חדשות

עסקת מקרקעין היא עסקה בעלת מטען חיובי, והיא המפתח ליצירת אחיזה בקרקע מכל סוג. אולם לצד הפוטנציאל החיובי הטמון בכל עסקת מקרקעין, ישנם לא מעט מקרים בהם לאחר כריתת הסכם מוצא עצמו אחד הצדדים סובל ממפח נפש לאור היקשרות בעסקה שיש בה כדי להרע את מצבו. מסיבה זו, רצוי לבצע עסקת מקרקעין מכל סוג שהוא בליווי של עו"ד מקרקעין. 

מהי עסקת מקרקעין?

ישנו מגוון רחב של עסקאות מקרקעין, כאשר בכל אחת טמון פוטנציאל לשיפור באיכות החיים של אחד מהצדדים לעסקה כתוצאה מקבלת בעלות או אחיזה בנכס. יתרה מזאת, הצורך בקרקע הוא צורך קיומי, בין אם מדובר בקרקע המהווה מקור פרנסה וביתר שאת כאשר מדובר בקרקע המהווה מקום מגורים.

מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

בכל אחת מעסקאות המקרקעין הנהוגות כיום, ישנו פוטנציאל להתקשרות על בסיס מצג שגוי, פוטנציאל לעיכוב בהעברת הנכס או פוטנציאל לגילוי נתונים אשר יש בהם כדי להשפיע על עלות העסקה. לשלל ההיבטים הנוגעים לעסקת מקרקעין ישנו בסיס משפטי בחוקים והתקנות בתחום דיני המקרקעין.

על כן, תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא להוות גורם מייצג ומלווה שמטרתו להוליך את לקוחותיו בדרכם אל המטרה שלשמה נקשר בעסקת מקרקעין, וזאת בצורה בטוחה ומודעת תוך בחינת כל הרכיבים הנובעים מהעסקה ואשר עשויים להשפיע על היכולת  ליהנות מהתמורה באופן מקסימלי.

ליווי לעסקאות מכירת דירת מגורים

אחד מתפקידיו של עורך דין מקרקעין הוא ליווי של בעל דירה המעוניין למכור את דירתו לקונה פוטנציאלי. ליווי זה כולל מספר רכיבים. הרכיב הראשון נוגע להסדרה המשפטית של עסקת העברת המקרקעין מידיו של המוכר אותו הוא מייצג לידיו של הקונה.

אחת הסכנות הנשקפות למוכר היא ברישום הערת אזהרה. במצב שבו נכרת בין המוכר לבין הקונה הסכם מכר, הסכם זה מאפשר לקונה לבצע רישום של הערת אזהרה על הנכס במרשם המקרקעין ובכך לחסום את אפשרות המוכר למכור את הדירה במקרה של התנערות הקונה מחובותיו החוזיות. עורך הדין יידע לנסח את ההסכם תוך יצירת מנגנוני הגנה על המוכר אשר ימנעו מצב מעין זה.

ליווי מוכר דירה בפן המיסוי

למכירת דירה היבטים נוספים אשר יש בהם כדי להשפיע על הסכום אותו צפוי המוכר לקבל כתוצאה מהמכירה. אחד ההיבטים הללו הוא חובת תשלום מס שבח מקרקעין. מס זה מוטל על הפער בין המחיר בו רכש המוכר את הדירה בעבר למחיר אותו קיבל מהקונה בהווה.

מס זה הוא רכיב בעל שיעור משמעותי שעשוי לגרוע מן המוכר סכום כסף רב. מסיבה זו, ליווי מוכר דירה בעסקת מקרקעין על ידי עו"ד מקרקעין כולל גם בחינה יסודית של הפן המיסוי ומתן מידע על הפטורים השונים אותם מונים חוקי המס.

ליווי עסקאות קניית דירת מגורים

מן העבר השני, גם אדם אשר חפץ בקניית דירה, נדרש לעשות זאת בליווי עו"ד מקרקעין לשם מניעת מפח נפש לאחר השלמת העסקה. ישנן שתי נקודות תורפה עיקריות ביחס לקונה הדירה, בהן יש לטפל טרם התקשרות בחוזה עם מוכר הדירה. האחת היא מצבו המשפטי של הנכס והשנייה היא מצבו התכנוני של הנכס.

ליווי הקונה תוך בחינת המצב המשפטי

בכל הקשור למצב המשפטי, נכס מקרקעין המוצע למכירה עשוי להיות כזה שמוטל עליו שיעבוד או שרשומה ביחס אליו הערת אזהרה לטובת גורם נוסף. קניית נכס בעל מצב משפטי סבוך, עשוי להותיר את הקונה ללא כספו אשר שולם זה מכבר למוכר, וללא אחיזה מלאה בקרקע.

כמו כן, עשוי הנכס, במקרה שמדובר בבית משותף, להיות חלק מחלקה אחת גדולה וזאת במצבים שבהם טרם בוצעה פעולת איחוד וחלוקה של חלקת המקרקעין לתתי חלקות. במצב זה, עשוי הקונה להעביר את מיטב כספו למוכר רק על מנת לגלות שעליו לפעול להשלמת ייחוד הדירה על שמו תוך קידום הליכי איחוד וחלוקה. ליווי על ידי עורך דין מקרקעין נועד למנוע מצבים שכאלו.

