בית משפט השלום בחיפה חייב עורכת דין שייצגה צדדים להסכם מכר בפיצוי של כ-543 אלף שקל, לאחר שבדיעבד התברר שהרוכשים נפלו קרבן למעשה עוקץ ומרמה. נקבע, כי התרשלותה של עוה"ד נעוצה בעיכוב לא סביר ברישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים ואי הוצאת נסח רישום עדכני, אולם יש לייחס אשם תורם בגובה 25% לרוכשים
התובעים, דורון רותם ואורנה פרידמן, עסקו בתקופה הרלוונטית בתיווך מקרקעין והם שיתפו ביניהם פעולה ככאלה. על פי הנטען, בספטמבר 2012 איתרו התובעים מודעה באתר האינטרנט "יד 2", בה הוצע למכירה מגרש בקרית אתא. השניים ביקשו להתעניין בפרטי המגרש על מנת לבדוק אפשרות למצוא רוכש עבורו או לרכוש את המגרש בעצמם. לצורך כך, התקשרה התובעת למספר הטלפון שהופיע במודעה, ומעברו השני של הקו ענה אדם שהזדהה בשם "מוטי כהן", שהציג את עצמו כמתווך מתל אביב המייצג את מוכרת המקרקעין, ומסר להם את פרטי המגרש. לאחר מו"מ קצר, סוכם עם המתווך כי התובעים ירכשו דרכו את המגרש תמורת סכום של 950,000 שקל ועל כן הפנה אותם המתווך לעורך דין שלדבריו מייצג את מוכרת המגרש, על מנת להתקשר עמה בהסכם מכר. בהמשך סוכם כי האחרון ייצג את שני הצדדים בעסקת המכר ויערוך עבורם טיוטת הסכם.
לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן
בבוקר החתימה, הודיע עורך הדין לתובע כי נבצר ממנו לקיים את הפגישה ובמקומו תגיע הנתבעת, עורכת דין במקצועה אשר לקחה על עצמה את עריכת ההסכם וייצוג שני הצדדים לעסקה. עוד באותו היום, נפגשו התובעים במשרדה של הנתבעת עם מי שהציגה את עצמה כבעלת המגרש. לימים נתגלה כי מדובר בנוכלת שהופעלה על ידי אלמונים בעלי מומחיות בעסקאות עוקץ, ושהתחזתה להיות בעלת הזכויות במגרש. התובעים חתמו יחד עם הנוכלת על הסכם מכר שערכה עורכת הדין הנתבעת. במעמד החתימה, חתמו הצדדים על מסמכים שונים ובכלל זה על הסכם המכר שצורף לו נסח טאבו וצילומי תעודת זהות, הסכמת המוכרת להימנע מעסקה נוגדת, טפסי מס שבח ורכישה במקרקעין וייפוי כח בלתי חוזר, אשר נותרו אצל הנתבעת בנאמנות עד להשלמת העסקה. במעמד החתימה העבירו התובעים לנוכלת סכום של 50,000 שקל במזומן, וכן שילמו לעורכת הדין סך של 5,300 שקל בגין שכר טרחתה עבור ייצוגם בעסקה.
לאחר שציינו שהם שוקלים ליזום על המגרש פרויקט לבניית שתי דירות מגורים, ייעצה להם הנתבעת כי מבחינת שיקולי תכנון מס יהיה זה נכון יותר כי המגרש יירשם על שם ילדיהם, שכבר היו בגירים באותה עת. התובעים, שביקשו לבדוק אפשרות למכור את המגרש בעסקה מהירה, פרסמו ב"יד 2" מודעת מכירה למגרש, אך לאחר שהמתווך והנוכלת הביעו בפניהם טרוניה על הפרסום היות שעסקת המכר טרם הושלמה – הסירו התובעים את הפרסום. עם זאת, לטענת התובעים, פרסום המודעה הוביל מתעניינים אחרים לאתר את בעלת הזכויות האמיתית במגרש, אשר הופתעה לגלות כי המגרש שבבעלותה מוצע למכירה. בעקבות כך, הזדרזה בעלת המגרש לרשום בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה על הצורך בהסכמה לזכותו של בנה.
בין לבין, נפגש התובע עם הנתבעת ומסר לידה על חשבון התמורה המחאה בנקאית על סך 225,000 שקל. עוד באותו מעמד סוכם, כי ילדיהם של התובעים יופיעו במקומם כרוכשים וייחתם הסכם חדש בהתאם. בהתאם, חתמו הילדים על הסכם מכר חדש שערכה הנתבעת, כאשר הנוכלת חתמה בפניה במועד מאוחר יותר. לפי התובעים, במועד זה לא טרחה הנתבעת להוציא נסח רישום עדכני של המגרש, אלא עשתה שימוש באותו נסח אשר שימש לצורך ההסכם הראשון ושצורף כנספח גם להסכם השני. בסופו של יום, נרשמה הערת אזהרה לטובת הילדים והתובעים מסרו לנתבעת המחאות בנקאיות בסכום כולל של 450,000 שקל.
