ביהמ"ש העליון קיבל בקשת רשות ערעור חריגה על הליך שמקורו בתביעה קטנה ונדרש באופן תקדימי לשאלת פרשנותו של הסעיף המטיל על קבלן חבות בפיצוי על איחור במסירת דירה. השופטת דפנה ברק ארז קבעה כי יש לבחון בכל מקרה אם מדובר בהסכמה עדכנית מותרת על מועד המסירה, או שמא בתניית פטור שנועדה למעשה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים בניגוד לחוק
במסגרת בקשת רשות ערעור חריגה על הליך שמקורו בתביעה קטנה, נדרש בית המשפט העליון באופן תקדימי לשאלת פרשנותו של הסעיף המטיל על קבלן חבות בפיצוי רוכש דירה על האיחור במסירתה. השופטת דפנה ברק ארז קבעה כי מדובר בשאלה בעלת חשיבות ציבורית ועקרונית הנוגעת להתנהלותם של קבלנים מול רוכשי דירות, וכי יש לבחון בכל מקרה ומקרה האם מדובר בהסכמה עדכנית מותרת על מועד המסירה או שמא בתניית פטור "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק באופן שאינו עולה בקנה אחד עם מטרתו להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה.
לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן
סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע כי מקום בו מוכר דירה לא העמיד אותה לרשות הקונה לאחר שחלפו 60 ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר, זכאי הקונה לפיצויים בלא הוכחת נזק בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר, לפי הגבוה מביניהם. סעיף 7א(א) לחוק ממשיך וקובע כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה".
בשנת 2012 רכשו המבקשים דירה מהמשיבה בפרויקט "נחלת בנימין" בקרית אתא שהיה באותו זמן בשלבי בנייה. על פי חוזה המכר, התחייבה החברה למסור את הדירה למבקשים בתום 18 חודשים מיום חתימתו. כן נקבע בחוזה כי איחור בתקופה של עד 60 יום במסירת הדירה לא יהא כרוך בפיצוי, וכל בקשת שינוי בדירה מצד הקונה תגרור עיכוב במסירה של שישים יום לפחות, ומכל מקום הפיצוי בגין כל חודש של עיכוב יעמוד על 700 דולר.
הדירה נמסרה למבקשים כשבעה וחצי חודשים לאחר המועד הנקוב בחוזה ועל כן הם פנו לחברה בדרישה לתשלום פיצויים בהתאם לסעיף 5א לחוק. דא עקא, שבשלב זה נתגלעה מחלוקת בין הצדדים ביחס להיקף הפיצוי אשר נגעה לשני קריטריונים – אורכה של תקופת האיחור שיש לפצות בגינה וגובה הפיצוי הראוי עבור כל חודש של איחור.
המבקשים הגישו תביעת פיצויים לבית המשפט לתביעות קטנות בה טענו כי המשיבה איחרה במסירת הדירה בשבעה וחצי חודשים וכי הם זכאים לפיצוי בגין תקופה זו במלואה. מנגד, טענה המשיבה כי יש לחייבה בגין שלושה וחצי חודשי איחור בלבד שכן החוזה מעניק לה פטור מחבות בגין איחור של שישים ימים. בית המשפט לתביעות קטנות קיבל את התביעה, לאחר שאימץ את טענותיהם של המבקשים בכל הנוגע לחישוב של תקופת האיחור במסירה. לשיטתו, סעיפי החוזה המתנים על מועד זכאותם של המבקשים לפיצויים מנוגדים להוראות הקוגנטיות הקבועות בחוק ועל כן יש לפסוק לטובתם פיצוי מלא בגין תקופת האיחור כולה, בסך 4,000 שקל עבור כל חודש של איחור.
על פסיקה זו הגישה המשיבה בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי, וזה נעתר לבקשה וקיבל את הערעור בחלקו. נקבע כי החוזה מגדיר למעשה שני מועדי מסירה מובחנים: המועד שנקבע בחוזה המקורי, כשהצדדים לא הסכימו על שינויים ותוספות, והמועד הנדחה, שהופך להיות מועד המסירה הקובע כאשר הוסכם על ביצוע שינויים ותוספות. בית המשפט הוסיף כי התניה מעין זו יכולה לדור בכפיפה אחת עם הוראותיו הקוגנטיות של החוק. נוכח האמור, קיצר בית המשפט את תקופת האיחור שיש לפצות בגינה והעמידה על חמישה וחצי חודשים (כלומר, תוך הפחתה של 60 יום), כאשר כתוצאה מכך הופחת גובה הפיצוי ב-12,000 שקל.
השופטת דפנה ברק ארז קיבלה את בקשת רשות הערעור על פסיקת המחוזי וקבעה כי יש לקבל את ערעור לגופו. השופטת ציינה כי רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן רק מקום שבו מתעוררת שאלה כללית ועקרונית החורגת מדל"ת אמותיו של הסכסוך הקונקרטי שבין הצדדים, בפרט כאשר מדובר בבקשה שמקורה בהליך של תביעה קטנה, אשר תתקבל רק במקרים חריגים במיוחד המעלים שאלה משפטית בדרגת חשיבות גבוהה ביותר או שהעוול זועק מהם. לדעת השופטת, הבקשה דנן עומדת באמות מידה אלה, שכן למרות שהנזק שנגרם למבקשים אינו גדול, מדובר בשאלה בעלת חשיבות ציבורית ועקרונית הנוגעת להתנהלותם של קבלנים מול רוכשי דירות באשר לאופן פרשנותן של הוראות החוק החלות על איחור במסירת הדירה שנרכשה, עניין שאף טרם נדון בבית המשפט העליון.
