בית משפט השלום קיבל בחלקה תביעה שהגישה לקוחה נגד עורך דין שייצג אותה בעסקת מכר מקרקעין. הלקוחה תבעה את הפער בין הסכום שעו"ד העריך כמס שבח לסכום מס השבח שנקבע. נפסק כי רשלנותו של עוה"ד איננה אפוא חדה ובולטת, והיא בעיקרה רשלנות בכך שלא בחן את האפשרות החלופית, כי ייערך סיור בנכס ואז ישנה חלופה כי לא יוכר כנכס למגורים.
התובעת הגישה תביעה זו נגד הנתבע, עורך דינה בעסקת מקרקעין, בטענה לרשלנות מקצועית של עורך דין ולפיצוי בסך 511,670 ₪ בגין נזקים שלטענתה נגרמו עקב רשלנותו של עורך הדין הנתבע. מדובר במכר של בית בבאר שבע (להלן: "הנכס"), שהוא בית ערבי ישן בגודל של 16 מ"ר בעיר העתיקה בבאר שבע. התובעת, בעלת הזכויות בנכס, קיבלה הצעה אטרקטיבית לרכישת הנכס על ידי אדם אמיד, רון לאודר (להלן: "הרוכש"), באמצעות המתווכים זוהרית אטיאס ורועי קידר (להלן: "המתווכים"). בנה של התובעת (להלן: "אלדד") הוא זה שניהל את המשא ומתן מטעם התובעת. לטענת אלדד, הוא ביקש כי יישאר בידיו לאחר תשלום מס שבח ושכר טרחה, סכום של כ- 2 מיליון ₪. אלדד פנה אפוא לעורך הדין הנתבע (להלן גם "עוה"ד"), ולפי הטענה, הנתבע הבטיח לו, כי לנוכח העובדה שמדובר בדירת מגורים, מס השבח יעמוד על כ- 165,000 ₪ לערך. בנסיבות אלה, הושגה הסכמה עם הרוכש על מכר הנכס בסכום של 2,200,000 ₪. בדיעבד, רשויות המס לא הכירו בנכס כדירת מגורים, והתובעת חויבה במס שבח בשיעור גבוה יותר של 541,670 ₪.
התובעת תבעה בנסיבות אלה, את הפער בין הסכום שהנתבע העריך כמס שבח לסכום מס השבח שנקבע בסופו של דבר, וכן השבה של שכר הטרחה ששולם לנתבע, פיצוי בסך 70,000 ₪ בגין עוגמת נפש ופיצוי בסך 50,000 ₪ כפיצוי עונשי בגין רשלנותו.
עוה"ד טען כי לטענתו, התובעת הכפילה את השקעתה בנכס בתוך תקופה קצרה, ולכן הייתה מבצעת את העסקה גם לו ידעה מראש כי הנכס לא יוכר כדירת מגורים. עוד נטען כי לא ניתן היה לצפות מראש את החלטת רשויות המס לנוכח הכרעות קודמות בעניינו של אותו נכס. התובעת ובנה אלדד היו בקיאים בענייני נדל"ן ולכן אין להטיל את האחריות עליו.
כב' השופט א' אדם פסק כי אין מחלוקת כי חודשים ספורים לפני העסקה עם אותו רוכש אמיד, רכשה התובעת את מחצית הנכס, תמורת כ- 440,000 ₪. לא הובאו כל ראיות המלמדות על מחיר חריג באותה עסקה, ולכן סביר והגיוני כי שני הצדדים העריכו את הנכס כולו במחיר של כ- 880,000 ₪, שכן לא הוצג כל שיקול למכירת מחצית הנכס בעלות נמוכה משמעותית ממחיר השוק. מעדויותיהם של עדי התביעה דווקא, אלדד, אטיאס וקידר, עלה כי אותו רוכש אמיד היה מוכן לשלם מחירים גבוהים מאוד עבור הנכס, כיוון שהוא רכש מספר נכסים באותו אזור על מנת להקים אחוזה. ברור ששיקול כזה מעלה משמעותית את מחיר הנכס. השילוב של מכלול הנתונים הללו מביא למסקנה חד משמעית לפיה מחיר הרכישה 2,200,000 ₪ היה גבוה בעשרות אחוזים ממחיר השוק של הנכס: ראשית, רכישת מחצית הנכס חודשים ספורים לפני כן תמורת 440,000 ₪, בלא הסבר למחיר "נמוך" ממחיר השוק. שנית, האמור בכתב התביעה כי המחיר בו נמכר הנכס הוא פי 1.5 עד פי 2 ממחיר השוק. שלישית, נסיבות הרכישה ע"י הרוכש האמיד עליהן העידו עדי התביעה. כל הנתונים הללו בצוותא, מובילים למסקנה לפיה הסכום שבו נמכר הנכס בסופו של דבר 2,200,000 ₪ היה סכום גבוה משמעותית ממחיר השוק של הנכס, זאת בניגוד לעדויותיהם של המתווכים אטיאס וקידר.
