כשרוכשים דירה, מלבד מחירה שנקבע בין המוכר והקונה, יש הוצאות נוספות שמשפיעות על העלות הכוללת, ותשלומים חד פעמיים שהם חלק בלתי נפרד מתהליך המשכנתא. רוצים לדעת כמה באמת תעלה העסקה שאתם עומדים לחתום עליה? הנה המדריך המלא
רכישת דירה היא ללא ספק העסקה הכי חשובה ויקרה שנבצע בחיים שלנו. בשביל לממן אותה, אנחנו צריכים להשיג את ההון העצמי הנדרש ולהגדיל אותו באמצעות משכנתא. את המשכנתא חשוב מאוד לתכנן כי לאורך החיים מתרחשים שינויים רבים, משום שזו הדרך היחידה לרכוש או לבנות את הבית שהכי מתאים לצרכים שלנו עכשיו ובעתיד ובגלל שתנאי השוק משתנים.
אבל הבעיה האמיתית מתחילה במחיר הדירה עצמה. מצד אחד, לכל דירה יש מחיר שנקבע בהסכם בין הקונה למוכר. זהו למעשה המחיר החוזי, שעורך הדין שלכם ידאג שתשלמו בצורה שמתכתבת הכי טוב עם האינטרסים ולוח הזמנים המתאים לכם. מצד שני, ההוצאות שיהיו לכם ממש לא מסתכמות במחיר החוזי – אלא יהיו גבוהות יותר.
מהן ההוצאות הנוספות הנפוצות?
יש הוצאות נוספות שהן חלק בלתי נפרד מכל תהליך של רכישת דירה בישראל. קודם כל, עליכם לחשב מס רכישה ולבדוק האם אתם צריכים לשלם היטל השבחה. אם עוד לא בחרתם עורך דין, ודאו מראש ששכר הטרחה שלו כולל את הבירורים הללו. אם כבר בחרתם עורך דין והוא לא יודע לבצע את החישוב, אולי שווה לערב יועץ נדל"ן או רואה חשבון.
שנית, ההוצאות הנוספות כוללות דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל ומס שבח. גם פה, הסכום הסופי מאוד תלוי בערך הדירה ובסוג הנכס. אם רוצים לקבל מושג טוב לגבי הנתונים הללו, ניתן לערב את בעלי הדירה הנוכחיים ולבקש מהם אינדיקציה כללית לסכום המצטבר.
בנוסף, אתם צריכים לשלם שכר טרחת עורך דין ואולי גם דמי תיווך. לזה יש להוסיף עלויות מעבר ושיפוץ, הפרשים בשער הדולר והשקל ואת נתוני הצמדת מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. נכון שעל פניו מדובר רק במקסימום כמה אלפי שקלים, אולם הם נוטים להצטבר ובעיקר עלולים לתפוס אתכם לא מוכנים ברגע שיגיע מועד הפירעון של המשכנתא מחשבון הבנק.
רוצים לקבל את המידע לבד? נסו לברר מה מס הרכישה לפי אתר רשות המיסים ולברר לגבי היטל השבחה מול הרשות המקומית הרלוונטית. לאחר מכן, קחו בחשבון שכר טרחת עורך דין של 0.5%-2% ממחיר הדירה ודמי תיווך בסדר גודל דומה.
כמה עולה לקחת משכנתא?
סוג אחר של הוצאות שמשפיעות על העלות הכוללת של הדירה שתקנו קשור ישירות למשכנתא ולהתנהלות מול הבנק או חברות הביטוח. במסגרת רכישת הדירה, עליכם לדעת מה המחיר האמיתי של המשכנתא ומהן עלויות האחזקה.
התשלומים החד פעמיים הנפוצים בתהליך המשכנתא הם דמי שמאות, דמי פתיחת תיק ותשלום על רישום בטחונות. למזלכם, קל לחשב את העלויות המשוערות הללו וניתן אף להשתמש בנתונים כדי להתמקח מול הבנקים. אז מלבד הריבית ושאר הפרמטרים שאתם בודקים בבואכם לבחור משכנתא, קחו בחשבון גם את התשלומים החד פעמיים שבלעדיהם אי אפשר להמשיך בתהליך.
לבסוף, יש את התשלומים הקבועים. בקטגוריה הזו נכלל למשל התשלום החודשי הקבוע בגין ביטוח חיים למשכנתא וביטוח למבנה. ברוב המקרים תצטרכו לשלם גם על ביטוח תכולה, אבל זה כבר לגמרי נתון לבחירתכם ולא חובה מבחינת הבנק. כמו תמיד, הכינו את שיעורי הבית לעומק ואל תמהרו להסכים למחיר החוזי של הדירה לפני שתחשבו את כלל העלויות.
