בית משפט השלום קיבל את תביעתה של בעלת נכס בשכונת נווה צדק בת"א, לפינוי שוכרת שהפעילה במקום חנות בגדי ילדים. נקבע, כי השוכרת הפרה את הסכם השכירות בין הצדדים שכלל סעיפים לא סטנדרטיים שאסרו עליה בין היתר לקדוח חורים במשקופים ובחלונות. השופט: "אם סברה השוכרת שמדובר בדרישה קטנונית - היה עליה לסרב להכללתו של סעיף זה בהסכם"
התובעת היא בעלת זכויות בחנות בשכונת נווה צדק בתל-אביב. מדובר במבנה שנבנה בשנות העשרים והוא מוגדר כמבנה לשימור בדרגה ג'. במאי 2015 השכירה התובעת את הנכס לחברה שהפעילה בו חנות לבגדי ילדים בשם "לילי ותום". הסכם השכירות לא היה הסכם סטנדרטי, והוא כלל סעיפים קונקרטיים המפרטים בדיוק אילו שינויים, תיקונים ועבודות רשאית השוכרת לבצע ואילו אינה רשאית לבצע. סעיפים אלו הוגדרו כסעיפים עיקריים ומהותיים בהסכם. עוד קבע ההסכם כי החנות תיסגר לכל המאוחר עשר דקות לפני כניסת שבתות וחגים ותיפתח לכל המוקדם עשר דקות לאחר צאת השבת או החג.
בתביעה שהגישה לבית משפט השלום בת"א, עתרה התובעת לפנות את השוכרת מהנכס בטענה כי הפרה את הסכם השכירות בשלושה היבטים: אחד, בכך שבניגוד להוראות ההסכם נעצה מסמרים במסגרות החלונות העשויות עץ ובמשקוף הדלת. השני, בכך שבקעה חור בקיר המושכר לצורך העברת צנרת המזגן, והשלישי בכך שהפעילה את החנות במהלך השבת.
השוכרת הודתה כי נעצה מסמרים במסגרות החלונות ובמשקוף הדלת, אך טענה כי בהסכם השכירות לא נאסר עליה מפורשות לעשות כן, ומכל מקום גם אם מדובר בהפרה אזי מדובר בזוטי דברים. לעניין צנרת המזגן טענה השוכרת כי הדבר נעשה בידיעתה של התובעת ובאישורה, וממילא אין מדובר בנזק לנכס. עוד טענה השוכרת כי לא הפעילה את החנות בשבת. כן הוסיפה כי עמידתה של התובעת על קוצו של יו"ד בהוראות ההסכם היא בבחינת שימוש שלא בתום לב בזכות חוזית, וכי גם אם אכן הופר ההסכם כנטען, הסעד המבוקש - פינוי המושכר - הוא סעד בלתי פרופורציונאלי, החורג מן הסביר בנסיבות העניין.
לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן
השופט עמית יריב קיבל את התביעה והורה על פינוי השוכרת מהנכס. תחילה נדרש השופט לעניין הפעלת החנות בשבת וקבע כי הסעיף בחוזה העוסק בכך עניינו בהתחייבות מפורשת, ברורה ומפורטת, מכוחה ברור לחלוטין מתי מחויבת השוכרת לסגור את עסקה לקראת השבת או החג, ומתי היא רשאית לשוב ולפתוח אותה - לאחר צאת השבת או החג. עם זאת, מחשבונית מס/קבלה ממוחשבת שהוגשה בתיק עולה כי בוצעה עסקת מכר ביום שבת בשבוע בשעה רבע ל-3 בצהריים, ועל כן, לדעת השופט, מדובר בראיה לכאורה הלקוחה מתוך מערכת הנהלת החשבונות של השוכרת עצמה, להפרת הוראות ההסכם.
אשר לטענה שהעלתה השוכרת, לפיה הקבלה נושאת תאריך של יום שבת בשל "תקלה בקופה", ציין השופט כי בעניין זה התובעת טענה שהיא עקבה אחרי המכירה כולה מחלון החנות, ולמעשה היא זו ששלחה את הלקוח באותה שבת וביקשה ממנו לרכוש בעבורה מוצר בחנות. כמו כן, לא הוצגה כל ראיה עצמאית לקיומה של תקלה כאמור או למהותה: לא תצהיר או חוות דעת מומחה של חברת התוכנה אשר סיפקה את התוכנה התקולה או טיפלה בתיקונה, לא דיווח לרשויות המס על טעות בהצגת התאריך, ועל הצורך בתיקון הטעות ולא כל ראיה אחרת. בנסיבות אלה, קבע השופט כי השוכרת הפרה את הסכם השכירות משפתחה את העסק בשבת.
אשר לטענה בדבר נעיצת המסמרים, קבעה השופט כי אין ולא יכולה להיות עוד מחלוקת בכך שהשוכרת נעצה שבעה מסמרים לכל הפחות במסגרות החלונות. צוין, כי הסעיף הרלוונטי בהסכם הוא סעיף שאינו סטנדרטי בהסכמי שכירות, וברור ממנו, בבהירות שאין בהירה ממנה, כי השוכר אינו רשאי לקדוח חורים במשקופי החלונות. מלבד זאת קובע הסעיף באופן ברור וחד-משמעי כי הפרת סעיף זה היא הפרה יסודית המזכה את המשכירה בביטול ההסכם לאלתר, חרף כל הנזקים הנובעים מכך לשוכר: "חוזים רבים ראיתי בקריירה המשפטית שלי עד כה", כתב השופט, "בוודאי שנתקלתי בעשרות (אם לא במאות) הסכמי שכירות. הסכם שבו ברורה כל כך כוונת הצדדים בדבר מה מותר ומה אסור לעשות בנכס - נדיר למצוא. כל הקורא את ההסכם מבין, כי השמירה על תומתם של קירות הנכס ומשקופיו - היא ציפור נפשה של התובעת", סיכם. על יסוד האמור, סבר השופט כי קדיחת לא פחות משבעה, ואולי אף יותר, חורים במשקופי החלונות - מהווה הפרה בוטה של הסכם השכירות, מקום שבו מדובר באיסור שהיה ברור ומפורש מאין כמותו.
