המחוזי קבע כי הערה שנרשמה לטובת רשות המסים על מקרקעין בהליך פינוי בינוי, בשל חוב במס רכישה, נסוגה מפני משכנתא בדרגה ראשונה לטובת בנק הפועלים. מס רכישה מוטל על פעולת רכישת המקרקעין ולא על עצם הבעלות בהם. הערה זו נדחית מפני השעבוד בו מחזיק הנושה המובטח, שעבוד קודם בדרגה ראשונה
עסקינן בהחלטה בבקשה מספר 8 בהליך שתחילתו בבקשת בנק הפועלים לאכיפת שעבודים קבועים ולמינוי כונס נכסים. חברת שמני הארץ (יזמות) ובנייה בע"מ יזמה פרויקט של תמ"א 38/2 בראשון לציון. כפי שנטען בבקשה הראשית לאכיפת שעבודים, החברה הפרה בהפרות יסודיות וחמורות את הסכם הליווי ומשכך נאלץ הבנק המלווה, בנק הפועלים בע"מ - הנושה המובטח, לפעול במסגרת ההליך דנן. בתוך כך עתר הנושה המובטח לאכיפת משכנתא מדרגה ראשונה אשר נרשמה לטובתו על זכויות בעלי הזכויות במקרקעין עליהן נבנה הפרויקט. עוד עתר הנושה המובטח, להורות על אכיפת אגרת חוב מובטחת בשעבוד קבוע ראשון בדרגה ללא הגבלת הסכום אשר יצרה החברה לטובת הבנק, על מלוא זכויותיה בפרויקט. בנוסף, עתר לאכיפת אגרת חוב מובטחת בשעבוד קבוע ללא הגבלה בסכום אשר יצרה החברה לטובת הבנק על זכויותיה כלפי הקבלן המבצע בפרויקט. הבקשה נענתה בחיוב ועו"ד מור נרדיה מונה ככונס נכסים מטעם הנושה המובטח. חובותיה של החברה הביאו לכך שעל נכסיה הוטלו עיקולים ע"י גורמים שונים ובין השאר הוטל עיקול על חשבון הליווי של הפרויקט, ועל הערת אזהרה במקרקעין עליהם הוקם הפרויקט אשר משועבדים לטובת הנושה המובטח במשכנתא בדרגה ראשונה. המשיבים 1 – 4 הינם רושמי הערות/עיקולים שהוטלו על זכויות החברה, הן בחשבון הליווי והן על המקרקעין. כל העיקולים/הערות שהוטלו על זכויות החברה, נרשמו במועדים מאוחרים לשעבודים לטובת הבנק. בנוסף, בנסח המקרקעין נרשמה הערה לטובת מס הכנסה ומיסוי מקרקעין. המשכנתא בדרגה ראשונה הרשומה לטובת הנושה המובטח נרשמה לפני ההערה וצווי העיקול. הכונס עותר להורות על בטלות העיקולים וההערה לטובת רשות המסים שנרשמו על המקרקעין ועל החשבון. לעמדתו, העיקולים וההערה מאוחרים למועד יצירת השעבודים לטובת הבנק, הנושה המובטח, והם נסוגים מפני השעבודים שיצרה החברה לטובתו במועד מוקדם יותר. המשיבה 1, לא הגישה תשובה. כונס הנכסים מציין כי העיקול שנרשם לטובתה על נכס המקרקעין, נמחק. המשיב 2, לא הגיש כל התייחסות, וכונס הנכסים מבקש להורות על ביטול העיקולים שנרשמו לזכותו. המשיבה 3 - עיריית ראשון לציון, הכירה בכך שהעיקולים שהטילה נסוגים מפני שעבודי הבנק, והסכימה לביטול העיקולים שהוטלו בחשבון הליווי. עם זאת, ביקשה לפסוק כי העיקול על המקרקעין יישאר על כנו, כדי להבטיח את פירעון החוב כלפיה. כונס הנכסים ציין, כי הדבר אינו בר ביצוע, שכן הנסח הנקי נדרש לצורך קידום הרישומים של הזכויות לטובת רוכשי הדירות בפרויקט.
רשות המסים, התנגדה להסרת ההערה שנרשמה לזכותה על המקרקעין. לטענתה, מאחר וההערה נרשמה מכוח הוראות סעיף 11 א(1) לפקודת המסים, הרי ההערה נהנית ממעמד של "שעבוד ראשון על המקרקעין", ומשכך מעמדה גובר על מעמדו של הבנק כנושה מובטח ויש להותיר את ההערה על כנה.
