המפקחת על רישום מקרקעין קיבלה תביעת דיירים בבית משותף נגד פתיחת סניף "גולדה" בקומת הקרקע. נקבע שלמרות שתקנון הבית המשותף שנחתם לפני 50 שנה, לא נקט בלשון מפורשת של איסור על מכירת גלידה, כוונתו הייתה להקיף סוגי מזון שונים. גלידריה נכללת בביטוי "מסעדה" שנאסר באופן מפורש בתקנון.
עניינו של פסק דין זה הוא בשאלה, האם פעלו הנתבעות בניגוד לסעיף 5 לתקנון המוסכם החל על הבית, האוסר על מסירה, העברה או הענקת זכות חזקה או שימוש בדירתן למטרת ניהול אחד העסקים המפורטים בתקנון, עת השכירוה לצורך הפעלת סניף של רשת לממכר גלידה. התובעת 1 היא נציגות הבית המשותף ברח' בבלי ת"א, התובעים 2-24 הם בעליהם של דירות בבית המשותף. הנתבעות נרשמו בשנת 2020 כמוטבות "הערת אזהרה" ביחס לדירה הידועה כתת חלקה 3, דירה בקומות מרתף וקרקע ומשכך, הן המחזיקות מטעם הבעלים בדירה. לבית ישנו תקנון מוסכם הקובע בסעיף 5 הגבלות שימוש בדירות ובהן איסור על ניהול בית עסק.
לטענת בעלי הדירות, הנתבעות השכירו את דירתן לאחרים מתוך ידיעה וכוונה שיופעל בה סניף של רשת "גולדה" (רשת שעיסוקה ממכר גלידות) על אף שהשימוש בדירה לצורך הפעלת עסק מסוג זה מנוגד להוראות התקנון דלעיל האוסרות על הפעלת עסקי מזון.
מנגד, טוענות הנתבעות כי רכשו נכס שמיועד למסחר וכי רשימת העסקים שנאסרה בתקנון היא 'רשימה סגורה ומוגבלת' שאיננה כוללת ממכר גלידות ועל כן השכרת הדירה לשם הפעלת סניף של רשת "גולדה" במקום אינה מנוגדת לתקנון.
כב' המפקחת ד' קציר-ברין פסקה כי דין התביעה ביחס לאיסור הפעלת העסק הרלבנטי בבית להתקבל. מערכת היחסים בין בעלי דירות בבית משותף מוסדרת באמצעות מספר מערכות כללים: הוראות חוק המקרקעין ותקנותיו, התקנון המוסכם החל על הבית, התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין והחלטות האסיפה הכללית של הבית המשותף. כמו כן, כפופים בעלי הדירות להחלטות נציגות הבית המשותף והמפקח על רישום מקרקעין. סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע כי "בית משותף יתנהל עפ"י תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף". על הבית המשותף חל תקנון מוסכם אשר נרשם בשנת 1972 בד בבד עם רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים. סעיף 62(ג) לתקנון קובע כי משנרשם תקנון כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן והתקנון חל על כל בעלי הדירות והמחזיקים מטעמם. תקנון מוסכם הוא חוזה, פרי יצירתם והסכמתם של בעלי הדירות בבית משכך, חלים עליו דיני החוזים, וככזה, מלאכת פרשנותו היא כמלאכת פרשנות של חוזה. משחתמו בעלי הדירות על התקנון, אזי הם בחזקת מי שהסכימו לכל האמור בו, וזאת גם אם רכשו כאמור את דירתם לאחר רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים.נקודת המוצא לדיון היא, אפוא, כי התקנון הוא חוזה החל על הצדדים להליך וכי יש לפרשו כדרך שמפרשים חוזים. התקנון הרלבנטי נוסח ונרשם טרם תיקון מספר 2 לחוק החוזים העוסק בפרשנות חוזה. מכאן, שהוראות תיקון זה אינן חלות.
