שלח לחבר
דף הבית > חדשות משפטיות > גילו שהקרקעות שרכשו יועדו לגן לאומי – עוה"ד לא יפצה בגלל התיישנות

חדשות

גילו שהקרקעות שרכשו יועדו לגן לאומי – עוה"ד לא יפצה בגלל התיישנות, צילום: getty images Israel
גילו שהקרקעות שרכשו יועדו לגן לאומי – עוה"ד לא יפצה בגלל התיישנות
09/05/2018, עו"ד לילך דניאל

בית משפט השלום דחה תביעה שהגישו רוכשי קרקעות נגד עורך דינם, בטענה כי מצגי שווא מצדו ורשלנותו המקצועית הביאו לכך שגילו בדיעבד שייעוד הקרקע הוא גן לאומי שאינו מאפשר בניה כלשהי. נקבע, כי התובעים הוכיחו עילת תביעה בגין רשלנות עורך הדין אולם מאחר שהתביעה הוגשה בחלוף תקופת ההתיישנות – עליה להידחות

במוקד התביעה שתי חלקות קרקע בשטח כולל של 1128 מ"ר שנרכשו על ידי התובעים, בני זוג, בשתי עסקאות נפרדות. התובע השלישי הוא בעל מחצית מהזכויות באחת הקרקעות שרכשו. הנתבע הוא עורך הדין שייצג את התובעים בעסקאות אלו. לטענת התובעים, רכשו את הקרקעות, אדמות חקלאיות, מתוך כוונה שתתאפשר בניה בקרקעות אלו לאחר שיבוצע שינוי ייעוד של הקרקע. עם זאת, רק בדיעבד התברר להם שייעוד הקרקע הוא גן לאומי, אשר אינו מאפשר את שינוי הייעוד המתוכנן וממילא בניה כלשהי על גבי הקרקע בלתי אפשרית.

לטענת התובעים ליווה עוה"ד את העסקה לרכישת הקרקעות בכל שלביה, החל מהצעתו לרכישת הקרקעות ועד לשלב הרכישה בפועל, כאשר התובעים הסתמכו באופן מלא והלכו אחריו ב"עיניים עצומות", בהתבסס על מקצועיותו ובדיקות שערך או שהיה עליו לערוך בטרם נחתמו החוזים לרכישת הקרקעות. לפי גרסת התובעים, באף שלב לא הודיע להם עוה"ד שייעוד הקרקע הוא גן לאומי וממילא אין זה סביר שרצונם היה לרכוש קרקע שייעודה הוא גן לאומי אשר לא ניתן לשנות ייעודה לבניה. נוכח האמור, טענו התובעים כי עורך הדין התרשל והציג בפניהם מצגי שווא. הנזק הכולל לתובעים מסתכם לטענתם בסכום של 1,275,265 שקלים, כולל פיצוי בגין עגמת נפש.

לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן

התביעה הוגשה בתחילה לבית המשפט המחוזי כ 4 חודשים לאחר שניתן פסק דין כנגד עורך הדין הנתבע במקרה דומה, בו נטען על ידי קבוצת קרובי משפחה כי קרקעות שרכשו בעקבות מצגים שהציג בפניהם התבררו כקרקעות בייעוד גן לאומי ומשכך אסורים בבניה. התובעים הפנו בתביעתם לפסק הדין וציינו כי על רשלנותו המקצועית של עוה"ד ניתן ללמוד מפסק דינו של בית המשפט המחוזי.

השופטת כוכבה לוי קבעה כי עורך הדין אכן התרשל אולם דחתה את התביעה מחמת התיישנות. תחילה ציינה השופטת כי ציפייה של אדם להרוויח על השקעה במקרקעין, בייחוד במקרה בו מדובר בקרקע חקלאית כשהרווח מותנה בשינוי ייעוד של הקרקע על ידי מוסדות התכנון, רווח בשיעור של פי 40-50 על ההשקעה הראשונית, באה בגדר השקעה ספקולטיבית. לכן, גם אם לא נאמר לתובעים באופן מפורש על ידי עוה"ד כי מדובר בעסקה ספקולטיבית בעלת סיכונים, היה על התובעים ככל אדם סביר להסיק זאת מהעובדות שהיו בידיעתם עובר לחתימת ההסכם.

