בית המשפט המחוזי קבע כי החלטה על שינוי אופי הפרויקט המתוכנן על ידי קבוצת רכישה הינה הפרה של הסכמי הצדדים. שינוי כה משמעותי בהיקף הבניה ובתמהיל השימושים, הפר את המערכת ההסכמית באופן יסודי, ואין די בכדאיות כלכלית ותכנונית כדי להוות הכשר לעקוף את הצורך בקבלת הסכמת כל בעלי הזכויות במקרקעין
השאלה העיקרית הניצבת במוקד הדיון היא, האם קבלת החלטה על שינוי אופי הפרויקט המתוכנן על ידי קבוצת רכישה היוותה הפרה של הסכמי הצדדים. הנתבעת 1 והתובעת שכנגד 1 -חברת טריגו, מכרה חלקים בלתי מסוימים ממקרקעין שבבעלותה ליתרת הצדדים בהליך, והותירה ברשותה כ-60% מהמקרקעין. בין הצדדים כולם נחתם הסכם לפיו יוקם על המקרקעין פרויקט בניה מסחרי בן 9 קומות. עוד הוסכם, כי ככל שלא תאושר בנייה במתווה זה, יוקם מבנה בן 5 קומות בלבד, לפי התכנית שהייתה בתוקף אותה עת. לימים, הסכימו רוב בעלי הזכויות במקרקעין על שינוי המוסכם, באופן שבמקרקעין תקודם תכנית להקמת מבנה בן 15 קומות. התובעת והנתבעת שכנגד – חברת פיברוטקס, התנגדה לשינוי מהותי זה בתכנון וטענה, כי הוא נעשה בחוסר סמכות ותוך הפרת המוסכם בין הצדדים. לצד ביטול ההסכמים שנכרתו עימה, תובעת פיברוטקס תשלום פיצוי בסכום של כ8- מיליון ₪. מנגד, נטען, כי לא נפל כל פגם בהחלטות שהתקבלו על ידי רוב חברי הקבוצה. בגדרי תביעה שכנגד מתבקש חיובה של פיברוטקס בסכום של כ- 700,000 ₪, בטענה לאי-נשיאתה בתשלומי הקבוצה ליועצים חיצוניים. שאלה נוספת שהתעוררה היא, אם חלות על טריגו, כמארגנת הקבוצה, חובות המוטלות בדין על מוכר דירה.
לטענת פיברוטקס, המערכת ההסכמית הופרה באופן יסודי על ידי טריגו, כבעלת השליטה בפרויקט, ואף ע"י יתר הנתבעות. מתווה תכנוני בייעוד מעורב של מגורים, מלונאות ומסחר, בדמות בניין בן 15 קומות, נעדר כל זיקה לפרויקט המקורי כפי שתוכנן והוסכם. בכך הפרה טריגו תנאי יסודי כפי המוסכם בהסכם השיתוף. טריגו אינה מארגנת קבוצת רכישה גרידא, כי אם יזם בנייה שעליו חלות החובות המוטלות בדין על "מוכר" כלפי "קונה"..
לדברי טריגו, כל החלופות האחרות היו גורעות מרווחיות הפרויקט עבור כל השותפות וייתכן שאף מעמידות בספק את התכנותו. המדובר הוא בקבוצת רכישה בשיטה של "בנייה עצמית", וטריגו אינה בגדר "מוכר". אם המגמה התכנונית החדשה לא נשאה חן בעיני פיברוטקס היה באפשרותה למכור את חלקה. פיברוטקס היא שהפרה את המערכת ההסכמית מלא נשאה בתשלומים בהם הייתה חייבת מכוח חברותה בקבוצה.
כב' השופט א' יקואל פסק כי דין תביעת פיברוטקס להתקבל בחלקה, ודין תביעת טריגו להידחות. טריגו ויתר חברות הקבוצה קיבלו החלטה, לה פיברוטקס לא הייתה שותפה, לפעול להגדלת זכויות הבנייה, מעבר למוסכם. בכך הופר הסכם השיתוף כלפי פיברוטקס, שעה שהסכם זה לא הותיר כל "פתח" לסטייה מהאמור בו כדי הגדלת זכויות הבנייה מעבר למפורט בתב"ע הנקודתית. לצורך שינוי כנזכר, באופן שלא יגרע מזכויותיה של פיברוטקס על פי המערכת ההסכמית, נדרשה הסכמת כל הצדדים לפי דיני החוזים והשותפות במקרקעין, כאשר מדובר בהחלטה החורגת מהניהול השוטף והרגיל של המקרקעין. מכאן, שביטול ההסכמים על ידי פיברוטקס נעשה כדין, והיא זכאית להשבה ולפיצוי. כפועל יוצא מכך, דינה של התביעה שכנגד להידחות. עם זאת, יש לדחות את טענת פיברוטקס כי טריגו כפופה לחובות החלות על "מוכר" בחוק המכר דירות, שעה שאין מדובר בעסקת מכר דירה. בהסכם הובהר כי מדובר ב"בנייה עצמית" שהסיכונים לה מוטלים על הצדדים. יתר על כן, לכל אורכו ורוחבו של הסכם השיתוף, צוין במפורש כי אין המדובר בעסקה עליה חל חוק המכר. פיברוטקס הייתה מודעת לטיב ההסכמות באופן מלא, בהיותה גורם עסקי מתוחכם ובעלת ייצוג משפטי.