כעבור שבוע, בעת שהוציאה נסח היסטורי, גילתה הנתבעת לראשונה כי רשומה לטובת בנה של בעלת המגרש הערת אזהרה על הצורך בהסכמה. לפיכך, פנתה הנתבעת לנוכלת לשאול מה פשר הדבר, וזו השיבה לה כי בנה דואג פן ירמו אותה. בהמשך לכך, התייצב במשרדה של הנתבעת אדם שהתחזה להיות בנה של בעלת המגרש, על מנת לחתום על המסמכים הנדרשים לצורך מחיקת הערת האזהרה שרשומה על שמו. הנתבעת ששהתה באותה עת מחוץ למשרדה, ביקשה מהנתבע, אף הוא עורך דין, למלא את מקומה ולאמת את תצהירו של הנוכל, וכן את חתימתו על מסמכים שהוכנו מראש על ידיה ונחתמו על ידי הנוכל במייל סרוק. למחרת, ועל סמך אותם מסמכים שחתם הנוכל, נמחקה הערת האזהרה שהייתה רשומה לטובת בנה של בעלת המגרש.
לאחר שהתובעים ביקשו לבחון אפשרות לשינוי נוסף בתנאי העסקה ולא הצליחו להשיג את הנוכלת בטלפון שמסרה, איתרה התובעת את בעלת הזכויות האמיתית במגרש, אז התגלה מעשה העוקץ בו נפלו התובעים. בעקבות כך נפתחה חקירה משטרתית כנגד הנוכלים, שהביאה לתפיסתם ולהעמדתם לדין פלילי. בהמשך לכך, עתרה בעלת המגרש למחיקת הערת האזהרה וביטול הסכם המכר, שאכן בוטל, כאשר במסגרת ההליך הושב לתובע סך של 75,000 שקל שהוחזקו בידי הנתבעת בנאמנות על חשבון התמורה שהתקבלה על פי ההסכם.
בעקבות השתלשלות האירועים האמורה, הגישו התובעים תביעה כספית על סך 860,400 שקל, שעניינה רשלנות מקצועית נטענת מצד עורכי הדין הנתבעים, אשר ייצגו אותם בעסקת המכר במהלכה נפלו קורבן למעשה הונאה ונוכלות, וכתוצאה מכך הפסידו את מרבית סכום התמורה ששולמה על ידם בגין רכישת המקרקעין. לטענת התובעים, כשלו הנתבעים במילוי חובתם המקצועית כעורכי דין, והתרשלו הם במסגרת תפקידם, ובעקבות כך התקשרו התובעים בעסקה פיקטיבית בה איבדו כספים רבים. כלפי הנתבעת נטען, כי התנהלותה מהשלב הטרום חוזי ועד לביצוע העסקה, הייתה נגועה ברשלנות חמורה, בהפרת חובות חקוקות ובהפרת כללי האתיקה.
תעודות הזהות המזויפות לבדן אינן מהוות סימני התראה שהיו צריכים לעורר חשד
הנשיא אינאס סלאמה קיבל את התביעה נגד הנתבעת וחייב אותה בפיצוי של למעלה מחצי מיליון שקלים. בפתח הדברים נדרש הנשיא לשאלה האם התרשלו עורכי הדין באי זיהוי הנוכלים, ובעצם הסתמכותם על תעודות זהות מזויפות שהוצגו להם. בעניין זה, קיבל הנשיא את טענות עורכי הדין כי מדובר היה בזיוף מקצועי של תעודות הזהות אשר לא עורר ולא צריך היה לעורר את חשדם, וגם מחקירת המשטרה עלה כי תעודת הזהות של הנוכלת נחזתה להיות אותנטית לחלוטין, לא נראתה חשודה או לא תקינה, והנתבעת הולכה שולל בידי הנוכלת בדומה לתובעים. עוד סבר הנשיא כי תעודות הזהות המזויפות לבדן אינן מהוות סימני התראה שהיו צריכים לעורר את חשדם של עורכי הדין, וגם התובעים העידו שתעודות הזהות המזויפות היו נראות להם תקינות לחלוטין, ואף לשכת רישום המקרקעין מחקה את ההערה בדבר הצורך בהסכמה שהייתה רשומה לטובת בנה של בעלת המגרש בהתבסס על מסמכים מזויפים שהוצגו לה, עובדה שיש בה כדי להעיד על מידת התחכום והזיוף בה נקטו הנוכלים.