לעמדת כונס הנכסים בקשתו נסמכת על הוראות סעיף 11 א(2) לפקודת המסים ולא על הוראות סעיף 11 א'(1) לפקודה. רשות המסים יכולה וצריכה לנקוט בהליכים נפרדים מול בעלי הזכויות בחברה, לגביית חובות שלטענתה מגיעים לה בגין מס רכישה, כאשר מנגד בעלי החברה טענו בפניו שמס הרכישה שולם במלואו.
כב' השופטת נ' גרוסמן פסקה כי יש לקבל את בקשת הכונס. השעבודים שנרשמו לטובת הנושה המובטח, הינם שעבודים קבועים וספציפיים מדרגה ראשונה. השעבודים שנרשמו לטובת הנושה המובטח קודמים בזמן לכל העיקולים, ולהערה שנרשמה לטובת רשות המסים. ככלל, מקום בו החברה שנכסיה שועבדו נקלעת להליכי חדלות פירעון, זכותו של הנושה המובטח לפרוע את החוב כלפיו מן הנכס המשועבד תהיה גבוהה יותר מזכותם של נושים כללים של החברה להיפרע מנכס זה. המשיבים 1 – 3 אוחזים בעיקול. זכות חפצית, דיונית. זוהי פעולה משפטית כנגד בעלים או מחזיק בנכס אשר נועדה להגביל את סחירותו של הנכס ואת השימוש בו, כדי לאפשר למעקל לגבות חוב שחבים לו מתוך מימושו של נכס זה. עיקול היא הדרגה הנמוכה ביותר מבין שלל הבטוחות. זוהי זכות מניעתית אך אין היא מקנה זכויות קנייניות בנכס. משכך, אין למעקל הראשון בזמן עדיפות על פני מעקלים נוספים המצטרפים אליו בשלב מאוחר יותר. לעומת זאת, בעל שעבוד, הנושה המובטח, אוחז בזכות קניינית, וזכות זו גוברת בנקל על זכותו החפצית של המעקל. במקרה דנן, העיקולים אף נרשמו בשלב מאוחר לשלב רישום השעבוד לטובת הנושה המובטח, וגם מטעם זה הם נסוגים מפני זכויותיו הקנייניות של הנושה המובטח. העיקולים שנרשמו לטובת המשיבים 1 – 3, הן על נכס המקרקעין והן על החשבון של החברה, נסוגים ובטלים מפני השעבודים שנוצרו על ידי הנושה המובטח. אלה הם שעבודים בדרגה ראשונה, הקודמים בזמן וגוברים על זכויותיהם של המשיבים 1 – 3. לא בכדי המשיבים 1 ו- 2 בחרו שלא להשיב לבקשה ואילו המשיבה 3 – העירייה הביעה הסכמה לביטול העיקול.
עם זאת, נקבע כי בקשת העירייה להשארת העיקול לטובתה, פוגעת ביכולתו של הכונס להמשיך בהליכים המשפטיים הנחוצים לצורך רישום הזכויות של רוכשי דירות פוטנציאליים במקרקעין. בתוך כך עשויות להיפגע גם זכויות של בעלי הזכויות במקרקעין, וגם של הרוכשים החדשים, שכן, כל אלה לא יזכו לרישום נאות של זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין רק עקב העיקול הרובץ לטובת העירייה. זכותו של הנושה המובטח אף היא עשויה להיפגע עקב כך. בנוסף, השארת העיקול לטובת העירייה על נכס המקרקעין, אינה נחוצה כדי להבטיח את זכויותיה, שהרי הזכויות נרשמות על המקרקעין ע"י כונס הנכסים והכל בפיקוח בית המשפט. כונס הנכסים כבר הצהיר כי ינהג ביתרה ככל שתיוותר בידו, לפי הוראות בית המשפט, ובכך יש כדי להבטיח את זכויות העירייה מבלי לפגוע פגיעה בלתי מידתית בבעלי הזכויות במקרקעין, ברוכשי הדירות ובנושה המובטח. בית המשפט הורה על ביטול העיקולים לטובת העירייה.
