שלח לחבר
דף הבית > חדשות משפטיות > אושרה תוכנית לשיקום כלכלי של חברת נדל"ן- רוכשי המשרדים יוסיפו מיליונים מכיסם

חדשות

אושרה תוכנית לשיקום כלכלי של חברת נדל"ן- רוכשי המשרדים יוסיפו מיליונים מכיסם, צילום: pixabay
אושרה תוכנית לשיקום כלכלי של חברת נדל"ן- רוכשי המשרדים יוסיפו מיליונים מכיסם
30/06/2022, עו"ד שוש גבע

בית המשפט המחוזי אישר תוכנית לשיקום כלכלי של חברת נדל"ן שקרסה טרם השלימה פרוייקט להקמת משרדים. נקבע כי אין ספק שמבחינת רוכשי המשרדים, חלופת ההשלמה טובה לאין ערוך על פני חלופת הפירוק, באשר היא תאפשר לרוכשים לקבל לידיהם נכס גמור ובנוי בעל שווי כספי ניכר, בעתיד הנראה לעין ממש, גם אם בתמורה לתוספת השקעה.

עסקינן בבקשת הנאמן להליכי חדלות הפירעון של ק. פסגות ישראל בע"מ, לאשר את התכנית לשיקום כלכלי של החברה, לאחר שזו אושרה באסיפות הנושים של החברה. החברה נוסדה בשנת 2018 לצורך הקמתו של פרוייקט משרדים שבבסיסו עמדה יוזמתה של החברה לרכוש קומות מסויימות בבנין משרדים בעיר אשדוד, לצורך הקמת משרדים וחללי עבודה משותפים. החברה מימשה אופציה לרכישת קומות שהועמדו לרשותה על ידי בעלי המקרקעין, הכשרה חברה לביטוח בע"מ ופנינת אפרידר בע"מ, אך קרסה בטרם השלימה את ביצוע הפרוייקט, ונפתחו נגדה הליכי חדלות פירעון ומונה לה נאמן. עד מהרה גילה הנאמן כי החברה מכרה יותר משרדים ממה שקיימים בפועל, כמו כן,  חלק מהרוכשים אכן שילמו את מרבית התמורה, אך ישנם רוכשים שלא עשו כן. כך גם נרשמו הערות אזהרה על המקרקעין לטובת חלק מהרוכשים, אך לא לטובת כולם. הנאמן בחן את מצבת החובות של החברה  וגילה כי קיים חוב של מיליונים לרשויות המס, ולעת הזו קיימת עדיין יתרת חוב מס רכישה בסך של כ-5 מליון ₪. הנאמן בדק ומצא בשעתו כי עלויות ההשלמה של הפרוייקט נאמדות בסכום של כ- 22 מליון ₪ בתוספת מע"מ, והגיע למסקנה כי הדרך המיטבית שבה יש לנהוג היא השלמת הפרוייקט לטובת רוכשי המשרדים, אלא שדבר זה כרוך בגיוס משאבים כספיים ניכרים שאינם בנמצא. על כן, גיבש טיוטה של תכנית לשיקום כלכלי, לפיה יגוייס סכום של 70 אלף ₪ בתוספת מע"מ מכל אחד מבין רוכשי המשרדים- ובסך הכל סכום של 26.6 מליון ₪. לאחר שנערכו תיקונים בהצעת התכנית והועמדה להצבעת הנושים, התכנית במתכונתה הנוכחית קובעת כי הבניה תושלם באמצעות כספים שיעמידו רוכשים בעלי חוזה רכישה תקף, המעוניינים עדיין לקבל משרדים בבנין. כל רוכש כזה יידרש לבחור בין חלופה של קבלת המשרד שרכש לבין ויתור. מי שבחר בחלופת הקיום, יידרש לשלם לקופת הנאמן את יתרת התמורה החוזית המגיעה ממנו לחברה, וכן סך של 70,000 ₪ בתוספת מע"מ. בנוסף יידרש אותו רוכש להפקיד סך של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ, מה שמכונה "סכום גיבוי להשלמה", בידיו של נאמן חיצוני.

המתנגדים טענו כנגד כדאיותה הכלכלית של התכנית, כאשר לעמדתם, חלופת הפירוק עדיפה על חלופת השיקום, שכן במקרה של פירוק הנאמן צריך לפעול לביטול חוזה ההתקשרות של החברה עם הכשרה, ואת כספי ההשבה שיתקבלו מהכשרה, ניתן יהיה לחלק באופן שויוני בין כלל הרוכשים.

