שלח לחבר
דף הבית > חדשות משפטיות > המחוזי פטר את לשכת רישום המקרקעין מאחריות בנזיקין בשל תרמית ברישום נכס

חדשות

המחוזי פטר את לשכת רישום המקרקעין מאחריות בנזיקין בשל תרמית ברישום נכס, צילום: pixabay
המחוזי פטר את לשכת רישום המקרקעין מאחריות בנזיקין בשל תרמית ברישום נכס
07/11/2023, עו"ד שוש גבע

בוטל פסק דין שהטיל אחריות בנזיקין על לשכת רישום המקרקעין בשל עסקת מרמה, תוך שנקבע כי מדובר בהרחבת יתר של חובת הזהירות המוטלת עליה. נפסק כי ליורש שנמנע מלרשום את צו הירושה במשך כ-10 שנים, יש  אשם תורם בשיעור 30% ולעוה"ד אשר רשם את העסקה אחריות בשיעור 70% לנזק

 

עסקינן בשני ערעורים עיקריים וערעור שכנגד, על פסק דינו של השלום שניתן בתביעה שהגיש המערער שכנגד – זיו, בגין מעשה תרמית שבוצע כלפיו במסגרתו נמכר נכס מקרקעין אותו ירש מאמו המנוחה שלא בידיעתו. אמו של זיו נפטרה בשנת 2005 ובעיזבונה, בין היתר, מגרש בחולון שנרשם על שמה בשנת 1965. בשנת 2006, לבקשת זיו, ניתן על ידי רשם הירושה צו ירושה לפיו זיו, בנה היחיד, הוא היורש של עיזבונה. בשנת 2016, בחלוף 10 שנים ממתן צו הירושה, ביקש זיו לרשום את הנכס על שמו ולהעבירו לבנותיו. לתדהמתו, התברר לו כי הנכס כבר נרשם בשנת 2011, בלשכת המקרקעין בחולון על שמו של אדם בשם מקובסקי, מכוח ירושה ולאחר מכן הנכס נמכר פעמים נוספות לצדדים אחרים. התברר כי במועד לא ידוע זויף או הופק במרמה מסמך הנחזה להיות צו ירושה לפיו מקובסקי הוא יורשה הבלעדי של המנוחה. על גבי אותו צו ירושה מזויף נרשם כי הוא ניתן בשנת 2007  ע"י ביה"ד הרבני האזורי בת"א. מהמסמכים אף עלה כי רישום הנכס ע"ש מקובסקי בוצע לכאורה באמצעות עוה"ד, שהגיש וחתם בשמו, מכוח ייפוי כוח, על בקשה לרישום הנכס על שמו של מקובסקי על סמך צו הירושה המזויף. בשנת 2019, הגיש זיו את לביהמ"ש קמא, תביעה כספית על סך של 1.976 מיליון ש"ח. בית המשפט קמא קבע כי לשכת הרישום ועוה"ד לא היו שותפים במודע למעשה התרמית, עם זאת, שעוה"ד התרשל במילוי תפקידו כעורך דין. בכל הנוגע לאחריותה של לשכת רישום המקרקעין, נקבע כי לכל הפחות היה מתבקש שלשכת הרישום תערוך בדיקה מול הגורם שהנפיק את הצו ומשזו בחרה להעדיף יעילות על פני איתור זיופים יש מקום שתישא בהשלכות הנובעות  - היא התרשלה והפרה את חובת הזהירות ואף היא חבה בפיצוי זיו. עוד נקבע כי יש להטיל על זיו אשם תורם בגובה 20%, משאם היה מעביר את הנכס על שמו בסמוך לאחר מתן צו הירושה, היה נמנע מעשה המרמה.

עוה"ד טען כי בהתאם לפסיקת ביהמ"ש העליון עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי  ולא יעלה על הדעת לחייבו בסכומי עתק בגין רשלנות מקצועית בשעה שאין לפני ביהמ"ש קמא כל תשתית עובדתית ו/או ראייתית על מעשי רשלנות כלשהם מצדו.

לעמדת לשכת רישום המקרקעין, משקבע ביהמ"ש קמא, לאחר שהתרשם מהראיות שלפניו כמו גם מעדויות רשמת המקרקעין ובוחנת העסקה, כי "לא ניתן לקבוע כי מי ששימש כבוחן עסקאות יכול היה להבחין בכך שמדובר בזיוף", היה עליו לדחות את התביעה כלפיה ולקבוע כי אין כל רשלנות מצדה.

זיו טען כי לא היה מקום להטיל עליו אשם תורם. כמו כן, ביקש לצרף ראיות חדשות אשר לטענתו יש בהן כדי להראות כי בניגוד לטענת לשכת רישום המקרקעין, לכל המאוחר בשנת 2010 עמד לרשות לשכת רישום המקרקעין כלי עזר מקוון ונגיש אשר אפשר גישה מידית מקוונת ל"מרשם הארצי" ושהכיל מידע לגבי בקשות לצווי ירושה שהוגשו לגורמים שונים.

