רוכשים בפרויקט תמ"א 38 כושל שהגיעו לקצה גבול היכולת האישית והכלכלית ומעוניינים לבטל את החוזה, יוכלו לממש את ערבויות חוק המכר ולא להמתין עוד שנים להשלמת הבנייה. יש לכבד את הרוכשים החפצים לצאת מהחוזה, לאפשר להם לבטל אותו ובהתאם לכך לקבל את ההשבה על דרך מימוש ערבויות חוק המכר
עסקינן בבקשת גורמי המימון לאכיפת שעבודים שנחתמו בקשר עם עבודות תמ"א 38/1 לביצוע עבודות חיזוק, שיפוץ והקמה במבנה המצוי בתל-אביב. הסכמי התמ"א נחתמו בשנת 2012, כאשר על המקרקעין כבר היו בנויות 32 יחידות, שהזכויות בהן שייכות קניינית לדיירים הקיימים. הפרויקט כולל ביצוע עבודות חיזוק ושיפוץ במבנה הקיים וכן תוספת של 22 יחידות דיור, חניות ומחסנים, והוספת ממ"ד ומרפסות שמש לכל אחת מן הדירות הקיימות. בשנת 2017, נחתם הסכם למתן שירותי מימון ופוליסות חוק מכר. במסגרת הסכם הליווי החברה התחייבה בין היתר לבצע את הפרויקט ולהשלימו כאשר תאריך סיום הבנייה ומסירת החזקה לחודש צוינה כ- מאי 2019. עוד הוערך שם כי 22 דירות חדשות יימכרו עד מועד זה. 22 היחידות החדשות נמכרו כולן, אולם הבנייה לא התקדמה ונעצרה בעיצומה, כנראה בשל סכסוך בין שני בעלי המניות בחברה שנשכרה לביצוע העבודות - גרניט הנדסת חיזוק מבנים בע"מ. גורמי המימון פתחו הליך מימוש השעבודים, ומינוי כונס נכסים מטעמם להשלמת הבנייה. בשנת 2024 הצדדים הגיעו להסכמות אלא שאז פרצה שריפה בבניין וגורמי המימון חזרו בהם מההסכמות. בהמשך הציעו גורמי המימון שתי חלופות: מימוש הנכסים המשועבדים ע"י כונס נכסים מטעמם, והשבת הכספים לרוכשים באמצעות מימוש ערבויות חוק המכר. לחילופין, השלמת הפרויקט ע"י כונס הנכסים מצד גורמי המימון בדרך של התקשרות עם קבלן בניין לצורך השלמת הפרויקט, תוך חיוב רוכשי הדירות בתשלום סך של 13.5 מיליון ₪ להשלמת הבנייה. בעלי הדירות העדיפו את השלמת הפרויקט ע"י קבלן בפיקוח כונס נכסים, אולם הפרויקט נותר תקוע. כיום, הרוכשים בחלקם הגדול מעוניינים לצאת מהפרויקט אחרי שחלפו כארבע שנים ממועד המסירה המקורי שהובטח להם ואחרי שכל אחד מהם הוציא הוצאות על שכירות, ומשכנתא. עדיין, רוכשים בודדים, בהם כאלה ששילמו את מלוא התמורה, מעוניינים להישאר בפרויקט. לעמדת גורמי המימון, אם ערבויות חוק המכר ממומשות לרוכשים החפצים בכך, יש לממש את כלל ערבויות חוק המכר, גם של הרוכשים שאינם חפצים בכך.
כב' השופטת נ' גרוסמן פסקה כי התקיימו התנאים למימוש ערבות חוק המכר. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), קובע כי על המוכר למסור לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, למעט רכיב המע"מ. זאת, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה, כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה. במקרה הנדון, ישנו עיכוב בלתי סביר בהשלמת הבנייה וכפועל יוצא במסירת החזקה בדירות לרוכשים גם הבניה החדשה שהובטחה לבעלי הדירות הקיימות, אינה מתקיימת ואינה מתקדמת. החברה אינה יכולה להעביר למי מהרוכשים בעלות או זכות אחרת בדירה שנרכשה, כמוסכם בחוזה המכר, באופן המצדיק חילוט הערבויות. מדובר בהפרה יסודית של החוזה שנכרת בין החברה לבין רוכשי הדירות, אשר מעניקה לרוכשים סעד של ביטול החוזה והשבה חוזית. משהתמנה כונס נכסים לצורך אכיפת השעבודים והמשך הבנייה, והחברה אינה צד לעניין, השבה זו עליה להיעשות באמצעות מימוש ערבויות חוק המכר. הרוכשים, בעצם דרישתם לחלט את ערבויות חוק מכר, הודיעו למעשה על ביטול הסכמי המכר עמם, לפיכך, קמה לרוכשים זכות להשבה חוזית, שבנסיבות העניין תעשה באמצעות מימוש ערבויות חוק המכר.
