו.
לעמדת בעלי הדירות, הגריעה מהווה חלק קטן וזניח של 1 מ"ר מהדירה ומאידך מתווספת לכל דירה - תוספת משמעותית העומדת על 25 מ"ר, חניה מרפסת שמש וחיזוק המבנה, משכך, אין מדובר בפגיעה מהותית בזכות הקניין.
כב' השופטת ל' ביבי פסקה כי יש לדחות את הערעור. השאלות המשפטיות המרכזיות העולות לדיון בהליך דנא, הן האם המפקח מוסמך לדון בפרויקט חיזוק אשר העבודות במסגרתו כוללות גריעה משטחן של הדירות בבית המשותף, והאם עבודות כאמור, הכוללות גריעה משטחן של הדירות, באות בגדר הוראות חוק החיזוק, קרי האם ניתן לאשרן כנגד דעתו של המיעוט המתנגד, בהחלטת רוב הדיירים הקבוע בחוק החיזוק. נקבע כי הפרוטוקול אשר עליו חתמו הדיירים מלמד כי מדובר במסמך קצר - האוחז עמוד אחד בלבד ובו הן הסבר מילולי בדבר הגריעה וגודלה והן תשריט המלמד על האופן בו יגרע השטח – קרי מדובר בתוכן בהיר לכל, גם להדיוטות. רוב בעלי הדירות, העומד על למעלה מארבע חמישיות, מסכים לפרויקט – לרבות לגריעה מהדירות והבין את המשמעויות הנובעות מהפרויקט. אשר לסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין לדיון בסכסוכים בהתאם לחוק החיזוק, בע"א 3700/15 בעניין רוט, נקבע על ידי בית המשפט העליון כי מתוך לשון סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, הקובעת סמכות ייחודית למפקח לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, בדבר זכויותיהם או חובותיהם, הנובע מחוק החיזוק, עולה כי סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין היא נרחבת – והוא מוסמך לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות הנוגע לחוק החיזוק ובכלל כך גם בסכסוך הנסב על הקניית זכויות קנייניות לצדדים שלישיים ואין הוא מוגבל לסכסוכים נשוא התביעות המפורטות מפורשות בחוק החיזוק. נוסף על כך, ברע"א 1002/14 בעניין שומרוני, הוסיף בית המשפט העליון וקבע כי סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין לא נסבה רק על אישור עבודות החיזוק, אלא היא משתרעת גם על אישור של אופן ביצוע העבודה: "...ודווקא כאשר קיימת יותר מחלופה אפשרית אחת לחיזוק הבניין – נדרש כי למפקח תהיה סמכות להכריע גם באשר לאופן ביצוע העבודות.". משכך, נקבע כי למפקח על רישום המקרקעין הסמכות העניינית לדון בפרויקט חיזוק, גם ככל שבמסגרתו וכחלק מהעבודות המבוצעות בו, קיימת פגיעה קניינית ברכוש המשותף או בדירות.
יתרה מזו נקבע כי נקבע כי התשובה לשאלה האם ניתן לאשר בגדרו של הרוב המיוחד הקבוע בחוק החיזוק, גם פרויקט במסגרתו נגרע שטח מדירות בעלי הדירות, על אף התנגדות מיעוט בעלי הדירות לפרויקט, נעוצה בנסיבות ובמהות הגריעה. במקרה דנן, במיוחד בהינתן שמדובר בגריעה קטנה מאוד אל מול תוספות משמעותיות, ניתן לאשרה ברוב הקבוע בסעיף 5א' לחוק החיזוק, על אף קיומו של מיעוט המתנגד לה. בהתאם לדברי ההסבר לחוק החיזוק, החוק נועד להקל על יישומה של תמ"א 38 ומטרתו העיקרית, היא: "להוריד את רף ההסכמה הדרוש על-פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף...". זאת, תוך איזון בין זכויותיהם של בעלי הדירות לבין הצורך הציבורי החשוב בחיזוק בתים מפני רעידת אדמה. בהתאמה נקבע בסעיף 2 לחוק החיזוק, כי מקום בו ניתן היתר בנייה לביצוע עבודה ברכוש המשותף לפי תכנית חיזוק ונדרשת הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף לביצוע העבודה, יחולו הוראות חוק החיזוק ולא הוראות חוק המקרקעין. בהמשך לכך, נקבע במסגרת חוק חיזוק הרוב הנדרש לביצוע עבודות החיזוק, באופן מדורג, אשר עולה, ככל שהיקף העבודות או היקף השינויים ברכוש המשותף עולים. כך, בהתאם להוראת סעיף 3 לחוק החיזוק נדרש רוב רגיל לשם אישור עבודות חיזוק שמטרתן שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה. אלא שבקביעת הרוב הנדרש לשם ביצוע העבודה לא סגי, באשר במסגרת חוק החיזוק קבועים מנגנונים נוספים, אשר ייעודם שמירה על זכויות המיעוט ואשר במסגרתם מתאפשר למיעוט זה להשמיע את קולו. המנגנון הרלוונטי לעניין דנן - קבוע בסיפא לסעיף 5א' לחוק החיזוק ובהתאם לו על המפקח ליתן לכל בעל דירה בבית המשותף אפשרות להשמיע את דבריו. בעניין שומרוני, ציין בית המשפט העליון כי אמנם המטרה של חיזוק הבית המשותף היא מטרה ראויה ואולם, הואיל ועסקינן בהתנגשות אפשרית בין אינטרס הכלל לאינטרס הפרט, חשוב שהדברים יעשו בזהירות ראויה, תוך איזון בין האינטרסים.