הנאמן, כמו גם ב"כ קבוצת הרוכשים המאוגדים, המייצג קבוצה של רוכשי 338 משרדים, מבקשים לאשר את התכנית כפי שהיא. לטענתם, אין לאפשר למיעוט מבוטל של שלושה מתנגדים בלבד להכשיל תכנית שיקום שנטוותה בעמל רב. התומכים באישור התכנית טוענים כי היא זכתה לרוב מוחץ, ולא בכדי, משום שחלופת ההשלמה טובה לאין ערוך מחלופת הפירוק. זו האחרונה צפויה להוביל לתשלום דיבידנד זעום בלבד לרוכשים. אף הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי תומך באישור התכנית.

כב' השופט ח' ברנר פסק כי יש לאשר את התכנית, בכפוף לתיקונים והבהרות מסויימים. מרבית טיעוני המתנגדים אינם רלבנטיים לסוגיה שבמחלוקת. אכן, הפסיקה הגנה על המעמד הקנייני של הערת אזהרה שנרשמה על מקרקעי הבעלים לטובת מי שרכש דירה מידי קבלן שהפר את הסכם הקומבינציה עם בעל המקרקעין, וקבעה כי הבעלים איננו רשאי לבטל הערת אזהרה. ברם, פסיקה זו אינה רלבנטית מקום בו מי שביטל את ההסכם לא היה בעל המקרקעין כי אם הרוכש. ישנו קושי לא מבוטל בהנחה כי מי שביטל במו ידיו הסכם שמכוחו נרשמה לטובתו הערת אזהרה, יוכל לטעון כי הערת האזהרה נותרה על כנה. דברים אלה יפים בבחינת קל וחומר ביחס למי שלטובתו מעולם לא נרשמה הערת אזהרה, ולא ניתן להכיר בו כנושה מובטח בצורה כלשהי. גם הטענות בדבר עדיפותה הכלכלית של חלופת הפירוק ביחס לכלל הנושים על פני חלופת השיקום, דינה להידחות על הסף נוכח כלל היסוד בדיני חדלות פירעון, לפיו בית המשפט לא יתערב בשיקול דעתם של הנושים בבואם להעריך את מידת כדאיותה הכלכלית של התכנית המוצעת להם, ולא יחליף את שיקול דעתם הכלכלי בשיקול דעתו שלו, אף אם לדעתו של בית המשפט טעו הנושים בשיקול דעתם והוא היה מגיע לתוצאה שונה לו עמד בנעליהם. הטעם לכלל זה נעוץ בכך שהסיכון הכלכלי בנוגע לתכנית שיקום (או הסדר נושים) מוטל כל כולו על שכמם של הנושים. הם אלה שצפויים להיפגע אם התכנית תרע את מצבם ולכן יש לכבד את רצונם כאשר הם מאשרים תכנית הנתפסת כמיטיבה פחות בעיני בית המשפט, ממש כשם שיש לכבד את רצונם כאשר הם מסרבים לאשר תכנית שבעיניהם היא גרועה, גם כאשר לדעת בית המשפט מדובר בתכנית שמיטיבה עימם. לעומת זאת, בית המשפט יתערב בשיקול דעתם של הנושים, במקרים חריגים של חוסר סבירות או חוסר הגינות. כך למשל אם מדובר בהסדר שכרוך בהפרת דין, או שהוא נוגד את תקנת הציבור או שהוא נגוע בפגם יסודי אחר. אין גם ספק כי מבחינת רוכשי המשרדים שדבקים עדיין ברכישה, חלופת ההשלמה טובה לאין ערוך על פני חלופת הפירוק. חלופת ההשלמה תאפשר לרוכשים לקבל לידיהם נכס גמור ובנוי בעל שווי כספי ניכר, בעתיד הנראה לעין ממש. אמנם בתמורת לתוספת השקעה של בין 70 ל- 90 אלף ₪, בתוספת מע"מ, בגין כל משרד.

