ההליך של "שיוך זכויות" במקרקעין אינו מטיל על הקיבוצים עצמם חובת תשלום היטל השבחה, כך קובע ביהמ"ש העליון. הקיבוצים אינם מתעשרים מההשבחה, והגורם הנהנה באופן ישיר מן ההשבחה, במובנה הכלכלי, הוא רמ"י. רמ"י קיבלה דמי חכירה עבור המקרקעין מחברי הקיבוצים, ששוויים נקבע תוך התחשבות בתוכניות המשביחות
השאלה העומדת במרכזו של ההליך דנן הינה האם ההליך של "שיוך זכויות" במקרקעין מטיל על הקיבוצים עצמם חובת תשלום היטל השבחה לפי חוק התכנון והבניה. רשות מקרקעי ישראל מאפשרת לקיבוצים "לשייך" מבני מגורים ומגרשים המצויים בשטחם, כך שהזכויות בהם יוקנו במישרין לחברי הקיבוץ המתגוררים בהם. הסדר זה חורג ממתכונת החיים הקיבוצית ה"קלאסית" שבגדרה הקיבוץ בלבד היה בעל הזכויות במקרקעי הקיבוץ, על המבנים המצויים בו. בגין הליכי שיוך אלה חויבו קיבוצים מסוימים, שהם המבקשים בהליך דנן, בתשלום היטלי השבחה. בקשת רשות הערעור נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים בו דחה שני ערעורים שהגישו מספר קיבוצים וכוונו בעיקרם נגד החלטתה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז צפון, אשר דחתה את עיקר טענותיהם של המבקשים, וקבעה כי החוכר לדורות חייב לשלם את היטל ההשבחה במלואו. בית המשפט המחוזי קבע כי התנאי הבסיסי לחיוב בהיטל השבחה הוא קיומה של השבחה במקרקעין, ומטבע הדברים כאשר מאושרת תכנית שיוך ביחס לדירות המגורים בקיבוץ הדבר מעלה את ערך המקרקעין.
הקיבוצים מדגישים כי מדובר בסוגיה תקדימית בעלת השלכות רוחב ארציות, אשר הקביעות העקרוניות בה צפויות להשפיע על כלל הקיבוצים שביצעו הליכי שיוך בהתאם להחלטה 751. לשיטתם של הקיבוצים, הם לא התעשרו משיוך הקרקע, ולמעשה ההתעשרות הנובעת מכך נפלה בחלקה של רמ"י הגובה דמי חכירה מחברי הקיבוץ.
כב' השופטת ד' ברק-ארז פסקה כי יש לקבל את הבקשה ואת הערעור ולקבוע כי אין מקום לחיובם של הקיבוצים בהיטל השבחה. בהתאם למדיניות הממשלה בעבר, ולמתכונת החיים השיתופית אשר הייתה נהוגה בקיבוצים באותה עת, הקיבוץ, ולא חבריו, היה הגורם שלו היו מחכירים את המקרקעין. הקיבוצים לא היו רשאים להעביר את זכות החכירה שלהם במגרשי המגורים לחברי הקיבוץ. בעקבות שינויים משמעותיים שחלו ושכללו, בין היתר, תהליכי הפרטה של שירותים שונים הניתנים על-ידי הקיבוץ, של התעסוקה בקיבוץ ושל נכסי הקיבוץ, התעורר הצורך לאפשר לחברי הקיבוץ לרכוש זכויות קנייניות בחלקת מגוריהם. בשנת 1996, התקבלה החלטה 751 של מועצת מקרקעי ישראל שאפשרה לחברי הקיבוץ לקבל זכויות קנייניות בחלקת מגוריהם, ולחתום על הסכם חכירה ישירות מול רמ"י. במסגרתה של ההתקשרות, על חברי הקיבוץ לשלם לרמ"י דמי חכירה מהוונים לתקופה של 49 שנים. במהלך השנים 2015-2014, עם ביצוע הליכי השיוך של הקיבוצים הרלוונטיים לעניין, שלחה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל עליון, דרישות תשלום היטל השבחה לקיבוצים. לפי חוק התכנון והבניה, בעלים של מקרקעין או חוכר לדורות ישלם היטל השבחה מקום שבו חלה השבחה במקרקעין שלו בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת. ביחס לחלק מן המקרקעין המוגדרים כמקרקעי ישראל, קיים הסדר שונה המכונה "חלף היטל השבחה", לפיו רמ"י תשלם לרשויות המקומיות נתח מסוים מהתקבולים בגין עסקאות כתחליף לתשלום דמי השבחה.