יתרה מזו, נקבע כי במישור העסקי, טענו גורמי המימון, כי פירעון ערבויות חוק המכר באופן חלקי, יקשה על מציאת יזם שכן בסיטואציה כזו יש למכור ליזם חלופי "פרויקט נקי" ללא דירות שכבר נמכרו ליזם הקודם. עם זאת, יש לאפשר לרוכשים החפצים בכך לבטל את החוזים שכרתו מול החברה ולממש את ערבויות חוק המכר, ורוכשים שאינם חפצים בכך, יוכלו להישאר ולשמור על זכויותיהם. ביחס לרוכשים ששילמו את מלוא התמורה, אין מקום למתן הוראות נוספות, וביחס לרוכשים שעדיין עליהם להשלים את כספי התמורה, הם יעשו זאת לפי המתווה שיגובש עם כונס הנכסים. יש לכבד את הרוכשים החפצים לצאת מהחוזה, לאפשר להם לבטל אותו ובהתאם לכך לקבל את ההשבה על דרך מימוש ערבויות חוק המכר שבידיהם. הכונס אכן השקיע עבודה רבה, אולם ישנם רוכשי דירות שמאסו בהבטחות ואינם מוכנים להמתין עוד לחידוש הבנייה ולהשלמתה והם עומדים על ביטול ההסכמים. פרק הזמן המובטח של כשנתיים נוספות, לכל הפחות, הוא פרק זמן שלטענתם חלקם לא יוכלו לעמוד בו, אישית וכלכלית. העיכוב המשמעותי עד היום מצדיק מימוש ערבויות חוק המכר ומתן אפשרות להם לצאת מהחוזה. מצבם של הדיירים הקיימים הורע והם מתגוררים באתר בנייה תקופה ממושכת, אם כי כניסתו של כונס הנכסים לתמונה שיפרה במידת מה את המצב. כל רוכש רכש את דירתו בנפרד, ויש רוכשים ששילמו את מלוא התמורה ומוכנים להמתין, וזכאים לעמוד על קיום העסקה והשלמתה. הם לא יוכלו לקנות באותו סכום דירה אחרת היום, ואינם חשופים לעליית המחירים אליה חשופים שאר הרוכשים משיקולי ריבית, והצמדה. לעומתם, הרוכשים שהגיעו לקצה גבול היכולת האישית והכלכלית ומעוניינים לבטל את החוזה, לממש את ערבויות חוק המכר ולא להמתין עוד שנים להשלמת הבנייה, אף הם זכאים לכך. כל אחד מן הרוכשים, בין אלה שמעוניינים בחילוט הערבויות ובין אלה שמעוניינים להישאר בעסקה, יודיע על כך לגורמי המימון ולכונס הנכסים עד ליום 1.9.2025. לאחר שתתבהר התמונה, יחדש כונס הנכסים את מאמציו לחידוש הבנייה בפרויקט. בין באמצעות יזם חדש ובין באמצעות קבלן שיופעל על ידו.
לסיכום, רוכשים המעוניינים לממש את ערבויות חוק המכר, זכאים לכך
גורמי המימון יוצגו ע"י: עו"ד ד"ר גלעד וקסלמן; עו"ד שגיא לוק; החברה/החייבת יוצגה ע"י: עו"ד אלעזר טננבוים; אביה בן אלחנן – בעל מניות; כונס נכסים: עו"ד יניב דינוביץ; בעלי הדירות יוצגו ע"י: עו"ד עמיעד גולדברגר; 14 רוכשי הדירות יוצגו ע"י: עו"ד שי בר ניר; 7 רוכשי הדירות יוצגו ע"י : עו"ד זהר גרינברג