עוד ציינה השופטת כי בערעור שהגיש עורך הדין לביהמ"ש העליון על הפסיקה הקודמת בעניינו, בית המשפט אמנם לא התערב במסקנת המחוזי בעניין רשלנותו של עורך הדין אולם הרשלנות התבטאה בדרך שבה הציג עוה"ד את הסיכונים והסיכויים בעסקה. לדעת השופטת, הכרעה זו מושתתת על הנסיבות שהיו רלוונטיות לרוכשי הקרקע באותו עניין ולא ניתן ללמוד מכך על האופן בו הוצגה העסקה לתובעים במקרה זה והאם גם כאן פעל עוה"ד באופן רשלני. בנוסף, בעניין הקודם ניתן דגש לכך שעוה"ד היה קרוב משפחתם של רוכשי הקרקעות, מה שאין כך במקרה הנוכחי. לפיכך, סברה השופט כי די בכך על מנת להכריע שהתובעים לא הוכיחו כי רכיביה העובדתיים של הפלוגתא דומים על מנת לדחות את טענת השתק הפלוגתא שהעלו.

בהתאם לאמור, פנתה השופטת לבחון האם בנסיבות המקרה הוכיחו התובעים שעוה"ד ידע שייעוד הקרקע שהציע לתובעים לרכוש היא בייעוד גן לאומי והאם באי הצגת מידע זה יש משום רשלנות מקצועית של עוה"ד. בעניין זה, נמצא כי עדות המומחה מטעם התובעים תומכת בגרסתו של עוה"ד לפיה במועד שנכרתו ההסכמים לרכישת הקרקעות ייעוד הקרקעות היה "גן לאומי מוצע ואזור חקלאי" ורק בחלוף מספר שנים לאחר רכישת הקרקעות על ידי התובעים  נתקבלה החלטה לשינוי ייעוד חלק מהקרקע לגן לאומי. כמו כן יש לזכור כי במקביל לרכישת הקרקעות על ידי התובעים הוגשה תכנית של הועדה המקומית לשינוי ייעוד הקרקעות על מנת לאפשר בניה בקרקעות אלו, עניין המלמד שמצבה התכנוני של הקרקע לא הוכרע סופית במועד רכישת הקרקעות והיה תלוי ועומד בפני מוסדות התכנון. עוד סברה השופטת כי ספק אם ניתן לקבוע בוודאות שהתובעים היו נמנעים מלבצע את העסקה בהינתן שידעו על קיומה של התכנית שמטרתה שינוי ייעוד הקרקע לבניה. בהקשר זה צוין כי התובע העיד שהיה לו ספק באשר לסיכוייה של התכנית בשל מרחק הקרקעות מהים, אולם הוא הסתפק בתשובתו של עוה"ד לפיה ראש המועצה המקומית, שהיה בתפקיד יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה, הביע תמיכתו בתכנית זו. מכאן, הסיקה השופטת כי התובע בחן את העסקה על פי דרכו ולא נתן אמון עיוור ומוחלט בעוה"ד וכי הידיעה על התכנית שמטרתה שינוי ייעוד הקרקע ופוטנציאל הרווח הטמון בעסקה זו היא שהיוותה בין היתר חלק מהשיקולים ששכנעו את התובעים לבצע את העסקה.

עוד ציינה השופטת כי עוד בשנת 2003 הבין התובע כי ציפיותיו לשינוי ייעודה של הקרקע לבניה לא התממשו ולכן נותרה בבעלותו קרקע שייעודה חקלאי. מאחר שהתביעה הוגשה רק בשנת 2013 ובשים לב לכך שלא הועלתה כל  טענה כנגד עוה"ד ולא ננקט הליך משפטי כלשהו מצד הרוכשים בין השנים 2003-2013, קבעה השופטת כי הנסיבות בהן נותרה ברשותם של התובעים קרקע חקלאית ללא אפשרות לשנות את ייעודה לבניה תואמות את כוונתם בעת שרכשו את הקרקעות. עוד יש להסיק מכך לשיטתה, כי חרף טענות התובעים באשר לאופן שבו הציג עוה"ד את סיכויי העסקה ופוטנציאל הרווח הטמון בה, גם כשנודע לתובעים שהתכנית נדחתה על ידי הוועדה המחוזית, לא עלה בדעתם לתבוע את עוה"ד בשל אובדן הרווח שהיה צפוי להתקבל במקרה בו הייתה מתקבלת התכנית לשינוי ייעוד הקרקע.