עוד ציינה השופטת כי המקרה נסוב לכאורה על עניין מצומצם יחסית בהיקפו – האפשרות להגביל באמצעות תניות בחוזה המכר את זכותו של רוכש דירה לפיצויים בגין איחור במסירתה, אולם אין להקל ראש בקשיים העומדים בפני רוכשי דירות שעלולים למצוא עצמם שבויים בידיו של קבלן הממאן לפצותם חרף האיחור במסירה. בעניין זה, הפסיקה כבר הכירה בכך שבחלק ניכר מהמקרים מעמדו של הקונה אינו זהה למעמדו של בונה הדירה, כאשר פערי כוחות אלה באים לידי ביטוי מובהק בהקשר של איחור במסירה. כן הוזכר כי מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה שכן איחור בקבלתה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה. על כן במקרה הטיפוסי כוללים חוזי המכר תניות מפורטות שעניינן מועד המסירה, אולם קושי שחזר והתעורר במהלך השנים נסב על העדפתם של קבלנים לכלול בחוזי המכר הוראות שהקנו להם "גמישות" באשר למועד המסירה. כמענה לקושי זה, קבע בית המשפט העליון בע"א 449/85 (היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין) כי תניות בחוזה אחיד המקנות לקבלנים כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה ייחשבו לתניות מקפחות. אשר לסעיף 5א לחוק המכר, זה נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של 60 יום שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור. לדעת השופטת ברק ארז, דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור.
בשאלה הפרשנית המתעוררת, קרי באיזה מובן הסכמה חוזית על דחייה של מועד המסירה תיחשב כעולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית החותרת לכך שמועד המסירה אמור להיות ברור ושקוף, קבעה השופטת כי לכאורה עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, בשונה מתניית פטור מחבות בגין איחור במסירה. לפיכך, יש לבחון בכל מקרה ומקרה האם מדובר בהסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא בתניית פטור "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק. כך לדוגמה, אין לומר שהצדדים הסכימו על מועד מסירה חדש כאשר ההסכמה החדשה אינה כוללת התייחסות למועד מסירה קונקרטי חדש או מגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי. עוד הבהירה השופטת כי לעיתים ההבחנה בין "תניית פטור" לבין תניה אחרת בחוזה עשויה להיות מורכבת, שכן לצדדים עומדת האפשרות לנסח כל תניה שלילית במהותה בלשון חיובית תוך הגבלת היקף האחריות הקבוע בחוזה, ולכן מהותה של ההוראה ולא דרך ניסוחה הוא הקובע.
במקרה זה קבעה השופטת ברק ארז כי הסעיף שבמחלוקת במקרה זה אינו קובע מועד מסירה חדש אלא מקנה למעשה למשיבה את האפשרות לקבוע את מועד המסירה. על פי האמור בסעיף, כל בקשה לשינוי בדירה תאפשר למשיבה לדחות את המועד למסירת הדירה לכל הפחות בחודשיים, אלא שבקביעתו של מועד זה המשיבה אינה כפופה לשום הגבלה לבד מ"משך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים". מכך הסיקה השופטת כי נושא זה מצוי לחלוטין בשליטתה של המשיבה ולא ניתן לראות בו משום קביעת מועד קונקרטי חדש או קביעה של משך זמן קצוב שבו יידחה מועד המסירה. מלבד האמור, הרוכש אינו יכול להסיק מהסעיף מתי הדירה עתידה להימסר לחזקתו, ולא יכול לתכנן את צעדיו כראוי.
לאור האמור, נקבע כי סעיף זה מקנה למשיבה פטור מחבות בגין אי עמידה במועד המסירה המוסכם, מבלי להגדיר מועד מסירה נדחה. עוד סבר בית המשפט כי פרשנותו של הסעיף בחוזה כתניית פטור מתחייבת אף מן הכלל בדבר "פרשנות נגד המנסח" לדעת בית המשפט ישנן בחוזה תניות נוספות אשר נועדו לאמיתו של דבר לאפשר למשיבה להתנער מן החובות הסטטוטוריות המוטלות עליה מכוח סעיף 5א לחוק. על כן, נקבע כי התניה האמורה בחוזה היא תניית פטור המנוגדת להוראות הקוגנטיות הקבועות בסעיף 5א לחוק. לפיכך, לצורך קביעת הפיצוי יש להתייחס למועד המקורי שנקבע בחוזה בין הצדדים, קרי שבעה וחצי חודשים טרם מועד המסירה בפועל. המשיבה תשלם למבקשים את יתרת תביעתם בסך של 12 אלף שקל בתוספת שכר טרחת עורך דין בסך של 20 אלף שקל.