כב' השופט ש' שוחט פסק כי אין מחלוקת כי ללשכת רישום המקרקעין הוגשה בקשה לרישום צו ירושה מאומתת כדין שאליה צורפו כל המסמכים שהיה צריך להגיש. כל המסמכים שהוגשו נחזו כתקינים ואותנטיים ולא הייתה כל סיבה שלא לקבלם. את האחריות הטיל ביהמ"ש קמא על כך שבוחני העסקאות לא עברו הכשרה מעמיקה יותר באופן שיאפשר להם לזהות חשדות לזיופים ובגין כך שהנהלים הקיימים לא היו מספקים. טענתה העיקרית של לשכת רישום המקרקעין היא כי ביהמ"ש קמא הרחיב באופן קיצוני ותקדימי את האחריות המוטלת עליה. יש לקבל את קביעת ביהמ"ש קמא כי הליך הכשרה נכון יותר של בוחני העסקאות, ויישום נהלי עבודה מסודרים שיסדירו התקשרות בין לשכת רישום המקרקעין וגורמים המנפיקים את הצווים לצורך ווידוא כי הצו שהוגש לרישום אותנטי, יכולים היו למנוע את המקרה. עם זאת, קביעת ביהמ"ש קמא  לפיה משבחרה לשכת הרישום להעדיף יעילות על פני איתור זיופים, יש מקום שתישא בהשלכות, אינה מקובלת ברמה הנורמטיבית ומדובר בהרחבת יתר של חובת הזהירות המוטלת על לשכת רישום המקרקעין, כאורגן של המדינה. הפסיקה מעולם לא הטילה על רשם המקרקעין אחריות בנזיקין בגין אי התקנת נהלים או בנסיבות בהן פעל לפי נהליו, קיבל לידיו את הנדרש על-פי דין לצורך הרישום, ולא זיהה ולא חשד בזיוף כלשהו של המסמכים. לא נמצא שהייתה קיימת כל חובה בדין, בפסיקה או בנוהל שחייבה את לשכת רישום המקרקעין לבצע בדיקה של כל צו שהוגש אליה לרישום, שלא העלה כל חשד, מול הגורם שהנפיק אותו.  קיומו של מאגר המידע מושא הבקשה לראיות חדשות שהגיש זיו, לא משנה עובדה זו ועל כן אין בו כדי להביא לחיוב לשכת רישום המקרקעין. מדובר בכלי מוגבל ביותר מבחינת היכולת למנוע זיופים. המאגר אינו נותן אינדיקציה באשר לזהות היורשים המנויים בצו ירושה, או הזוכים לפי צוואה, אלא מידע טכני באם הוגשה בקשה לצו ירושה\קיום צוואה. המידע באתר מוגבל במובן זה שאם בתי הדין הרבניים ו/או בית המשפט המחוזי לא דיווחו לרשם לענייני ירושה על הבקשה היא לא תופיע בו. נקבע כי יש לקבל את ערעור לשכת רישום המקרקעין, להורות על ביטול פסק-הדין נגדה, לבטל חיובה בתשלום פיצוי כלפי זיו ולקבוע כי דין התביעה נגדה להידחות.

באשר לערעור עוה"ד, נקבע כי קביעותיו של ביהמ"ש קמא מתבססות, בין היתר, על חוו"ד המומחית שמינה לבחון את האותנטיות של חתימת עוה"ד על מסמכי הרישום ומסקנתה, שלא נסתרה, הייתה כי קיימת "סבירות גבוהה מאוד" שעוה"ד הוא שחתם על המסמכים. בנוסף, על כריכת תיק העסקה בלשכת רישום המקרקעין, שהומצאה לביהמ"ש קמא, נכתב בכתב ידה של בוחנת העסקאות כי בוצעה ע"י אשתו של עוה"ד, המסייעת לו בעבודתו, ובתיק העסקה קיים גם צילום תעודת הזהות שלה. כתב התביעה ייחס לעוה"ד, במפורש, רשלנות חמורה בכל הפעולות שביצע. עוה"ד בחר להתגונן בביהמ"ש קמא בהכחשה גורפת של מעורבותו בעסקה. עוד טען כי הבקשה לרישום הירושה מזויפת, וכי חתימתו וחותמתו זויפו. במסגרת הערעור, לאחר שקרסה הגנתו והוכח כי אכן היה מעורב בפרשה, טען עוה"ד כי לא יכול היה לזהות את הזיוף ולא היו כל סימני התראה שהיו צריכים לעורר את חשדו. באשר לערעורו של זיו, נקבע כי יש לדחות את טענתו המרכזית של זיו כי ביהמ"ש קמא שגה בקביעתו שלא ניתן לקבוע שבוחן עסקאות יכול היה להבחין כי מדובר בזיוף. נקבע כי ההבדלים בין  צו הירושה המזוייף לבין צווי ירושה אחרים שניתנו על ידי בית הדין הרבני, הם הבדלים מזעריים ולא קיים נוסח אחד ויחיד של צו ירושה אותנטי שמונפק ע"י בית הדין הרבני. רשמת המקרקעין העידה שלא ניתן להבחין מהתבוננות בצו כי מדובר בצו ירושה מזויף, בין השאר משום שלרשם המקרקעין מוגשים מדי יום עשרות צווי ירושה ממועדים שונים ומגופים מוסמכים שונים, וקיים שוני בין תבניות שונות של צווים לפי מועדי הנפקתם שבאה לידי ביטוי בחתימות הגורמים המוסמכים להנפיק, שמתחלפים לאורך השנים, הגופן לפיו נערך הצו, הגודל והנראות של כיתוב וכו'.