עוד נקבע כי סביר יותר כי רק לאחר שהמתווכים הציעו את הסכום האמור, רק אז, לאחר התלבטות ציין בפניהם אלדד, כי הוא מוכן לביצוע עסקת המכר, ובלבד שסכום המכר יעלה במקצת כדי שיותיר בידו לאחר ההוצאות את הסכום שהוצע מלכתחילה של 2 מיליון ₪. ברור מהי העילה בגינה נפגשו אלדד והמתווכת עם עורך הדין הנתבע - על מנת לבחון כמה כסף יש לדרוש מהרוכש, כדי שיוותר לאחר המס ושכר הטרחה סכום הנטו של 2 מיליון ₪ לגביו הסכים אלדד. לפיכך יש לדחות את טענתו העובדתית של עורך הדין הנתבע, כאילו המחיר היה כבר "סגור" כאשר אלדד הגיע אליו ונערכה הפגישה לגבי מס השבח הצפוי.
זאת ועוד נקבע כי אלדד כלקוח ביקש לקבל חוות דעת מעורך דין. אין כל סיבה לכך שיסתיר נתונים מהותיים מעורך הדין. במהלך הסיכומים נשאל ב"כ הנתבע על כך ולא ידע להביא הסבר מניח את הדעת לטענתו בדבר העלמת עובדות מעורך הדין מצד הלקוח-אלדד. נראה כי המצב האמיתי באותה פגישה במשרדו של הנתבע, היה כדלקמן: מחד גיסא, לא היה זה מצב חד וברור של עורך דין המטעה לקוח הדיוט כטענת אלדד. מאידך גיסא, לא היה זה מצב שבו הלקוח מביא את כל הנתונים ומבקש רק הערכה של מס השבח כדירת מגורים כטענת הנתבע. אלדד חשש מאוד שהנכס לא יוכר כדירת מגורים, לכן הוא שאל שוב ושוב את עורך הדין. סביר כי בין אלדד והנתבע נוהל שיח שבו הועלו השיקולים השונים, כאשר אלדד פירט כי פירק את השירותים והמטבח וכי מדובר רק בארבעה קירות, ולכן קם החשש שהנכס לא יוכר כדירת מגורים. עם זאת, שני הצדדים גם היו מודעים לכך כי מספר חודשים קודם לכן הנכס הושכר וכי במסגרת עסקה קודמת הכירו רשויות המס בנכס כדירת מגורים. בנסיבות אלה, ניתנה הערכתו של הנתבע כי הנכס יוכר מן הסתם כדירת מגורים ומס השבח בגינו יעמוד על כ- 165,000 ₪ לערך.
לגופם של דברים נקבע כי בהנחה שהיו ידועות לנתבע מלוא העובדות, היינו כי הנכס בשיפוץ והוצאו ממנו השירותים והמטבח - גם אז קיימת עדיין אפשרות סבירה למדי, שהנכס היה מוכר כנכס למגורים, לנוכח העובדה ששנים ספורות קודם לכן היה מושכר למגורים, וחודשים ספורים קודם לכן, הוכר במסגרת עסקת בן-אולד כנכס למגורים. רשלנותו של הנתבע איננה אפוא חדה ובולטת, והיא בעיקרה רשלנות בכך שלא בחן את האפשרות החלופית, כי ייערך סיור בנכס ואז ישנה חלופה כי לא יוכר כנכס למגורים. הנתבע התרשל בכך שלא הזהיר את אלדד, לאחר ששמע כי השירותים והמטבח הוצאו מהנכס, כי למרות שחודשים ספורים קודם לכן הוכר הנכס כדירת מגורים, ישנה אפשרות סבירה שהפעם יערכו רשויות המס ביקורת, לנוכח גובה העסקה, ואפשר כי הנכס לא יוכר כדירת מגורים והמס יעמוד על כ- 550,000 ₪ לערך.
בית משפט השלום הוסיף וקבע כי גם עסקה במחיר של 2,200,000 ₪ היתה עסקה מעולה עבור התובעת. מדובר במחיר שאיש לא יכול היה להציע לתובעת עבור הנכס, כאשר מדובר בנכס ישן בן 16 מ"ר שנותרו בו קירות בלבד, נכס אשר מחיר השוק לפיו נרכשה מחציתו בסמוך, הוצע בגינו סכום של למעלה מכפול. בנסיבות אלה, סביר והגיוני שאם אלדד היה שומע מהנתבע שיש סיכוי למס גבוה יותר, ואם הרוכש היה מסרב להעלות את המחיר מעבר ל 2,200,000 ₪, רק מתבקש מהנתונים שאלדד בשם התובעת היה מבצע את העסקה המופלאה שהוצעה ע"י אותו רוכש אמיד, גם אם בידו לא היו נשארים בסופו של דבר 2 מיליון ₪ כפי שקיווה. אין באפשרות בית המשפט לקבל את גרסתו של אלדד, כי אם הרוכש לא היה מעלה את המחיר, היה "מפוצץ" את העסקה.
לסיכום, התביעה התקבלה בחלקה. נקבע כי על עוה"ד לשלם לתובעת סכום כולל של 30,000 ₪, בצרוף שכר טרחה והוצאות בשיעור כולל של 6,000 ₪, סכום נמוך יחסית לנוכח היקף החיוב מתוך הסכום שנתבע.
התובעת יוצגה ע"י עו"ד יעל אמר רוזנברג; הנתבע יוצג ע"י עו"ד שלמה תוסיה כהן