בכל הנוגע לחלקו של הנתבע בפרשה, קבע השופט כי אין חולק שמעורבותו הייתה מינורית ביחס לחלקה של הנתבעת, והיא מתמצה באימות חתימתו של הנוכל על גבי מסמכים לאחר שזיהה אותו על בסיס תעודת זהות מזויפת, בנסיבות בהן נבצר מהנתבעת לעשות זאת בעצמה. לדעת הנשיא, הנתבע הותיר רושם אמין והוא שוכנע כי עדותו הייתה מהימנה והוא האמין באמת ובתמים כי תעודת הזהות שהוצגה הייתה אותנטית. מעבר לאמור, הנתבע לא היה מעורב בעסקה, לא התקשר עם התובעים בהסכם התקשרות כלשהו, לא שולם לו שכר טרחה ולא התקיימו יחסי שליחות בינו לבינם, ולכן אין מקום לקבוע כי נקט ברשלנות כלפי התובעים. לפיכך, דחה הנשיא במלואה את התביעה כנגדו.
מנגד, סבר השופט כי את התנהלותה של הנתבעת יש לבחון על רקע היותה מייצגת את שני הצדדים לעסקת המכר, ובשים לב להצהרתה כי היא בעלת מומחיות וניסיון רב בעסקאות מקרקעין, וכי שני ההסכמים נוסחו על ידה. על כן, דחה השופט את ניסיונה להרחיק עצמה או לתאר את פעולותיה כבעלות אופי 'טכני' בלבד. לאחר שקילת הראיות וטענות הצדדים, הגיע השופט למסקנה כי התרשלותה של הנתבעת נעוצה בעיכוב לא סביר ברישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים, וכי אי רישום הערת אזהרה מיד לאחר חתימת ההסכם הראשון מנע גילוי מוקדם אודות העסקה עם הנוכלת.
סוגיה נוספת ה עומדת לנתבעת לרועץ עניינה בטענה בדבר אי הוצאת נסח רישום עדכני עובר לחתימת ההסכם השני מול ילדיהם של התובעים. בעניין זה הזכיר השופט כי בוצעו שינויים בין נוסחי ההסכמים כי אין מדובר באותם הרוכשים, ובכל מקרה הרי שזו מחובתו המקצועית של עורך הדין לצרף את מכלול המסמכים הנדרשים לעסקה כשהם עדכניים ואותנטיים. "אדם השוכר את שירותיו של עורך דין לייצגוֹ, סומך עליו כי יעשה מלאכתו נאמנה ובאופן מקצועי וראוי, ואיני סבור כי בנסיבות המקרה שלפניי הנתבעת מלאה את חובותיה כלפי הנתבעים באופן משביע רצון", כתב השופט. לשיטתו, הוצאת נסח עדכני הייתה מגלה את ההערה בדבר הצורך בהסכמה מוקדם יותר ואולי אף מייצרת דינמיקה שונה לעניין שלבי העסקה, העברת הכספים וכיו"ב. גילוי ההערה בשלב זה, בו טרם נחתם ההסכם השני, היה יכול להשליך על העברת הסכום השני של 225,000 שקל שהועבר לנוכלת ועיכובו עד למחיקת אותה הערה. לסיכום ציין השופט כי אף אם לא ניתן לקבוע ממצא חד משמעי בעניין זה, מצופה היה מהנתבעת, במסגרת אחריותה המקצועית, להוציא נסח עדכני, ומשלא עשתה כן הרי שגם בכך כשלה במילוי חובותיה.
מנגד, סבר השופט כי יש לייחס לתובעים אשם תורם בשיעור של 25%, שכן שוכנע כי הם אכן היו מעורבים ביותר בכל שלבי העסקה, והיו מעוניינים לבצע עסקה מהירה בלוח זמנים צפוף וכי רצונם זה הוא שדרבן את הנתבעת לפעול במהירות, עובדה שבדיעבד עמדה לה לרועץ. לפיכך, קבע כי גם אם אין לומר שבהתנהלות התובעים יש מעין נטילת סיכון מחושב שיש בו כדי לנתק את הקשר הסיבתי, יש מקום להטלת אשם תורם שיבטא התנהלות זו.
בבחינת גובה הנזק, הגיע השופט למסקנה כי סך כל הפיצוי המגיע לתובעים לפני ניכוי אשם תורם הוא 724,193 שקל. לאחר הפחתת אשם תורם, עומד סך הפיצוי על 543,145 שקל. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 שקל. התובעים יוצגו ע"י עוה"ד עמית מור ואח', הנתבעים יוצגו ע"י עוה"ד ח.גלזר ואח'.