בהמשך לאמור, נקבע כי חוק התכנון והבניה קובע כי כאשר חלה השבחה במקרקעין, מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם או בדרך אחרת, על בעל המקרקעין או החוכר לדורות לשלם היטל השבחה בגין ההתעשרות שנגרמה לו. תשלום היטל ההשבחה אמור להיעשות לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש את זכותו במקרקעין. לשם קיומה של השבחה צריכים להתקיים שני תנאים: שווי הקרקע עלה, ועליית השווי נגרמה כתוצאה מאחת מן הפעולות התכנוניות: אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. תנאים אלו הם תנאים מצטברים. כלומר, לא די בעליית שווי המקרקעין לבדה, אלא נדרש קשר סיבתי בין פעולות התכנון המנויות בסעיף לבין עליית השווי. בנסיבות דנן הייתה השבחה, ובעקבות אישורן של תכניות שונות ערכם של המקרקעין עלה. תכליתו של היטל ההשבחה היא שמי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון. בית המשפט העליון נקט בגישה של פרשנות תכליתית החותרת לכך כי מי שנהנה מן ההשבחה יהיה זה שיישא בתשלום. על-פי הגישה המהותית-כלכלית להוראות החוק, המשתקפת בפסיקתו של בית המשפט העליון, יש להטיל חבות על מי שמתעשר בפועל מההשבחה בדומה לחוכר לדורות, גם אם אינו חוכר לדורות במובן הטכני. באותו אופן, אין להטיל חיוב על מי שמבחינה זו אינו נהנה מהשבחת המקרקעין, הגם שבמובן הקנייני הוא "חוכר לדורות".
נוכח האמור, נקבע כי הגורם הנהנה באופן ישיר מן ההשבחה, במובנה הכלכלי, הוא רמ"י ולא הקיבוצים. הקיבוצים לא זכו בהתעשרות בהיבט הממוני הישיר, שהוא העומד במרכזם של דיני היטל ההשבחה. על כך ניתן ללמוד מסעיף 16(ב) להחלטה 751 קובע כי "האגודה לא תהיה רשאית לדרוש מחברים המצטרפים לאגודה, תשלום בעד המקרקעין". לעומת זאת, החלטה 751 קובעת בסעיף 8 כי "מגרשי המגורים יוחכרו תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים לתקופה של 49 שנה, כמקובל במינהל באותו אזור, ועל פי הערכת השמאי הממשלתי...". רמ"י קיבלה תשלום עבור המקרקעין במתכונת של דמי החכירה ששולמו עבור המקרקעין על-ידי חברי הקיבוצים, דמי חכירה ששוויים נקבע תוך התחשבות בתוכניות המשביחות. לעומת זאת, הקיבוצים ויתרו על חלק מן הקרקעות שנכללו בחוזי החכירה שלהם, מבלי שניתנה להם תמורתן תמורה ממשית בעבורן. הטענות בדבר התועלת הדמוגרפית והחברתית, אינן יכולות לשמש תחליף להתעשרות קונקרטית מן הסוג שנבחן במסגרת שומות לצורך היטל השבחה. ה"התעשרות" שבית המשפט המחוזי ייחס לקיבוצים נעדרת קשר סיבתי ישיר לעליית שווי המקרקעין, ונובעת באופן עקיף מתרומתה הפוטנציאלית של החלטה 751 ליציבות הכלכלית של הקיבוץ. מדובר בתועלות ספקולטיביות שלא ברור בשלב זה אם יתגשמו, ושאין להן קשר ישיר לעליה בשווי המקרקעין. לא ניתן להתייחס לתועלות נוספות "נלוות" שעשויות לצמוח מן התכנית המשביחה כהתעשרות. די בקביעה לפיה הקיבוצים אינם מתעשרים מההשבחה כדי להימנע מחיובם בהיטלי השבחה.