באשר לפרשנות התקנון נקבע כי יחולו הוראות חוק החוזים (חלק כללי) טרם התיקון וכן ההלכות הרלבנטיות כגון הלכת אפרופים. סעיף 25 לחוק החוזים קובע כי : "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו – מתוך הנסיבות". עפ"י הלכת אפרופים, הסכם יש לפרש תחילה לפי תכליתו הסובייקטיבית, קרי: לפי כוונתם המשותפת של הצדדים להסכם, כפי שזה עולה מנוסחו ומנסיבות כריתתו. בהעדר אפשרות לקבוע את תכליתו הסובייקטיבית, על ביהמ"ש לפרש את ההסכם לפי תכליתו האובייקטיבית, כלומר באופן שמשלב את לשון ההסכם והמטרה אשר משתמעת ממנה עם חובות הגינות ותום לב החלות על הצדדים. לשון החוזה היא "כלי הקיבול" של אומד דעת הצדדים התוחם את גבולות הפרשנות ואינו מאפשר ליחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו.
מן הכלל אל הפרט נקבע כי התקנון נועד לשרת מערכת יחסים ארוכת טווח בין בעלי הדירות, אך הוא אינו מנוסח בקווים כלליים אלא כולל תנאים מפורטים יחסית. עם זאת, אין מדובר בהסכם סגור וממצה, חוק המקרקעין קובע כי מקום שהתקנון המוסכם אינו שלם או שחסרות בו הוראות יחולו הוראות התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין ועל כן יש מקום להפעיל לגביו כללי פרשנות. עיון בתקנון מלמד כי בעלי הדירות ביקשו להגביל את השימוש בדירות כך שלא יופעלו בהן עסקים "להכנה, הפצה וממכר של פלפל, סטקיה, מסעדה, דגים, בשר, ירקות, פירות או מכולת". מעיון בסעיף עולה כי כלל האיסורים נוגעים למזון, וזאת להבדיל מביגוד והנעלה, ספרים, צעצועים, רהיטים או סוגי פעילויות עסקיות אחרים. המילה "גלידה" או הכנת גלידה לא נכללו במפורש בתקנון. עם זאת, בתקנון נעשה שימוש במונחים אחרים "רחבים" (יחסית): סטקיה, מסעדה ומכולת. ביטויים אלו כוללים בחובם שלילת אפשרויות מכירה של סוגי מזון שונים ונוספים על אלו שפורטו במפורש בתקנון. נקבע שהשימוש בביטויים הרחבים שהוזכרו מצביע על כך שרשימת האיסורים הנוגעת לסוגי המזון איננה "סגורה" באופן הרמטי כטענת הנתבעים. "מסעדה" עפ"י המילון הוא מקום לממכר והגשה של מזון ומשקאות ומכאן, שעל פי פרשנות טקסטואלית - מילולית גרידא, העסק שבכוונת שוכרי הנתבעות להפעיל נכלל בביטוי "מסעדה" שנאסר באופן מפורש. "גלידריה" כהגדרתה במילון הינה מסעדה שמתמחה בגלידות. נפסק שפרשנות מילולית של התקנון מצביעה על כך שהעסק הרלבנטי נמנה עם העסקים האסורים להפעלה וכבר מטעם זה דין התביעה להתקבל.