אשר לשאלה האם עדכן עוה"ד את התובעים באשר למצבן התכנוני של הקרקעות אשר ייעד את הקרקעות או חלקן כגן לאומי, קבעה השופטת כי בניתוח מכלול העדויות והראיות עולה שהכף נוטה לכיוון התובעים. בעניין זה, דחתה השופטת את ההבחנה שביקש לערוך עוה"ד במסגרת עדותו, לפיה במועד רכישת הקרקעות על ידי התובעים הייתה "המלצה בלבד" לשינוי ייעוד הקרקע לגן לאומי וההחלטה המשנה את ייעודן לגן לאומי התקבלה רק בשנת 2003. נקבע, כי במסגרת חובתו כעו"ד כלפי לקוחותיו, בעיקר במקום שבו ההצעה לרכישת הקרקעות באה מצדו והוא גם פעל כדי לשכנע את התובעים לרכוש את הקרקע בהתבסס על מידע שהיה מצוי ברשותו והציג להם את התוכניות העתידיות של הקרקעות - היה עליו לעדכן את התובעים גם כאשר עסקינן במצב תכנוני של ייעוד מוצע לגן לאומי בלבד. לשיטתה, אין זה רלוונטי אם טרם ניתנה החלטה סופית המשנה את ייעוד הקרקעות לגן לאומי.

"עורך דין המטפל בעסקה בתחום המקרקעין אינו רשאי להמעיט בחשיבות תכניות המתפרסמות על ידי מוסדות התכנון", נכתב. "בגדר זה באה גם תכנית במסגרתה נקבע "ייעוד מוצע" לגן לאומי המהווה מעין "נורת אזהרה" באשר לייעוד העתידי של הקרקע. זאת גם אם מתנהלים הליכים במקביל להגדרת ייעוד שונה... חובתו של עו"ד הפועל בשם לקוחותיו ומבצע עבורם עסקת רכישת מקרקעין ובמקרה שלפניי אף מבצע את עסקת הרכישה בנאמנות עבור לקוחותיו- להציג את המידע המלא והמקיף הקיים בנוגע לקרקע אותה עתידים לקוחותיו לרכוש. לא כל שכן  מידע גלוי ופומבי המתפרסם על ידי מוסדות התכנון". נוכח האמור, הגיעה השופטת למסקנה כי באופן הצגת העסקה לתובעים ותוך החסרת מידע מהותי בנוגע למצבן התכנוני של הקרקעות יש משום רשלנות מקצועית גם אם אינה ברף הגבוה והפרת חובותיו של עוה"ד כלפי לקוחותיו.

על אף האמור, מצאה השופטת כי התביעה הוגשה בחלוף תקופת ההתיישנות שכן כבר בראשית שנת 2004, בעקבות עדכון של עוה"ד שנמסר לתובעים באשר להחלטת הוועדה המחוזית שדחתה את התכנית לשינוי ייעוד הקרקע – התכנית שבעקבותיה רכשו התובעים את הקרקע מתוך כוונה לעליית ערך הקרקע לאחר אישור התכנית – היו ידועות כל העובדות הדרושות לצורך הגשת התביעה. לכן ,ממועד זה יש למנות את תקופת ההתיישנות כך שהמועד האחרון להגשת התביעה חל לכל היותר בחודש ינואר 2011. בפועל הוגשה התביעה בחודש אוקטובר 2013, מכאן שהוגשה בחלוף תקופת ההתיישנות ודין התביעה להידחות.

בשים לב לכך שהתביעה נדחתה מחמת התיישנות חרף הקביעה בדבר התנהלות רשלנית מצד עוה"ד, קבעה השופטת כי התובעים יישאו בשכר טרחת עו"ד בשיעור נמוך, בסכום של 20,000 שקל. התובעים יוצגו בהליך ע"י משרד הרצוג פוקס נאמן. הנתבעים יוצגו ע"י עו"ד אהוד שטיין.

 

ת"א 64671-10-13

 

הרשמה לניוזלטר
באפשרותכם להירשם לניוזלטר תקדין ולהתעדכן באופן יומי בחדשות המשפטיות החמות ביותר, בתקצירי פסקי הדין החשובים ביותר שניתנו לאחרונה, בעידכוני החקיקה ובעוד מידע חשוב. כל שעליכם לעשות הוא להקליד את כתובת הדוא"ל שלכם ותקבלו את הניוזלטר לתיבת הדואר שלכם.
הרשם עכשיו
תקדין
תקדין בטוויטר
/HashavimCmsFiles/images/banners/banner-commit.jpg
17 | S:239
קומיט וכל טופס במתנה