בהמשך לאמור, נקבע כי עסקינן בחבר בני אדם שהתאגדו והתקשרו בהסכם על מנת לרכוש קרקע במשותף ולהקים עליה בניין דירות בייעוד מסחרי, התאגדות המוכרת בכינוי "קבוצת רכישה". מאמצים עד כה להסדרת הנושא בחקיקה, לא נשאו פרי. שעה שלא קיים הסדר חקיקתי ספציפי המסדיר את יחסי החברים בקבוצת רכישה, זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים תיבחּנה לפי דיני החוזים הכלליים, וכן דיני השיתוף במקרקעין. הצעד אותו יזמה טריגו, להקים מבנה בגדרי תב"ע אחרת, בהיקף בניה רחב באופן משמעותי ובתמהיל שימושים שונה, שלא על דעתה של פיברוטקס, אכן הפר את המערכת ההסכמית באופן יסודי. אין חולק, כי בהסכמים כלל לא הוזכרה אפשרות לבנייה בהיקף נרחב יותר מזה של התב"ע הנקודתית. מכאן, שקידום בנייה כזו, תוך זניחת התב"ע הנקודתית - חורג מהמוסכם ולפיכך מהווה הפרה של הסכם הבנייה. זניחת התב"ע הנקודתית, תוך קידום תכנית אחרת תחתיה, השונה באופן מהותי, מהווה הפרה, זאת, כמובן, אלא אם הצדדים להסכם הבנייה - כולם - היו מסכימים לשנות את תנאיו. התחייבות חברי הקבוצה ופיברוטקס ביניהם, בהסכם השיתוף, הייתה לשתף פעולה עם "הליך הגדלת זכויות הבניה". אלא שמונח זה הוגדר במפורש בסעיף ההגדרות בהסכם הבנייה – כתב"ע הנקודתית. משעה שנוסח הסכם השיתוף מגביל ותוחם באופן ברור את הגדלת זכויות הבניה, אין לאפשר סטייה הימנו. אין מדובר ב"אילוצי תכנון" או ב"דרישות רשויות" – אלא ביוזמה שטריגו עצמה ביקשה לקדם. הטעם לאי-אישור התב"ע הנקודתית לא היה בגורמי התכנון כי אם בטריגו, כעורכת הבקשה, שלא מילאה אחר הנחיות אגף התכנון בעירייה להשלמות כאלה ואחרות.
זאת ועוד, נקבע כי לשינוי היקף הבניה כפי שהוסכם דרושה הסכמה פה אחד, וזו לא ניתנה. שינוי תוואי הבינוי באופן כה משמעותי לעומת המוסכם בין הצדדים- 15 קומות, בתמהיל שימושים, אל מול 9 קומות לכל היותר, בייעוד מסחרי בלבד, "חורג מניהול או שימוש רגילים", לפי הוראות סעיף 30 בחוק המקרקעין, ולפיכך מצריך הסכמה של כל השותפים במקרקעין. המדובר בשינוי דרמטי של אופי המקרקעין. בית המשפט הדגיש כי אין די בכדאיות כלכלית ותכנונית כדי להוות הכשר לעקוף את הצורך בקבלת הסכמת כל בעלי הזכויות במקרקעין לחריגה מהתכנית המקורית עליה הוסכם. פיברוטקס הבהירה כי התקשרותה בעסקה מלכתחילה נעשתה נוכח רצונה בבניין "בוטיק". זניחת התב"ע הנקודתית וקידום התכנית החדשה מהווים הפרה של הסכם השיתוף. נוכח היותו של הסכם השיתוף שזור וכרוך בשאר ההסכמים ונובע מהם, מדובר הפרה של המערכת ההסכמית כולה. אין תוחלת בקיום הסכם המכר לבדו, מכוחו רכשה פיברוטקס זכויות במקרקעין, שכן כפי שצוין באותו הסכם ממש, תכלית רכישת הזכויות היא בנייה על המקרקעין מכוח הסכם השיתוף. משעה שהופר ובוטל הסכם זה, מתבקש ביטולו של הסכם המכר והסכם הניהול, שאף לו אין קיום עצמאי. משכך, הודעת הביטול שמסרה פיברוטקס, לאחר מתן הזדמנויות לתיקון ההפרה, הינה כדין.
באשר לסעדים הנובעים מההפרה, נקבע כי עם ביטול המערכת ההסכמית כדין, קמה חובה על טריגו להשיב את התשלומים שקיבלה, ופיברוטקס זכאית להחזר של 3,680,066 ₪. כמו כן, זכאית פיברוטקס להחזר הוצאות בהן נשאה מכוח המערכת ההסכמית, זאת, כפיצויים בעד הנזק שנגרם לה עקב ההפרה, ושניתן היה לצפותו מראש בעת כריתת ההסכמים, בסך של 415,662 ₪. עם זאת, נדחתה התביעה להשיב לפיברוטקס את מס הרכישה בו נשאה, שכן ככל שיבוטל הסכם המכר, המס ששולם יוחזר על ידי רשויות המס. עוד נדחתה תביעה לפסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני. בנוסף נקבע כי כלפי שאר הנתבעות לא בוססה עילת תביעה. בהסכם הניהול הובהר כי האחריות הבלעדית להביא לאישור התב"ע הנקודתית, מוטלת על טריגו. נוכח שטריגו הייתה האחראית הבלעדית לקידום התב"ע הנקודתית - היא זו שעליה לשאת בנטל ההפרה בשל זניחתה.
לסיכום, התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה, התביעה שכנגד, נדחית.
התובעת והנתבעת שכנגד יוצגה ע"י: עו"ד א' בורשטיין; הנתבעות והתובעות שכנגד (למעט הנתבעת 2) יוצגו ע"י: עו"ד פ' רימר