יתרה מזאת נקבע כי על אף האמור לעיל, מטעמי זהירות, נמצא להמשיך ולבחון את אף את אומד דעת הצדדים המשתמע מנסיבות חיצוניות לתקנון. למן הקמת הבית ועד לזמן האחרון נוהל בדירת הנתבעות סניף של בנק הפועלים (אשר פעולתו הותרה מפורשות בתקנון). לא הוכח כי במרוצת כ- 50 השנים שמיום רישום הבית ועד היום הופעלו בבית עסקי מזון כלשהם. הגם שהמינוח "גלידה" אינו מופיע בצורה מפורשת בתקנון, הוא אינו מעיד על כך שאומד דעת הצדדים התכוון לאפשר הקמת עסק לממכר גלידה במתכונת המבוקשת. לסניף גולדה יש מאפיינים שונים של הכנת מזון- הכנת גלידות במקום, חימום מאפים, הכנת משקאות חמים. כמו כן, בסניף נמכרים פירות (תוספות) ובמקום ישבו סועדים. מקום שהתקנון אוסר מפורשות על ממכר פירות ועל הפעלת מסעדה, כוונת הצדדים ואומד דעתם היה לאסור פתיחת מקום בו מתקיים ממכר מזון הכולל גם הכנה והסבה לאכילת גלידות. מסעדה משמשת לשירות לקוחות וישיבה ממושכת במקום, כלומר, סממן מובהק של מסעדה הוא ישיבת לקוחות סביב שולחנות לשם צריכת מזון. בסניפי "גולדה", אנשים מגיעים למקום על מנת לשבת ולסעוד את ליבם לא רק בגלידה אלא גם במשקאות, עוגות, וופל אמריקאי וכיוצא בזה. זוהי בדיוק התכלית אותה ביקשו בעלי הדירות למנוע. יתרה מכך נקבע כי עצם העובדה שבסניף לא יוגשו מספר מנות או מאכלים בעלי גוון מלוח, אינה מפקיעה את יתר הסממנים, לרבות החיצוניים, של המקום הנחזים כמסעדה לכל דבר ועניין. הפרשנות - ובוודאי הפרשנות התכליתית- של התקנון הייתה למנוע הפעלת עסקי מזון הכוללים הסעדה והסבה. זאת ועוד, בסניף אליו הופניתי, ניכר כי השולחנות והכיסאות אינם מצויים בתוך היחידה אלא אף (ובעיקר) מחוצה לה. הנתבעות והשוכרים לא הכחישו שבכוונתם להציב שולחנות וכסאות מחוץ ליחידה (דהיינו : ברכוש המשותף) ובכך ליטול מבעלי הדירות האחרים את יכולת השימוש ברכוש המשותף הרלבנטי. אומנם ניתן היה "לחסוך" את ריבוי האיסורים בתקנון לו היה נכתב בו "בפשטות" איסור על מכירת כלל סוגי המזון או "מזון ומשקאות". אך ניכר מפירוט האיסורים ומהשוני הלשוני המבדיל בין "פעולות", ל"סוגי מזונות" ו"סוגי עסקים" כי הכוונה הייתה להקיף סוגי מזון שונים בשלבים שונים החל ממצב היולי (ירקות, פירות ובשר) ממשיך בהכנתם וכלה במכירתם והפצתם. בנוסף לאמור נקבע כי הנתבעות נמנעו מצירוף ההסכם שנחתם בינן לבין צד ג' ועל כן לא ברור מה הזכויות שביקשו להקנות לצד ג' במקום. הנתבעות ניסו "למזער" את היקף העסק לו העבירו את זכויותיהם בציינם כי השכירו לעסק "לממכר גלידה" בלבד, וזאת תוך התעלמות מן העובדה שבסניפי הרשת נמכרים בנוסף לגלידה גם מוצרים נוספים וכן מן העובדה שבסניפים אלו נעשה שימוש באזור שמחוץ ליחידה לצורך הצבת כיסאות ושולחנות. משכך נפסק שהעברת הזכויות בדירה לשם הפעלת סניף של רשת גלידה במתכונת שתוארה לעיל מהווה הפרה של הוראות התקנון החל על הבית, ועל כן הנתבעות פעלו בניגוד לתקנון הבית וחלה עליהן החובה לאסור על צדדי ג' לפתוח עסק כאמור.
לאור האמור לעיל, התביעה ביחס לאיסור הפעלת עסק מזון בדירה התקבלה, נקבע כי הנתבעות פעלו בניגוד לסעיף 5 לתקנון ועל כן ניתן צו מניעה האוסר על הנתבעות או מי מטעמן לפתוח עסק כאמור בבית.
התובעים יוצגו ע"י עו"ד צבע גיל; הנתבעים יוצגו ע"י עו"ד אפרים קרנון
