חדשות

אחד התנאים לקבלת מימון מהבנק המלווה לפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי הוא יצירת שיעבוד על כל זכויות הדיירים במקרקעין ובדירותיהם הישנות, בתמורה לערבויות בנקאיות שאמורות להגן עליהם. בפועל, ישנם בנקים המשעבדים בעקיפין גם את הערבויות הללו, דבר העלול להותיר את הדיירים חסרי כל

מדי יום נחתמים חוזים נוספים בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובניה ופינוי בינוי.בפרויקטים מסוג זה, היזם הורס את הדירות הישנות של הדיירים, ובמקומן בונה ונותן להם דירות חדשות במקרקעין. כך, בסיום העסקה, כל דייר צריך לקבל דירה חדשה בבניין חדיש ואיכותי. 

בעסקת תמ"א 38 הריסה ובניה ובעסקאות פינוי בינוי/בינוי פינוי, לרוב היזם נעזר בסיוע מבנק מלווה. הבנק המלווה נותן ליזם מימון הדרוש לו לשם הקמת הפרויקט, כך שהכספים שמשקיע היזם בפרויקט מורכבים בחלקם מהונו העצמי ויתרתם מההלוואה שהוא מקבל מהבנק.

אחד התנאים לקבלת המימון מהבנק המלווה הואיצירת שיעבוד (משכנתא) על כל זכויות הדיירים במקרקעין ובדירותיהם הישנות לטובת הבנק.כדי שהיזם יקבל את המימון מהבנק המלווה, יש צורך בהגעה להסכמות בין הדיירים, הבנק והיזם. הבנק ידרוש כי הדיירים ישעבדו את דירותיהם הישנות וחלקיהם במקרקעין לטובתו, ובתמורה הבנקייתן לדיירים ערבויות בנקאיות שאמורות להגן עליהם אם חלילה משהו משתבש (ערבות ביצוע בתנאי חוק מכר, ערבות שכירותוכד').

המטרה של הערבויות היא להפחית את הסיכון עבור הדיירים ולמנוע מקרי קיצון העשויים לפגוע בדייר. כך, לדוגמה, במקרה בו דייר מסר את דירתו לצורך הקמת פרויקט תמ"א 38/פינוי בינוי, דירתו נהרסה והקבלן פשט רגל במהלך הקמת פרויקט. במקרה שכזה,ללא קיום הערבויות הבנקאיות, הבנק המלווה היה רשאילממש את הדירה של הדייר, והדייר היה נותר ללא כלום.הערבויות הבנקאיות מונעות כשלים שכאלו ומגינות על הדיירים.

מטרת הערבויות הבנקאיות היא חיובית ונכונה, אך בפועל, ישנם בנקים שדורשים מהדיירים לחתום על מסמכים הסותרים את מטרת הערבויות. הדיירים מתבקשים לחתום על סעיפים לפיהם הם משעבדים לטובת הבנק המלווה את כל זכויותיהם במקרקעין, לרבות זכויותיהם לכל ההכנסות, דמי השכירות והזכויות האחרות ללא יוצא מן הכלל, שיש או שיהיו להם בגין ו/או בקשר עם המקרקעין והדירות הישנות שלהם. כך, למעשה, הדיירים משעבדים בעקיפין את כל הזכויות שיהיו להם בקשר עם המקרקעין, לרבות הערבויות הבנקאיות שנועדו להגן עליהם בדיוק ממקרים אלו שבהם משהו משתבש.

נראה כי קיימת סתירה אדירה בין מהות הערבויות הניתנות מהבנק(לדאוג שבכל מקרה הדייר יישאר עם רכוש) לבין מהות הסעיפים שעליהם נדרשים הדיירים לחתום.

נוסח התחייבויות הדיירים הקיים בחלק מהבנקים נתון לפרשנות רחבה, וניתן לפרשו באופן שהערבויות שהבנק נותן לדייר הן זכויות המאפשרות הכנסה בקשר עם המקרקעין, כך שהערבויות הניתנות כדי להגן על הדייר בעצם משועבדות לטובת הבנק.הדייר משעבד לא רק דירתו לטובת הבנק, אלא גם משעבד את זכויותיו מכח הערבויות הניתנות לו– דברהעלול להותיר אותו ללא כלום.

אנו ממליצים לדיירים להוסיף, טרם החתימה על מסמכי הבנק המלווה, בין היתר, סייגים המגבילים את אפשרויות הבנק לשעבד את הערבויות הניתנות ממנו.

עו"ד אריאל בן שטרית ממשרד יוסף בן שטרית עוסק במקרקעין ובמיסוי מקרקעין, לרבות ייצוג קבלנים בפרויקטים וייצוג יחידים בעסקאות נדל"ן, וכן ליווי עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי