הליך ממושך בו תבעה חברת יואר אלזו כ- 18 מיליון ₪ מחברת אאורה בשל הפרת הסכם לקידום פרוייקט פינוי בינוי, הסתיים בדחיית התביעה. התובעת לא השלימה את חיוביה להחתמת כל הדיירים, שעה שישנה לכך חשיבות אקוטית, שכן ללא גיוס של 100% מהם, כל ההשקעות יורדות לטמיון. משכך, לא קוים התנאי המחייב בתשלום התמורה המוסכמת
השאלות עליהן יש לענות בהליך דנן הינן האם ישנו הסכם תקף בין הצדדים או שמא הוא נזנח או בוטל על ידי מי מהצדדים או שונה בהסכמה. כמו כן, האם התובעת קיימה את חיוביה על פי ההסכם, באופן המזכה אותה במלוא התמורה והסעדים שתבעה. התובעת, חברת יואר אלזו השקעות בע"מ, מבקשת לחייב את החברות הנתבעות: חברת אאורה השקעות בע"מ, וחברת אאורה ישראל – יזמות והשקעות בע"מ, ואת בעל השליטה באאורה השקעות, אטרקצ'י, בתשלום בסך 17,667,514 ₪, בשל הפרת הסכם. בשנת 2013, נחתם בין התובעת ובין חברת אאורה ישראל הסכם בנוגע למכרז פומבי להצעת הצעות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית ב"מתחם אילת" בשכונת מורשה ברמת השרון. בשנת 2018, פנתה התובעת אל אאורה ישראל לצורך קיום ההסכם.
התובעת טוענת כי היא פעלה בהתאם לחיוביה בהסכם עד השלב בו התבקשה לחדול, בהוראה מפורשת מפי אטרקצ'י. אאורה ישראל נמצאת בשליטתה המלאה של אאורה השקעות, וישנו ערבוב מכוון בין פועלן באופן אשר מקשה להבחין ביניהן, והמנצל לרעה את עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת. אטרקצ'י, הוא בעל השליטה באאורה השקעות ומכהן כמנכ"ל ודירקטור בשתי החברות, לכן ראוי להטיל עליו אחריות בגין תרומתו להשתלשלות האירועים.
לטענת אאורה, כבר בסמוך למועד כריתת ההסכם, זנחה התובעת את התחייבויותיה מכוח ההסכם שכן היא לא סייעה, ליוותה או ייעצה בכל הקשור להגשת ההצעה למכרז. התנהגות הצדדים מלמדת על זניחת ההסכם, ומאחר והתובעת לא קיימה את חיוביה על פיו, הרי שההסכם פקע או בוטל, וזאת גם מבלי שניתנה הודעת ביטול בידי מי מהצדדים.
כב' השופטת ח' פלינר פסקה יש לדחות את התביעה. גם אם ההסכם לא נזנח על ידי מי מהצדדים, התובעת לא השלימה את חיוביה מכוחו באופן המזכה אותה במלוא התמורה הנדרשת. התובעת עתרה לאכיפה מלאה של ההסכם, ולצורך כך היה עליה להוכיח שעמדה בכל תנאיו. ההסכם כלל שלושה חיובים: הבאת המכרז לידיעת אאורה, ליווי וייעוץ בהכנת המכרז, וריכוז כל נושא החתמת הדיירים. התנהגות המלמדת על זניחת כוונותיהם של צדדים לחוזה נדרשות להיות ברורות, ועל הטוען לשינוי בהתנהגות מוטל נטל הוכחה כבד. במקרה דנן, לא הוכח שניתנה הודעת חדילה המובילה לשינוי תנאי ההסכם ומסירה מעל כתפי התובעת את האחריות לבצע את חיוביה. כאשר מדובר בשינוי חוזה שנערך בכתב, הוכחת דבר העומד בסתירה לאמור בו תיעשה אף היא בכתב. בענייננו הוראת החדילה מתיימרת לשנות את תוכנו של ההסכם ואת חיוביה של התובעת באופן ניכר, ואין בהודעה זו כל היגיון כלכלי וספק רב אם איש עסקים מנוסה כמו אטרקצ'י היה נאות לשלם לתובעת מיליוני שקלים כשזו האחרונה יכולה לשבת "רגל על רגל", במיוחד כשמדובר בחברה ציבורית המחויבת בדיווחים לציבורי משקיעיה. יש לדחות את טענת זניחת ההסכם שהעלו הנתבעים, ואת טענת החדילה שהעלתה התובעת.