זאת ועוד, נקבע כי יש לזכור גם את השבחת שווי המקרקעין, אשר ממנה צפויים ליהנות הרוכשים שידבקו בהשלמת הבניה. מנגד, חלופת הפירוק תקלע אותם לאחת משתיים: או שהנאמן ינסה לבטל את הסכם הרכישה של החברה מול הכשרה, או שהנאמן יעמיד למכירה את זכויותיה של החברה במצבן הנוכחי, as is. הנפקות המעשית של בחירה בחלופה הראשונה היא שנים ארוכות של ניהול תביעת השבה אל מול הכשרה, שתוצאותיה אינן ברורות. לעומת זאת, בחירה בחלופת המכירה של הנכס במצבו as is, תיאלץ את הנושים להסתפק בדיבידנד בשיעור זעום, ולפי תחשיבי הנאמן, מדובר בכ- 25% לרוכשים בעלי הערות אזהרה, ובכ- 5.7% לרוכשים ללא הערות אזהרה. בנוסף, כל חלופה שאינה על דרך השלמת הבניה, עלולה לגרום לכאוס מוחלט ולהוריד לטמיון את הישגיו של הנאמן עד כה. כך למשל, רשות המסים צפויה לעמוד על מלוא טענותיה וזכויותיה ביחס למקרקעין בגין חובות המס של החברה, אשר בגינם נרשמו הערות על המקרקעין לטובת רשות המסים, ובהחלט יתכן כי זכויותיה גוברות על זכויותיהם של הנושים האחרים. הכשרה תעמוד על דרישתה לתשלום מלוא חוב דמי הניהול של החברה מיום מינויו של הנאמן במעמד של הוצאות הליך, שדוחקות לאחור את דרגות הנשיה הנוספות. ההליכים לשינוי התב"ע שצפוייה להשביח את הזכויות יופסקו, ועוד כהנה וכהנה שלל בעיות שצפויות להתעורר. המתנגדים טוענים כי הנאמן יכול בנקל לבטל את הסכמי הרכישה בין החברה לבין הכשרה, כדי לחלץ בדרך זו השבה של הסכומים ששולמו להכשרה על ידי החברה. טענה זו נסמכת על סעיף 96 לחוק, הקובע כי הנאמן רשאי לבטל חוזה קיים גם אם אין לו עילה לביטולו, באישור בית המשפט. ברם, סעיף זה חל רק על חוזה שביצועו טרם הושלם בידי הצדדים עד אותו מועד. ספק רב אם מכוחה של הוראה זו יש הצדקה לבטל את החוזה לרכישת מקרקעין בין החברה להכשרה, שהחברה כבר השלימה את ביצועו עוד לפני קריסתה, בכך ששילמה להכשרה את תמורת הממכר, רק כדי להעשיר את קופת הפירוק בכספי ההשבה. הכשרה גם צפויה להתנגד למהלך כזה שתוצאותיו אינן ברורות וההליך צפוי להמשך זמן רב. מכל מקום, גם במקרה של ביטול והשבה, יהיה מקום לקזז מתוך סכום ההשבה את הנזקים שגרמה החברה להכשרה מחמת אי השלמת הבניה עד עצם היום הזה, וכן יהיה צורך לנכות את הוצאות ההליך מתוך תקבולי ההשבה, כך שהסכום שיוותר לחלוקה בין הנושים יהיה נמוך מזה הנטען על ידי המתנגדים.