בנוסף לאמור, נקבע כי לכאורה תחת כסות ההגנה הקניינית על זכויות בעלי הדירות בבית המשותף, ניתן לחסום כל יוזמה לביצוע שינויים בבית המשותף. לכך יש להוסיף כי בבסיס התנגדות בעל דירה לפרויקט יכולים לעמוד מחד טעמים עניינים ומאידך גם שרירות לב או רצון לסחטנות. בכל הנוגע לזכויות בעלי דירות ברכוש המשותף, החיל חוק המקרקעין מספר נוסף של הסדרים שיש בהם משום כרסום בהגנת הקניין הקלאסי, אשר מהם נובע כי אמנם, זכות הקניין של בעל דירה ברכוש המשותף, היא זכות קניינית מוחלשת. בע"א 899-03-09 בעניין קלצוק, נקבע כי: " המפקח על רישום המקרקעין לא יהיה רשאי למנוע את ביצוע העבודות רק בסיס טענות המיעוט בנוגע לפגיעה בזכויות הקניין שלו.". הודגש כי את הזכות של בעל דירה בבית משותף ניתן לראות כצירוף של בעלות ייחודית ובעלות משותפת, כשהבעלות הייחודית משתרעת על הדירה, ואילו הבעלות המשותפת חלה על החלקים שברכוש המשותף. לא הרי טיבה של היקף הגנת הזכות לבעלות הייחודית של בעל הדירה בדירתו, כהיקפה של ההגנה על זכות בעלותו המשותפת של בעל הדירה ברכוש המשותף. ברי כי ההגנה על הראשונה חזקה יותר מאשר על השנייה. יחד עם זאת, גם ההגנה על זכות הבעלות הייחודית של בעל הדירה בדירתו, אינה מוחלטת, וגם באשר אליה ניתן למצוא ראיות לכרסום במסגרת הדין. כך מהותה המוחלשת של הבעלות גם בדירת המגורים מוצאת ביטויה בכך שלא ניתן להעביר הזכויות בדירה בנפרד מהזכויות ברכוש המשותף. יתרה מכך, בגדרו של הרוב הקבוע בחוק החיזוק, תתאפשר רק פגיעה שאינה מהותית בדירות והכל כאשר היא הכרחית לשם הוצאת הפרויקט לפועל ובתנאי שהיא ננקטה באופן שוויוני. הריסת חלק מדירה יש בה כדי לפגוע בזכויות הקנייניות של בעלי הדירה, זכויות אשר הוכרו כזכות יסוד במסגרת סעיף 3 חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. אלא, שזכות הקניין, כמו כל זכויות היסוד אינה מוחלטת, אלא אף היא יחסית – קרי יש לאזנה אל מול אינטרסים אחרים. בחוק החיזוק, מתוך מודעות לכך שמכוח פרויקט חיזוק ברי כי תפגענה זכויות קניין, נקבע מפורשות כי בהתקיים הרוב הנדרש לפי החוק, הרי שפגיעה זו מאוזנת אל מול האינטרסים האחרים אשר החוק נועד לקיימם. בכלל כך בפרט האינטרס של ביטחון הציבור ושלמות גופו.
זאת ועוד, נקבע כי הפגיעה בדירות המוצאת ביטויה בגריעה של שטח בגודל של כ – 1 מ"ר בכניסה לבית, בהבדל ממרכזו, ובהריסת הקירות החיצוניים על מנת לאפשר תוספת בנייה ומרפסת, היא מזערית אל מול התועלת אשר תצמח לבעלי הדירות כפועל יוצא מהוצאתו לפועל של הפרויקט. לבד מחיזוק הבית המשותף, ישנה תוספת מעלית ותוספת חנייה ובתוספת בשיעור של 25 מ"ר הכולל גם מרחב מוגן דירתי, וכן תוספת מרפסת שמש בשטח של 12 מ"ר לכל דירה. לכך יש להוסיף כי, אל מול החלופה המאושרת, לא הוצגה חלופה אשר הוכח שקיימת לה היתכנות כלכלית או תכנונית ויתרה מכך, לא הוצגה חלופה עדיפה. זאת ועוד, כפי שנקבע על ידי המפקח, מדובר בפגיעה שוויונית בכל בעלי הדירות באופן שווה ולא הוכח כל חוסר תום לב באשר להסכם התמ"א או תנאיו. מדובר בפגיעה קטנה יחסית בדירות המתנגדים וזאת אל מול התועלת הרבה אשר תצמח לדירותיהם ולכלל הדירות בבניין. כמו כן מדובר בזכות קניין אשר מלכתחילה היא מוחלשת הואיל ומדובר בדירה בבית משותף. יתרה מכך, העובדה שאל מול זכות הקניין עומדים אינטרסים בעלי חשיבות רבה ובכלל כך אינטרסים בחיזוק מבנים ותוספת מרחבים מוגנים דירתיים, על מנת לשמור על שלום הציבור ושלמות גופו, אשר לא הוצעה חלופה שהתקבלה שיהא בה כדי להגן עליהם –מובילה לקביעה כי מדובר בפגיעה שאינה מהותית, אשר אין בה כדי להצדיק את התנגדות המיעוט. בהתאמה לכך, יש לאשר את הפרויקט כפי שאושר בפסק דינו של המפקח, הגם שקיימת במסגרתו פגיעה בדירות.
לסיכום, הערעור נדחה.
המערערים יוצגו ע"י: עו"ד אתי בר מימון; עו"ד חגית ברשטיין ; המשיבים יוצגו ע"י: עו"ד מיכל נבון; עו"ד רביד בסר