כעולה מן האמור, נקבע כי ההסכם שנכרת בין הצדדים לא בוטל, לא נזנח, ולא שונה. משכך, יש לברר מהם החיובים המוטלים על כל אחד מהצדדים, האם חיובים אלו קוימו, וכפועל יוצא, האם התובעת זכאית לתמורה המובטחת מכוח ההסכם. מדובר בחברות מסחריות, מנוסות ומתוחכמות שהסתייעו בייצוג משפטי בניסוח ההסכם. העובדה שמדובר בחוזה מסחרי, להבדיל מחוזה צרכני, מצריכה ביתר שׂאת את המסקנה לפיה פרשנות החוזה תתחיל ותסתיים בלשונו הברורה. עם זאת, מדובר בהסכם קצר בן שלושה עמודים, שאינו תחום בזמן קצוב - אלא עד גמר הפרויקט, וכל אחד מהצדדים מבקש לקרוא לתוכו תנאים שלא נזכרים בו במפורש. ההיגיון העסקי והכלכלי של החוזה הוא מדד לאומד הדעת של הצדדים בהתקשרות המסחרית ביניהם. רק בהתקיים שלושת החיובים, במלואם, זכאית התובעת למלוא התמורה. התובעת טענה כי שני התנאים הראשונים -ידוע בדבר המכרז, וסיוע בהכנתו – התקיימו, וניסתה ל"גמד" את התנאי השלישי. אולם, אם אכן היה מדובר בהסכם "תיווך", לא היה כל צורך בתנאי השלישי. התנאי השלישי שהכרחי לקבלת התמורה לא התקיים. לשונו של סעיף 1 להסכם קובעת: "... אתם תרכזו את כל נושא החתמת הדיירים...". התובעת הציגה פרשנות פאסיבית, לפיה משמעות התפקיד היא לקבל מידע מגורמים שונים ולארגן אותו. בית המשפט אימץ את עמדת הנתבעים, שהמשמעות היא אקטיבית. על התובעת היה לפעול כמעין "מפקחת" על נושא קידום החתימות. ישנה חשיבות אקוטית של החתמת כלל הדיירים במהירות האפשרית למען קידום פרויקט פינוי בינוי, שכן ללא גיוס של 100% מהם כל ההשקעות יורדות לטמיון. אין היגיון חוזי ועסקי לרתום את התובעת לנושא החתמת הדיירים, אם יש גורמים אחרים שאחראים לבצע את ההחתמות. ניתן ליחס לתובעת החתמה של כ-80% מסך הדיירים, כך שהיא לא ריכזה את כל נושא החתמת הדיירים, שכן הפסיקה את פועלה לאחר כשנה. בפרויקט פינוי בינוי האתגר המרכזי בהחתמת הדיירים הוא באחוזים האחרונים, בו כלולים הסרבנים.
יתרה מזו, נקבע כי החיובים בהסכם הינם חיובים מותנים, כלומר, חיוביים נגדיים בהם חבותו של כל צד תלויה בכך, שקוים תחילה התנאי בו הותלה התגבשותו של החיוב. כפועל יוצא, אי-קיומו של החיוב הראשון בזמן, מעכב את ביצועו של החיוב הנגדי העוקב. מאחר והתובעת לא עמדה בחיוביה המותנים לסייע, לייעץ ולקדם את הפרויקט, ולרכז את נושא החתמת כל הדיירים, הרי שלא קוים התנאי המחייב את הנתבעים בתשלום התמורה המוסכמת. ככל שהמסקנה הייתה שיש מקום לחייב את אאורה ישראל, היה מקום להשית חיוב זה גם על אאורה השקעות. עם זאת, אין להטיל חיוב אישי על אטרקצ'י, שכן, הפרת חוזה בידי החברה, אינה מקימה, ככלל, אחריות על נושאי המשרה והאורגנים בחברה. התובעת טענה שאטרקצ'י הפר את חובת תום הלב במשא ומתן, עת הציג מצג שווא לפיו אאורה ישראל, היא זו שתיגש למכרז, בעוד שידע, שאאורה השקעות תיגש בפועל. מבחינה סובייקטיבית לא הייתה לאטרקצ'י כוונה להונות או לקפח את התובעת וככל שהתובעת הייתה ממלאת את חיוביה החוזיים, לא הייתה נשמעת הטענה לפיה החוזה נכרת עם אאורה ישראל ולא עם אאורה השקעות. לעת סיום העיר בית המשפט כי ההליך היה ממושך, תוך הכפשות הדדיות והערמת קשיים, ושני הצדדים חטאו בהארכת ההליך שלא לצורך. התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 200,000 ₪.
לסיכום, התביעה נדחית.
התובעת יוצגה ע"י: עו"ד יהושע חורש; עו"ד גלעד כץ; הנתבעות יוצגו ע"י: עו"ד ארז חבר; עו"ד עידן לוי; עו"ד שחר גיל
