עורך דין שהגיש שתי תביעות זהות להצהרה על בעלותו בדירה לא חוקית שנבנתה על גג בניין ישן בתל-אביב מצא עצמו מחויב בהוצאות עתק, לאחר שבחר להמשיך בהליכים על אף שהוזהר ע"י בית המשפט כי קיים קושי רב בקבלת תביעתו
"לא כעניין שבשגרה מובא לבית המשפט הליך כגון ההליך דנא שנראה כי הוגש בדרך של "שיטת מצליח", ועיון בראיות שהובאו במהלכו מביא את בית המשפט למסקנה ברורה וחד משמעית כי יש לדחות את התביעה מכל וכל". במילים אלו פתחה השופטת אסתר נחליאלי חיאט מבית המשפט המחוזי בתל-אביב את הכרעתה בתביעת מקרקעין שהגיש עורך דין להצהרה על זכות קניינית בדירה בבניין משותף.
לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן
במוקד ההליך בניין בתל-אביב שנבנה באמצע שנות ה-30 של המאה הקודמת וכלל במקור שלוש קומות ושש דירות. הזכויות בבניין נחלקו בין הצד המזרחי לצד המערבי. כעשור אחר כך נבנתה הדירה מושא התובענה על חלקו המזרחי של גג הבניין, ובמועד כלשהו נבנתה יחידה נוספת בחלקו המערבי של הגג. בשנות החמישים נרכשו הזכויות בצדו המזרחי של הבניין והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים ככולל 6 דירות בלבד – רישום שלא שונה עד היום. משמעות הדברים, כי שתי היחידות שנבנו על הגג אינן רשומות בפנקס, הגם שנבנו קודם למועד הרישום.
בתחילת שנות האלפיים, רכש אדם בשם ראובן כהן את הזכויות בצד המזרחי של הבניין ובהמשך חתם על הסכם שיתוף עם הבעלים האחרים. לימים, נפטר כהן ולאחר פטירתו נותרו יורשיו הבעלים של הדירה, שבה התגורר אותה עת דייר מוגן. לאחר פטירת הדייר פלש אדם לדירה והוא יצא ממנה רק לאחר הליך משפטי שניהל בנו של כהן, שיוצג על ידי התובע, עו"ד במקצועו.
בשנת 2012 הגיש התובע תביעה לבית המשפט המחוזי בה עתר להצהיר על בעלותו בדירה, הבנויה כאמור על צדו המזרחי של גג הבניין. בתביעה טען התובע כי בשנת 2002 נקלע כהן לקשיים כלכליים ובשנה שלאחר מכן בעלי המשכנתאות שרבצו על זכויותיו בבניין פתחו בהליכי מימוש ולבקשתם מונה כונס נכסים שמכר את זכויותיו בכל שלוש דירותיו בבניין לשניים מהנתבעים. עם זאת, לטענת התובע, לא נמכרו זכויותיו של כהן בדירה שעל הגג. לאחר פטירתו התקשר התובע לטענתו עם יורשי כהן בהסכם לרכישת הזכויות בדירה, וכי תיאור העברת הזכויות בדירה מלמד כי יש להכריז עליו כבעלים וכן להורות על תיקון צו רישום הבית המשותף כך שיכלול שמונה דירות בבניין.
התביעה שהגיש התובע נמחקה בנימוק שבמצב הדברים המשפטי והרישומי הנוכחי יכול להיות קושי להעניק לו את הסעד בו הוא חפץ. חרף הדברים, שב התובע והגיש תביע נוספת בה עתר לסעד דומה במהותו ועל בסיס אותה תשתית עובדתית של התביעה הקודמת. גם במקרה זה הצביעה השופטת בפני התובע על הקשיים המשפטיים בקבלת הסעד לו הוא עותר, אך הוא בחר להמשיך ולנהל את ההליך עד תומו ללא שהוסיף ראיות רלוונטיות לסעדים שביקש.
בפתח הכרעתה ציינה השופטת חיאט כי הסעדים המבוקשים בתביעה מעלים שאלה משפטית - באילו תנאים יקבע בית משפט כי אדם הוא בעל זכות קניינית בנכס בניגוד לרשום בפנקס הבתים המשותפים. נקבע, כי נקודת המוצא לדיון בזכויות קנייניות בנכסי מקרקעין ובכלל זה בבית משותף הוא העולה מהמרשם בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס הבתים המשותפים. בעניין זה, החוק וההלכה הפסוקה קובעים כי על מנת שבית המשפט יקבע כי לתובע זכות בעלות בדירה שאין לה כל ביטוי וזכר במרשם, על התובע להציג ראיות כבדות משקל לפיהן רישום הבית המשותף הושג בדרך של מרמה או לחלופין כי הרישום נעשה באופן שבו הושמטה או נרשמה שלא כשורה זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם.
עם זאת, התובע לא הניח ולו ראשית ראיה המלמדת על כך וממילא לא כזו שיכולה לשאת על גבה את הנטל הכבד המוטל להוכיח את הנדרש על פי דין. עוד הוסיפה השופטת כי ההיפך הוא הנכון, שכן מהחומר שהוגש עולה כי הסיבה שהדירה לא נרשמה בפנקס היא שהיא נבנתה באופן לא חוקי ואין כל ראיה לכך שהבניה הוכשרה בשלב כלשהו. לא זו אף זו, ככל שבניית הדירה תוכשר בעתיד בדרך כלשהי, עולה לכאורה מהזכויות הרשומות כי הזכויות בדירה זו הן של בעלי זכויות הרכוש המשותף בבניין, שהתובע כלל אינו נמנה עמם.
"עולה מהחומר שהציג התובע כי הוא ידע בעת שרכש את "הזכויות" הנטענות בדירה, כי הדירה כלל איננה רשומה בפנקס הבתים המשותפים וכי אין היא מהווה "נכס" עצמאי שניתן לעשות לגביו עסקה במקרקעין", קבעה השופטת והוסיפה: "למרות זאת הלך התובע בדרך המכונה 'שיטת מצליח', שילם ל"מוכר" הדירה סכום כסף מסוים כדי לנסות להכשיר לאחר מכן את הדירה ולהביא לרישומה בפנקס רישום המקרקעין ואז לדרוש להירשם כבעלי הזכויות בה יש מאין. התובע לא אמר נואש אף כאשר הבין מהחומר שהיה בפניו כי עולה שהדירה נשוא התובענה היא פשוט תוצאה של בניה בלתי חוקית. ברור כי אין לתת לכך יד. הדברים נכונים ביתר שאת מקום בו מדובר בתובע שהוא עורך דין במקצועו וייצג את "המוכר" בעבר בקשר לדירה נשוא התובענה".
בשים לב לכך שהתובע הגיש את התביעה בפעם השנייה ללא שפעל לפי קביעת השופטת בהליך הקודם, ולאחר שבית המשפט בהליך הנוכחי כבר התריע בפניו שככל שתביעתו תידחה יחויב בהוצאות ריאליות - חייב בית המשפט את התובע בהוצאות לנתבעים בסך כולל של 100,000 ₪. התובע יוצג בהליך ע"י עו"ד עמינדב בלוזר ושות' והנתבעים יוצגו ע"י עוה"ד טובה כהן ונחום אילון.