באשר להערה לטובת רשות המסים, נקבע כי היא נרשמה לפי הוראות סעיף 11א לפקודת המסים, כשנתיים לאחר רישום השעבוד – משכנתא בדרגה ראשונה לטובת הנושה המובטח. סעיף 11א לפקודת המסים מבחין בין שני סוגים מרכזיים של חובות: סעיף 11א(1) חל על "מס המגיע על מקרקעי הסרבן". שעבוד מסוג זה הינו בעל תוקף אפילו אם לא נרשם במירשם המקרקעין. זהו שעבוד בדרגה ראשונה אשר קודם לכל משכנתא או שעבוד אחר ואין משמעות לשאלה האם השעבוד האחר נוצר לפני או אחרי חוב המס. סעיף 11א(2) חל על : "כל מס אחר מסרבן שהוא בעל מקרקעין". המחוקק העניק לסוג מס זה בטוחה מסוג שעבוד רגיל, ולא שעבוד ראשון. זאת בתנאי שגובה המס רשם על כך הערה בפנקס המקרקעין. אם נרשמה בפנקס הערה על קיומו של שעבוד לרשויות המס מכוח הסעיף, הרי שעבוד זה נדחה מפני שעבודים קודמים שהיו רשומים בעת רישום ההערה. לפיכך, לא בכדי טוענת רשות המסים כי יש לזקוף את ההערה שנרשמה לזכותה על המקרקעין כהערה מכוח סעיף 11 א(1) לפקודת המסים. שעה שכונס הנכסים טוען כי יש לראות הערה זו כהערה שנרשמה על פי הוראות סעיף 11 א(2) לפקודת המסים.
באשר למהות החוב לרשויות המס, נקבע כי הרשות טענה שההערה נרשמה עקב אי תשלום מס רכישה ע"י החברה, כאשר הכונס טען כי לטענת החברה מס הרכישה שולם. רשות אינה יכולה לקנות לעצמה קדימויות מכוח הוראות הגבייה האדמיניסטרטיביות, מקום שלא הוענקה לה זכות בכורה כזו בחוק. לא כך במקום בו המחוקק עצמו הקנה לרשות זכות עדיפה, בהקימו לטובתה שעבוד ראשון הגובר על זכויות אחרות בקרקע. הדבר מתיישב עם סדרי הפירעון הקבועים בחוק, שעל פיהם חוב המס המגיע למקרקעין המשועבדים מובטח וקודם לזכויות אחרות בנכס. כוונת סעיף 11א(1) לפקודת המסים (גבייה) היא רק לאותם המסים המגיעים מן הסרבן בקשר למקרקעין השייכים לו. עיון בנסח המקרקעין מעלה כי ההערה לטובת רשות המסים נרשמה "לפי סעיף 11א(2) לפקודת המסים גבייה לטובת מס רכישה". מס רכישה מוטל על פעולת רכישת המקרקעין ולא על עצם הבעלות בהם. הערה זו נדחית מפני השעבוד בו מחזיק הנושה המובטח, שעבוד קודם בדרגה ראשונה שהיה רשום בלשכת רישום המקרקעין בעת רישום ההערה. ההערה האמורה לפי סעיף 11א(2) לפקודת המסים, ניגפת מפני זכויותיו של הנושה המובטח. משכך, יש מקום לקבל את הבקשה ולהורות על מחיקת ההערה שנרשמה לטובת רשות המסים, כמבוקש ע"י כונס הנכסים. הודגש כי כונס הנכסים מבצע את מלאכתו בפיקוח בית המשפט, וככל ויימצא לאחר הבטחת מלוא הזכויות והוצאות ההליך דנא, כי נותרו כספים לחלוקה, הם יחולקו לנושים בהתאם לבקשות שיגיש כונס הנכסים לבית המשפט. בית המשפט הורה על ביטול העיקולים שהוטלו על נכס המקרקעין ועל חשבון הבנק לטובת המשיבים 1 – 3 וכן על מחיקת ההערה שנרשמה בספרי המקרקעין לטובת רשות המסים.
לסיכום, הבקשה מתקבלת.
המבקש/כונס הנכסים: עו"ד מור נרדיה; שמני הארץ (יזמות) ובנייה בע"מ יוצגה ע"י: עו"ד שי בר נירון
בנק הפועלים/הנושה המובטח יוצג ע"י: לוי טילר, נרדיה, הר-צבי, ברא"ז ושות' ; המשיבים יוצגו ע"י: עו"ד עודד שטרוזמן; עו"ד ארז ללקין; עו"ד הלל קרונפלד