בנוסף לאמור, נקבע כי לא מדובר רק במערכת יחסים "קלאסית" בין בעל מקרקעין, קבלן ורוכש מכוחה של עסקת קומבינציה, אלא במערכת יחסים קולקטיבית האופיינית להליכי חדלות פירעון. פועל יוצא מכך הוא שישנו צד נוסף למשוואה, הלא הם כלל הנושים, כמו גם הנאמן שמייצג את האינטרס הקולקטיבי שלהם. על כן, על הכף לא עומדות זכויותיו של המתנגד לבדו, אלא גם זכויותיהם של מאות נושים כמוהו, שבשונה ממנו, מעוניינים להשלים את הבניה ולא להביא את החברה לפירוק. בהינתן העובדה שעסקינן בתכנית לשיקום כלכלי שאושרה כדת וכדין על ידי נושים בעלי דרגת נשיה דומה לזו שלו, אין לאפשר מצב בו הוא יהפוך את הערת האזהרה קרדום לחפור בו כדי לקבל כספים מהכשרה או כספים עודפים מקופת הנאמן מעבר לחלקו היחסי בנשיה, והכל תוך הכשלתה של התכנית כולה ביחס למאות נושים נוספים. במילים אחרות, נוכח חדלות הפירעון של החברה, המתנגד עשוי אמנם ליהנות ממעמד של נושה מובטח (אם אמנם יוחלט בעתיד שהערת האזהרה לטובתו תקפה חרף העובדה שביטל את חוזה הרכישה), אך מעמדו זה לא יקנה לו השבה מלאה של השקעתו, אלא רק דיבידנד בשיעור השמור לנושים בעלי דרגת נשיה דומה לשלו. לענין תכנית השיקום, אין רבותא בכך שבעלי הערות אזהרה נחשבים על פי הדין כנושים מובטחים, שהרי כוחה הכופה של אסיפת הנושים בעלי הערות האזהרה, יפה גם כלפי בעל הערת אזהרה שנמצא במיעוט. זו הרי הסיבה שמלכתחילה כונסה אסיפת רוכשים בעלי הערות אזהרה, וזו אמרה את דברה ותמכה באישור התכנית. המשמעות האופרטיבית של שריון כספים בקופת הנאמן להבטחת נשייתם של המתנגדים אשר ביטלו את הסכם הרכישה, היא שהרוכשים האחרים יאלצו הלכה למעשה לממן מכיסם את הבטחת הדיבידנד לשניים, שהרי קופת הנאמן כמעט ריקה, אלא שזהו המחיר שעליהם לשלם, בהתאם לסעיף 88 לחוק, על מנת לקיים את בחירתם בחלופת השיקום, תוך שמירה על זכותם של המתנגדים שלא להיפגע ביחס לשיעור הדיבידנד שהיו מקבלים לו נבחרה חלופת הפירוק. באשר למתנגדת אשר לא הודיעה על ביטול הסכם הרכישה, עומדת בפניה האפשרות ליהנות מפירותיה של השלמת הבניה, כמו שאר הרוכשים האחרים, כאשר ברור לחלוטין שחלופת ההשלמה ביחס למי שלא ביטל את הסכם הרכישה, טובה מחלופת הפירוק.

יתרה מזו, נקבע כי התכנית המוצעת מעניקה פטור מתביעות נגד הכשרה. האפשרות ליתן פטור כזה במסגרת תכנית שיקום מעוגנת כיום בסעיף 82(5) לחוק, ובלבד שהנאמן יפרט את הערך הכלכלי המשוער של הפטור מאחריות, לפי מיטב ידיעתו, ואת השיקולים למתן הפטור. במקרה דנן הבהיר הנאמן כי כנגד מתן הפטור מתביעות להכשרה, זו האחרונה תוותר על חוב דמי ניהול כלפיה בסך של 2.34 מליון ₪-מדובר בחוב בדרגת הנשיה הגבוהה ביותר, קרי, הוצאות הליך, שכן החוב נסב על התקופה שמיום מינויו של הנאמן לתפקידו. יתר על כן, הכשרה גם תעמיד מימון לטובת השלמת הבניה לטובת רוכשים שיבקשו זאת, וגם זוהי תרומה של ממש לביצוע התכנית. נתון נוסף שיש להביאו בחשבון הוא שעד כה הוגשו נגד הכשרה תביעות בסכום כולל של כ- 700 אלף ₪, ולא ידוע על כוונה של מי מהנושים האחרים להגיש תביעה דומה נגד הכשרה. דומה איפוא כי הפטור שניתן להכשרה על פי הוראות התכנית בהסכמה גורפת של הנושים, ניתן כדין ואין עילה לבטלו.

לסיכום, התכנית לשיקום כלכלי מאושרת.

הרוכשים המאוגדים יוצגו ע"י: עו"ד יעקב אמסטר; הממונה על הליכי חדלות פירעון יוצג ע"י: עו"ד כלנית הרמלין-וגר

חדל"ת 24622-10-20

הרשמה לניוזלטר
באפשרותכם להירשם לניוזלטר תקדין ולהתעדכן באופן יומי בחדשות המשפטיות החמות ביותר, בתקצירי פסקי הדין החשובים ביותר שניתנו לאחרונה, בעידכוני החקיקה ובעוד מידע חשוב. כל שעליכם לעשות הוא להקליד את כתובת הדוא"ל שלכם ותקבלו את הניוזלטר לתיבת הדואר שלכם.
הרשם עכשיו
תקדין
תקדין בטוויטר
/HashavimCmsFiles/images/banners/banner-commit2022.jpg
17 | S:119
קומיט וכל טופס במתנה