בהמשך, בחן השופט את השאלה האם ההפרות מצדיקות את הסנקציה, קרי האם די בשבעה חורי-מסמר בקיר ובשבת אחת שבה נפתחה החנות כדי להצדיק את ביטולו של ההסכם וביטולה של זכות האופציה, באופן שיגרום נזק ניכר לשוכרת. לדעת השופט, התשובה לשאלה זו היא בחיוב. לדבריו, חוזה משפטי נועד לבטא את כוונתם המשותפת של הצדדים ולהפוך אותה למערך הדדי של זכויות בנות-אכיפה. במסגרת המשא ומתן הטרום חוזי, בודקים הצדדים לחוזה זה את טעמיו של זה ולבסוף מתגבש המו"מ לכדי הסכם אשר בו נוטל על עצמו כל אחד מן הצדדים התחייבויות שונות. מטבעם של דברים, ומאופיו של המשא ומתן - מסכים כל צד לקחת על עצמו התחייבויות בנושאים שחשובים לו פחות, על מנת להבטיח את הסוגיות החשובות לו יותר: כך נהוג, כך מקובל, וכך נעשה.
על כן, נקבע, גם אם סבורה השוכרת כי הדרישה להימנע מקידוח חורים בקיר היא דרישה קטנונית, וגם אם היא חושבת שעמידה על "קוצו של חור" היא בלתי מידתית – הרי שרק אל עצמה היא יכולה לבוא בטענות שכן היא ולא אחרת התחייבה בהסכם ברור ומפורש שלא לקדוח חורים במשקופים ואם היא סברה שמדובר בתקנה שאין הציבור יכול לעמוד בה - היה עליה לסרב להכללתו של סעיף זה בהסכם גם במחיר של הימנעות מכריתתו. לדברי השופט, אין להלום התנהלות של צד המתחייב בחוזה, מפר את חיובו, ומנסה להתחמק מן הסנקציה החוזית בטענה של "חוסר תום לב" של הצד הנפגע.
עוד הוסיף השופט כי עמידתה של התובעת על זכותה החוזית להביא את החוזה אל סיומו אינה מעידה על התחכמות, תחבולה ואף לא על הכשלת הצד שכנגד. נקבע, כי התובעת לא תרמה במאום להפרה המזכה בביטול החוזה, לא נתנה את אישורה, והאחריות להפרה - שהיא הפרה מובהקת של איסור מפורש וברור בחוזה - מוטלת כל כולה על כתפי השוכרת. בנוסף סבר השופט כי גם שיקולים של מדיניות משפטית ראויה מכתיבים שימוש זהיר, מידתי ומצומצם בדוקטרינה של חוסר תום לב בעמידה על זכות חוזית, שהרי תכליתו של החוזה היא עיגון חיובים הדדים בין צדדים. לפיכך, הרחבת השימוש בדוקטרינה של חוסר תום לב בעמידה על זכות חוזית משקפת עיקרון חדש, שלפיו "הסכמים יש לקיים, אלא אם כן הקיום לא נוח, ואלא אם כן ההפרה מצומצמת".
לבסוף הוסיף השופט כי "מהותי" מול "זניח" ו"חשוב" מול "טפל" – הם ענייניים סובייקטיביים, אשר נמדדים אצל כל צד לחוזה לפי מידותיו ולפי שיקוליו. כפועל יוצא, איחור של יום אחד בתשלום תמורה חוזית ייחשב, כנראה, "זניח" אצל הצד המשלם, אולם הצד שאמור היה לקבל את התשלום עלול למצוא עצמו במצוקה כתוצאה מהאיחור. כך, במקרה זה, גם אם ביטולו של הסכם השכירות מחמת שבעה חורי מסמר במשקוף החלון נראים בעיני השוכרת כסנקציה חמורה על הפרה פעוטה, הרי שבעיני התובעת - ההפרה חמורה. משעוגנה חומרתה של ההפרה הקונקרטית הזו במפורש בהסכם השכירות, ומשנקבע מראש סעד מוסכם של ביטול הסכם השכירות, ובוודאי משעה שסעד הביטול נקבע, מפורשות "חרף הנזקים שייגרמו" - יש לראות את השוכרת כמי שהסכימה לכך שבמקרה של הפרה - הסיכון כולו על כתפיה.
לסיכום, קבע השופט כי יש לקבל את התביעה ולהורות על פינוי השוכרת מהמושכר. במישור האופרטיבי, מאחר שתקופת השכירות, משמעות הפינוי היא ביטולה של תקופת האופציה, כך שעם תום תקופת החוזה הראשונה לא תעמוד לשוכרת הזכות להאריכו לתקופות נוספות. השוכרת תישא בהוצאות ההליך בסך 1,500 שקל וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 11,700 שקל. התובעת יוצגה בהליך ע"י עו"ד ניר סבן.