ליווי הקונה תוך בחינת המצב התכנוני

בעת בחינת דירה מסוימת טרם רכישתה, סביר כי הקונה יבצע בחינה ויזואלית של מתקני הדירה השונים, גודלה ונתוניה הפיזית ועל סמך כל אלו יחליט לרכוש אותה. עם זאת, בחינה מעמיקה של הדירה כוללת את השוואת היתר בניה והתב"ע שעל בסיסם נבנתה הדירה לבין מצבה התכוני בשטח.

תוצאות בדיקת המצב התכנוני

במהלך בדיקה זו עשוי להתברר כי הדירה מכילה תוספות בנייה לא חוקיות או חמור מכך, כי מדובר בקרקע שאינה מיועדת למגורים. במקרה כזה, עשוי הקונה להידרש שנים לאחר ביצוע העסקה, לתקן את חריגות הבנייה מכיסו או להסתכן בהטלת קנסות ובהריסת חלקי המבנה בו הוא מתגורר. אומנם שמאי מקרקעין הוא הגורם המקצועי המומלץ לבחינת מצבו התכנוני של הנכס אולם עורך דין מקרקעין מקצועי ידע כבר מהתרשמות ראשונית לזהות אם משהו אינו כשורה.

ליווי הקונה בפן המיסוי

בדומה למוכר הדירה, גם על הקונה חלות הוראות מס המתייחסות למיסוי פעולת רכישת הדירה. בשונה מהמוכר הנדרש לשלם חלק מסך הכסף שנכנס לכיסו בעקבות המכירה, הקונה נדרש לשלם מס אשר מתווסף לעלות רכישת הדירה. מדובר בהוצאה מהותית אשר עשויה להצטבר לכדי עשרות אלפי ₪ ועל כן רצוי כי עורך דין מקרקעין ישקף את תמונת המיסוי החלה על הקונה טרם הרכישה.

הכנת חוזה שכירות דירה

עסקת שכירות דירה היא אמנם בעלת היקף כספי נמוך בהרבה מעסקת מכר דירה, אולם גם במקרה זה, רצוי כי הסדרת היחסים החוזיים בין בעל הדירה לבין שוכר הדירה תיעשה על ידי עורך דין מקרקעין מיומן ומנוסה.

ליווי שכזה יאפשר מתן מענה חוזי לכל סיטואציה שעשויה להתעורר במהלך מערכת היחסים החוזית לרבות שאלת האחריות בתיקון תקלות, קנסות בעת איחור בתשלום ומתווה סיום מערכת היחסים החוזית במקרה של הפרת חוזה מצד השוכר או בשל רצון המשכיר למכור את הדירה במהלך תקופת השכירות. 

ליווי בעסקאות קניית נכס מסחרי

סוג נוסף של עסקת מקרקעין הוא רכישה של נכס מסחרי. בשונה מנכס מגורים, רכישת נכס מסחרי מצריכה מלבד וידוא של היקף הבעלות של המוכר בקרקע המסחרית, גם בחינה של סוג הפעילות המסחרית המותרת ביחס לקרקע זו על ידי רשויות התכנון.

כך למשל, עשוי קונה מסוים לרכוש נכס מסחרי אשר בעת המכירה מבוצעת בו פעילות ממכר מזון, מתוך נקודת הנחה כי פעילות זו היא מותרת, רק בכדי לגלות לאחר מכן כי מדובר בפעילות מסחרית החורגת מההיתר שניתן על ידי רשויות התכנון. עורך הדין הוא הגורם שתפקידו לבצע בדיקות מקיפות אודות היתרי השימוש ואפשרויות החריגה מהיתרים אלו, וזאת טרם ביצוע העסקה.

הגשת תביעה בגין הפרת חוזה מקרקעין

לעיתים, עשוי צד לעסקה למצוא עצמו לאחר ביצוע עסקה שהתבססה על מצגים שגויים או הסתרת פרטים מצד הגורם הנגדי לעסקה. במצבים מעין אלו, באפשרות הצד הרואה עצמו נפגע, להגיש תביעה כנגד הצד הפוגע ולתבוע ממנו פיצוי כספי. הגשת התביעה היא מלאכה אשר ביצועה על הצד הטוב ביותר נעשה על ידי גורם משפטי בעל רקע של ניהול הליכים משפטיים בתחום זה.

עו"ד מקרקעין – הגורם החשוב ביותר בעסקת מקרקעין

עסקת מקרקעין היא פעמים רבות העסקה החשובה והמשמעותית ביותר אותה עורך אדם במהלך חייו. הדרך להבטחת השקט הנפשי בכל הקשור למצבם המשפטי והתכנוני של הנכס ומניעת האפשרות להתבסס על מצגי שווא, היא על ידי קבלת ליווי מגורם מנוסה ומקצועי העוסק בתחום דיני המקרקעין.

אודות עו"ד יוני לוי:

עורך דין יוני לוי מעניק ייעוץ משפטי צמוד ללקוח עוד מראשיתו של המשא ומתן תוך ביצוע של כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות בטרם העסקה, לרבות אך לא רק: בדיקות משפטיות ועסקיות מקדימות, עריכת חוזה המכר, דיווח לרשויות המס כחוק, רישום הזכויות בטאבו, ליווי מסירת החזקה וסיום מוצלח של העסקה לשביעות רצון הצדדים. עורך דין יוני לוי חבר בוועדות המקצועיות הבאות: חבר ועדת קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין, חבר ועדת נדל"ן בינלאומי בלשכת עורכי הדין, חבר ועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין, חבר ועדת לשון הרע בלשכת עורכי הדין. לעו"ד יוני לוי תואר במשפטים (LL.B) ותואר ראשון במנהל עסקים (B.A.) מהמרכז הבינתחומי בהרצליה.