זאת ועוד, נקבע כי מקובלת קביעת ביהמ"ש קמא כי בהחלט ייתכן שמעשה המרמה היה נמנע לו העביר זיו את הנכס על שמו בסמוך להוצאת צו הירושה. זיו, שנמנע מלרשום את צו הירושה בקשר לנכס במשך כ-10 שנים, פגם באופן מודע באמינות מרשם המקרקעין ואף יצר 'פרצה הקוראת לגנב'. לא רק שלא נפלה כל שגגה בקביעת ביהמ"ש קמא כי לזיו אשם תורם למצב אליו נקלע, היה על ביהמ"ש קמא לקבוע אשם זה בשיעור גבוה יותר מאשר נקבע בפועל. באי רישום הנכס על שמו בסמוך להוצאת צו הירושה יצר זיו פרצה אשר הגנב, המתוחכם למדי, ניצל את אותה פרצה, ותוך שהוא נישא על כתפיו של עוה"ד שלא היה מודע למעשה התרמית ולכוונותיו הפליליות של לקוחו, ביצע את מעשה הגניבה, תחת אפה של לשכת רישום המקרקעין, שלא חשדה בדבר. יש לחלק את האחריות בין עוה"ד לזיו בלבד, כך שאחריותו של זיו תוגדל לשיעור של 30% וזו של עוה"ד ל-70%. נפסק כי לקבל את ערעור לשכת רישום המקרקעין ולהורות על ביטול פסק-הדין נגדה. את ערעורו של עוה"ד יש לקבל באופן חלקי בכל הנוגע לאשם התורם שיש להשית על זיו, שאותו יש לקבוע בשיעור של 30%. על עוה"ד יש להטיל אחריות בשיעור של 70% מהנזק. כב' השופט נ' שילה הוסיף כי על מי שביצע עסקה שמשנה את זהות הבעלים הרשום במרשם, חלה חובה לדאוג לכך שהשינוי בזהות הבעלים יהיה גלוי וידוע לכלל ואם הדבר לא בוצע והנכס עבר לצד ג', קיים אשם תורם משמעותי מצדו. שונה הדבר במקרה דנן שבו זיו לא ביצע שום עסקה במקרקעין שירש. כל חטאו היה בכך שהוא לא רשם בלשכת רישום המקרקעין את צו הירושה והותיר את הרישום ע"ש אמו המנוחה. אולם, כפי שקבע ביהמ"ש קמא, העדר הרישום גרם לכך שעלתה הסבירות שתבוצע תרמית. אולם, יש להבחין בין מי שפעל אקטיבית וביצע פעולת רכישה שחלה עליו אחריות נכבדה לעגן את שינוי הסטטוס של המקרקעין במרשם על מנת שלא תבוצע פעולה נוגדת, לבין מי שהיה סביל וירש נכס, שהאחריות הרובצת לפתחו לשיקוף המצב החדש במרשם, פחותה יותר. יש לעורר את תשומת ליבו של הציבור בכלל, ושל עורכי הדין בפרט, שאין די בקבלת צו ירושה או צו קיום צוואה, ויש לדאוג לרישומם בהקדם במרשם המקרקעין, במיוחד כשמדובר במגרשים, על מנת שלא יבוצעו פעולות של תרמית במרשם, שהרי "פרצה קוראת לגנב".

לסיכום, ערעור לשכת רישום המקרקעין מתקבל, ערעורו של עוה"ד מתקבל בחלקו, ערעורו של זיו נדחה.

מייצגי הצדדים: לא צוין

ע"א 42575-09-22 , ע"א 45927-10-22

הרשמה לניוזלטר
באפשרותכם להירשם לניוזלטר תקדין ולהתעדכן באופן יומי בחדשות המשפטיות החמות ביותר, בתקצירי פסקי הדין החשובים ביותר שניתנו לאחרונה, בעידכוני החקיקה ובעוד מידע חשוב. כל שעליכם לעשות הוא להקליד את כתובת הדוא"ל שלכם ותקבלו את הניוזלטר לתיבת הדואר שלכם.
הרשם עכשיו
תקדין
/HashavimCmsFiles/images/banners/banner-commit2022.jpg
17 | S:161
קומיט וכל טופס במתנה