זאת ועוד, נקבע כי החבות בהיטל השבחה נולדת עם אירוע ההשבחה, אך המועד לתשלומו חל בעת מימוש הזכויות במקרקעין - השלב שבו הנישום מפיק הנאה כלכלית ממשית מההשבחה, ולפיכך יש בידו לשלם את ההיטל. במישור הפורמאלי, הקיבוצים משיבים את זכות החכירה לדורות בקרקע לרמ"י, אשר מתקשרת במישרין עם החברים בקיבוץ. אין לראות בהסדר מעין "מימוש זכויות" עקיף על-ידי הקיבוצים. במקרה דנן התשלום הועבר לרמ"י. אף אם גריעת המגרשים נעשתה בהסכמתם של הקיבוצים, בסופו של דבר, לא נוספו להם זכויות חדשות בהשוואה למצב שהיה לפני שיוך המגרשים, באופן שמעיד על הוצאת ההתעשרות מן הכוח אל הפועל. על כן, אין לראות בכך כמימוש לעניין היטל השבחה. אין מדובר בזכויות שעברו במישרין מן הקיבוץ לחברים, אלא במערך עסקאות שבו הזכויות שהוענקו לחברים הועברו להם מרמ"י, מבלי שניתן לראות בהן זכויות שהועברו במישרין מן הקיבוץ. מדובר בעניין עקרוני היורד לשורש ההסדרה שחלה על מקרקעי ישראל. אי-יכולתם של הקיבוצים להעביר את הקרקעות שחכרו מרמ"י נבעה מהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר קבעה כי בקיבוצים הקרקעות יוחכרו לקיבוץ, ומסעיף 12 לחוזה החכירה האחיד שחתמה רמ"י עמם ואסר באופן מוחלט על העברת זכויות בקרקע. אף ללא קשר לשאלת ההתעשרות, אין לומר שהקיבוצים מימשו את זכויותיהם באופן שגורר חיוב בהיטל השבחה.
בית המשפט הוסיף, למעלה מן הצורך, כי החברים אשר להם מוקצים המגרשים משלמים גם משלמים סכומים ניכרים – לרמ"י – בשים לב לשומות העדכניות של הקרקע. הוועדה המקומית אמורה לקבל תשלום – מרמ"י, כלומר, המענה לצורך של הרשויות המקומיות בקבלת תשלום שיסייע בפיתוח הסביבה אמור לקבל את ביטויו בהסדר של חלף היטל השבחה. למעשה, רמ"י אכן שילמה חלף היטל השבחה, ופרקטיקה זו נהגה במשך שנים רבות. הקושי הוא נוסחת החיוב בחלף היטל השבחה, ששיעורו מצומצם מאד באזור קו העימות, כבמקרה דנן, וטוב היה נעשה לו נמצאה הדרך לפצות את הרשויות מטעם המדינה. אולם, בכך בלבד אין כדי להצדיק הטלת תשלום על הקיבוצים במקום שבו אינם צריכים לשאת בו.
לסיכום, הערעור מתקבל.
המבקשים יוצגו ע"י: עו"ד רון רוגין, יונתן גולדשטיין; המשיבה 1 יוצגה ע"י: עו"ד לילך גפני-רוזינס; המשיבה 2 יוצגה ע"י: עו"ד ורדה גילה; המשיבה 3 יוצגה ע"י: עו"ד יונתן ברמן, עו"ד אסתי אוחנה
